深圳加快建設國際消費中心城市，星盛商業發布正面盈利預告 | 商業地產月報

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本月，深圳出臺27項措施加快建設國際消費中心城市，北京集中利用“雙樞紐”優勢構建“2+2+N”消費空間布局。市場表現方面，2022年1-2月，全國300城商辦用地推出及成交面積同比均下降，成交樓面均價同比下跌，平均溢價率同比下降。企業和品牌動態方面，星盛商業發布正面盈利預告，藍瓶咖啡中國內地首店開業。

本期看點

01市場表現

?商辦用地：2022年1-2月，全國300城商辦用地推出及成交面積同比均下降，成交樓面均價同比下跌，平均溢價率同比下降

?大宗交易：2022年1-2月，中指數據CREIS共監測到商業地產大宗交易20筆

02企業動態

?大悅城控股自創IP活動“大悅中國開門紅”圓滿收官，活動期間全國26個商業項目銷售額破61億

?星盛商業發布正面盈利預告，預計2021年度歸母凈利同比增長不少于40%

03品牌動態

?美國咖啡品牌藍瓶咖啡中國內地首店開業

?運動品牌FILA斐樂跨界酒店行業，首家斐樂酒店將落戶上海

04政策動態

?深圳：出臺27項措施加快建設國際消費中心城市

?北京：集中利用“雙樞紐”優勢，構建“2+2+N”消費空間布局

市場表現

（一）商辦用地

1、2022年1-2月，全國300城商辦用地推出及成交面積同比均下降，成交樓面均價同比下跌，平均溢價率同比下降

圖：2020年2月-2022年2月全國300城商辦用地推出及成交情況

數據來源：中指數據CREIS（點擊試用）

2022年2月：全國300城商辦用地共推出529萬平方米，同比下降48.4%，成交562萬平方米，同比下降37.2%。

2022年1-2月：全國300城商辦用地共推出1826萬平方米，同比下降41.3%，成交1647萬平方米，同比下降38.5%。

圖：2020年2月-2022年2月全國300城商辦用地成交樓面均價及溢價率情況

數據來源：中指數據CREIS（點擊試用）

2022年2月：全國300城商辦用地成交樓面均價為3181元/㎡，同比上漲24.8%，平均溢價率為5.2%，同比下降4.2個百分點。

2022年1-2月：全國300城商辦用地成交樓面均價為2320元/㎡，同比下跌15.3%，平均溢價率為3.8%，同比下降4.0個百分點。

2、各線城市成交面積同比降幅均在三成以上

圖：2017年-2022年2月各線城市商辦用地成交規劃建筑面積及同比變化趨勢

圖：2017年-2022年2月各線城市商辦用地成交樓面均價及同比變化趨勢

數據來源：中指數據CREIS（點擊試用）

一線城市：2022年1-2月，全國300城中一線城市商辦用地成交規劃建筑面積為95萬平方米，同比下降41.4%，成交樓面均價為7389元/平方米，同比下跌3.4%，平均溢價率為1.1%，同比上升1.0個百分點。

二線城市：2022年1-2月，全國300城中二線城市商辦用地成交規劃建筑面積為617萬平方米，同比下降43.4%，成交樓面均價為3345元/平方米，同比下跌3.2%，平均溢價率為4.7%，同比下降4.2個百分點。

三四線城市：2022年1-2月，全國300城中三四線城市商辦用地成交規劃建筑面積為936萬平方米，同比下降34.4%；成交樓面均價為1131元/平方米，同比下跌30.9%；平均溢價率為4.1%，同比下降6.6個百分點。

（二）大宗交易：2022年1-2月，中指數據CREIS共監測到商業地產大宗交易20筆

數據來源：中指數據CREIS（點擊試用）

企業動態

1、大悅城(000031)控股自創IP活動“大悅中國開門紅”圓滿收官，活動期間全國26個商業項目銷售額破61億

2月15日，隨著第三檔期活動“霸福開門紅”結束，大悅城控股橫跨2021及2022年的自創IP活動“大悅中國開門紅”圓滿收官。2021年12月10日至2022年2月15日，大悅城控股全國26個商業項目總銷售突破61億元，同比提升26%；客流量達4400萬人次，同比提升19%；會員新增66萬人，同比提升58%。

2021年，大悅城控股積極推進多線聯動的全國性IP“造節”活動，形成了由“大悅嗨新節”、“大悅瘋搶節”、“大悅超級紅運周”、“大悅中國開門紅”構成的年度四大原創IP矩陣，實現“節點”銷售額和客流量的突破。

信息來源：中指研究院綜合整理

中指點評：

近幾年，購物中心IP營銷方式有所轉變，在引入外部IP的同時更加注重原創IP打造，尤其是由貫穿全年的多節點標志性營銷活動構成的IP矩陣，可以有效增強與消費者之間的情感鏈接，實現營銷業績突破，提升品牌辨識度和品牌影響力。

