SOHO打七折積極售房！揭秘潘石屹拋售中國資產的“心路歷程”！

作者：丁一

出品：全球財說

潘石屹出售資產似乎已經進入了終極階段，或者說“無所不用其極”。

7折出售物業引爭議

10年后突然“零售”為哪般？

3月10日消息顯示，SOHO中國董事長潘石屹宣布，將以7折價格銷售3.2萬平方米京滬兩地的優質物業。

這是繼黑石集團終止收購要約后，潘石屹“破釜沉舟”的又一搏。

消息顯示，所有待售房源已全部在“SOHO中國公開租售平臺”小程序上架。

《全球財說》查閱小程序發現，在出售房源中包括位于北京的銀河SOHO、中關村(000931)SOHO、朝外SOHO、SOHO北京公館、朝陽門SOHO、三里屯SOHO、建外SOHO，及上海的SOHO中山廣場、SOHO東海廣場等9個項目。

這些項目全部坐落核心地段，涵蓋辦公、商業及公寓各類業態。按SOHO中國的說法，都是“租金回報穩定，投資性價比極高”的優質房源。

數據顯示，2021年上半年，此次7折出售的9個物業中，有4個物業出租率達90%以上。

圖片來源：SOHO中國2021年半年報

據粗略統計，本次SOHO中國出售的房源共56套，按照顯示價格計算合計超18億元，折后總價近13億元。

SOHO中國在文章中積極自薦稱，“7折出售不失為一個撿漏的好機會”。但經過查詢發現，多個項目7折后價格仍高于周邊項目售價，或僅是持平。

對于7折出售優質房源的原因，SOHO中國表示，是為了優化資產結構、緩解資金壓力。潘石屹也明確表示，此次銷售房源的收入將全部用于降負債，不會用做股票分紅。

雖然，SOHO中國一再強調是緩解資金壓力、降負債，但卻在文章中不斷提及雖然挑戰巨大，但仍表現出色，在2021年底達到了83.4%的平均出租率。

截至2021年6月30日，SOHO中國的有息債務規模為185.23億元，其中將于一年內到期的有息借貸為11.82億元。不過SOHO中國強調，目前公司凈資產負債率約為44%，保持在行業內的較低水平。

畢竟，SOHO年中國已很長一段時間未在境內再購入新項目。截至2021年6月末，SOHO中國的現金及現金等價物為14.92億元。

不得不提的是，2007年-2018年SOHO中國每年進行分紅，累計分紅金額接近250億元。若按潘石屹、張欣夫婦持股比例計算，二人累計取得分紅現金早已超過百億。

圖片來源：Wind

尤其是在2015年、2016年SOHO中國業績顯著下滑，凈利潤僅為6.42億元、10.18億元的情況下，分紅卻高達43.60億元、56.54億元。

此次突然以7折的較低折扣進行拋售，不免讓人產生懷疑?！安环旨t”的強調，也有一種此地無銀三百兩的意味。

從“重資產”到“輕資產”

積極赴美力求“無資產”

網友質疑潘石屹“想跑路”也不是一天兩天的事情。畢竟從變賣資產，到與高瓴資本溝通私有化，再到計劃打包出售給黑石集團，潘石屹早前的言論都隨風飄散。

值得注意的是，此次進行打折出售，也可以說是SOHO中國的再一次轉型。

2012年8月的中報業績會，SOHO中國對外正式宣布轉型，即不再零散出售商業項目，轉而持有物業。

彼時，潘石屹的說法是，“戰略性的布局，內外部壓力都有，銷售稅高，每年利潤一半以上都交了稅”，而張欣則表示，“最大的動力是受租務市場的‘召喚’”。

轉型消息一經發布，二級市場便呈現出極度不看好的態勢，3日內港股股價下跌12%，2個月內則蒸發20%。

不能否認，雖然SOHO中國的自有資金支撐了向自持物業轉型，但其營收規模也在不斷下滑。

數據顯示，2012年至2020年，SOHO中國營業收入由161.43億元縮水至8.01億元，且一年更比一年低。

更可惜的是，從地產開發轉向自持物業后的短短兩年中，這對精明夫婦對于中美未來經濟發展的看法，也逐步發生變化。

2011年-2013年，張欣通過家族信托多次出手紐約曼哈頓且均有過斬獲，其中就包括五十層的高通用汽車大廈股權，以及位于紐約曼哈頓公園大道和麥迪遜大道之間的上東區豪宅。

2014年，潘石屹、張欣夫婦便開始逐步出售中國資產、加速赴美。公開資料顯示，自2014年以來，SOHO中國陸續通過出售資產套現超過350億元。

數據來源：公開信息??制圖：全球財說

雖然，彼時潘石屹稱僅是想從“重資產”轉向“輕資產”，開始涉足共享辦公，并全力打造SOHO 3Q且給予厚望。

2018年，潘石屹公開表示，未來將不再銷售旗下物業，留下來的資產都是核心資產，并揚言要在2019年實現上市。

然而3Q項目無疾而終，北京光華路SOHO 3Q項目由深圳筑夢之星接盤，且原有運營團隊的員工轉崗或拿賠償離職。

從燒錢擴張到悄無聲息的被出售，3Q共享辦公仿佛只存在在新聞報道和記憶中，在SOHO中國的財報中甚至找不到一點痕跡，也從未披露過具體財務數據。

潘石屹、張欣意興闌珊，也計劃從“輕資產”進一步過渡到“無資產”。

若說上述潘石屹此前變賣的只是非核心資產，那么兩年前，當潘石屹動起他曾經最引以為傲的“八大金剛”的主意時，一切就似乎變味了。

對于自稱為“建造北京城的女人”張欣，開始對“八大金剛”動手出售，也足以彰顯“退出中國，奔向美國”的決心。

所謂“八大金剛”，就是SOHO中國最核心的八個寫字樓項目——北京的望京SOHO、光華路SOHO2期、前門大街、麗澤SOHO，以及上海的外灘SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO、SOHO天山廣場項目。

2019年，SOHO中國董事長潘石屹考慮以80億美元出售以上8個核心資產，被認為是SOHO中國要徹底退出中國市場的信號，但是沒賣出去。

2020年，有消息盛傳黑石集團準備斥資40億美元將SOHO中國私有化，但或受及債券市場的動蕩，雙方并無進一步動作。

2021年6月，擱置一年半后黑石集團擬30億美元價格收購SOHO中國。交易完成后，SOHO中國現有控股股東將僅保留9%的股權。

出售SOHO中國，便意味著出售包括外灘SOHO、望京SOHO在內的“八大金剛”。潘石屹曾說，“我心目中永遠不能銷售的項目是外灘SOHO、望京SOHO”，如今來看也不盡然。

然而，這場遲到且嚴重縮水的資產“大撤退”也以失敗告終。

三個月后，9月10日SOHO中國發布公告稱，經各方一致同意，黑石集團終止對公司收購要約。

SOHO公告中稱，鑒于目前滿足收購要約的先決條件進展不足，各方一致認為無法在要約最后截止日當天或之前滿足先決條件。

交易終止的具體原因，或是未能通過反壟斷審查，潘石屹夫婦也最終未能清盤式“逃離”。

目前，潘石屹夫婦共計持有SOHO中國63.93%股權，自2015年起，潘石屹持有的SOHO中國股權全部轉至張欣名下，而張欣為美國國籍。

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