2、星盛商業發布正面盈利預告，預計2021年度歸母凈利同比增長不少于40%

2月22日，星盛商業公告披露，截至2021年12月31日止，集團預期本年度歸母凈利潤將有所增長，較2020年同期的1.27億元增長不少于40%。上述增長主要由于近年來開業的項目運營出色，以深圳福田星河COCO PARK（南區）為代表的項目在開業后業績增長顯著；集團籌開項目及前期顧問咨詢項目數量顯著增加，令所提供定位、建筑咨詢及租戶招攬服務的收入預期錄得增長。

信息來源：中指研究院綜合整理

中指點評：

上市之初，星盛商業曾在2020年業績發布會上提出歸母凈利5年5倍的業績指引（計算可得年均復合增速約為38%），從公告數據看，2021年的盈利增長符合目標預期。星盛商業擁有完備的產品體系，標桿項目廣受認可，且運營能力優秀，運營中項目平均出租率在行業內保持領先水平，市場化擴張能力較強，合約面積中超60%來自第三方拓展，盈利能力持續優化。

品牌動態

1、美國咖啡品牌藍瓶咖啡中國內地首店開業

2月25日，藍瓶咖啡中國內地首店上海裕通店正式開業，該店也是藍瓶咖啡在全球開設的第102家門店。線下門店開業的同時，藍瓶咖啡微信官方商城也正式上線，商城內主要售賣咖啡豆和周邊產品。

信息來源：中指研究院綜合整理

中指點評：

自20世紀80年代至今，中國咖啡市場經歷幾十年變遷，從以雀巢為代表的速溶咖啡，到以星巴克為代表的連鎖現磨咖啡，再到以藍瓶咖啡為代表的精品咖啡，咖啡市場新浪潮不斷興起，其背后原因是中國消費者對咖啡認知的深化以及對品質消費的追求。尤其是隨著消費代際變化，Z世代引領消費風潮的時代來臨，在“悅己”消費理念下，推崇精致慢生活的精品咖啡逐漸駛入“快車道”，成為餐飲市場新藍海。

2、運動品牌FILA斐樂跨界酒店行業，首家斐樂酒店將落戶上海

近日，FILA斐樂與凱悅酒店集團在上海柏悅酒店舉辦合作簽約儀式，宣布攜手打造精品運動生活方式酒店“FILA HOUSE”上海斐樂酒店。這是FILA中國首次跨界酒店行業，演繹“LIVE YOUR ELEGANCE 身悅動 心優雅”的品牌理念。

信息來源：中指研究院綜合整理

中指點評：

近年來，品牌跨界開設酒店成為潮流，例如MUJI HOTEL、亞朵·網易嚴選酒店、寶格麗酒店等。目前，中國住宿和餐飲業市場持續擴大，酒店消費需求增長，跨界酒店可以將品牌理念延伸至消費者的日常生活中，成為時尚品牌向消費者展示設計理念和生活方式，以及拓展客戶群體的新渠道。

政策動態

1、深圳：出臺27項措施加快建設國際消費中心城市

2月18日，深圳發布《深圳市關于加快建設國際消費中心城市的若干措施》，提出建設國際一流商業載體、集聚全球優質商業資源、培育創新型領軍商業企業、打造多元多層次消費新場景、創建享譽全球的消費環境等共8個部分27項具體措施，推動深圳商業和消費高質量發展。

中指點評：

2018年，深圳首次在政府工作報告中提出“推進國際消費中心城市建設”的目標，進入“十四五”時期，在雙循環發展格局下，深圳緊抓“雙區”建設機遇，加快國際消費中心城市建設步伐，并推出系列政策措施。此次發布的《措施》更加細致地落實了商業用地保障、商業設施建設統籌規劃等基礎性問題，發力商業資源聚集，緊抓免稅經濟、首店經濟、消費新場景等熱點領域，著力發展新業態新模式、培育龍頭商業企業，并從打造一流消費環境、優化營商環境、健全創建機制等方面有力保障國際消費中心城市建設。

2、北京：集中利用“雙樞紐”優勢，構建“2+2+N”消費空間布局

3月1日，北京市人民政府辦公廳發布印發《打造“雙樞紐”國際消費橋頭堡實施方案(2021—2025年)》通知，將聯手首都國際機場、大興國際機場“雙樞紐”和兩個臨空經濟區，從提升“雙樞紐”特色消費功能等五個方面安排二十四項重點任務，構建“2+2+N”消費空間布局。

中指點評：

航空“雙樞紐”是北京重要的戰略性國際通道，具備臨空、開放兩個重要特色，國際化程度高、輻射力強、消費潛力大，是資源要素集聚和流動的平臺。“雙樞紐”國際消費橋頭堡的建設可以有力支撐北京培育建設國際消費中心城市，助力暢通雙循環，通過消費擴容提質升級帶動服務業結構優化升級。

本文章引用數據：商業市場政策動態、商辦用地、企業動態數據；

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