政策托市推動部分城市樓市回暖，“小陽春”或難普照

紅周刊 見習記者 | 秦佳麗

今年以來，房地產行業政策暖風頻吹。繼2月份40余城市實施降首付比例及降房貸利率等財稅刺激政策，3月份鄭州、青島即墨區、廣州花都區等熱門城市及地區再度祭出精細化調控動作，降低限購限售門檻。

隨著一些城市樓市松綁政策落地，傳統“金三銀四”效應在個別城市再度上演。同時，近期智聯招聘發布《2022房地產行業人才市場分析報告》顯示，春節后第一周房產中介招聘職位數同比增速達14.2%，其中一線城市房產中介職位數同比增速達到44.1%。這也成為樓市回暖的一個信號。

不過，接受《紅周刊》記者采訪的多位中介機構經紀人，對不同城市“小陽春”的熱度感知表現出較大分化。同時，有業內人士認為，相關刺激政策傳導至市場需要一定時間周期，樓市的全方位復蘇預計要到5月才會見到。

一線城市樓市局部回暖

頭部房企率先受益

北京某頭部中介結構經紀人惠強（化名）明顯感受到身邊崗位出現了“擴招”現象?！白罱藛T新舊更替，很多中介崗位需要在年后補位?！彼颉都t周刊》記者表示，“‘招聘潮’其實更多歸結于中介行業一貫較大的流失率，未必與市場行情掛鉤，但近期北京樓市確實能感知到‘小陽春’跡象?！?/p>

惠強聚焦的北京順義新城板塊，2月份最后一周內二手房成交量超過40套，代理某新入市樓盤售出48套，板塊成交量活躍?！颁N售情況跟往年差不多，同事間有時候交流提到，個別板塊甚至比往年更好。”

具有類似感受的還有上海某頭部中介機構經紀人熊川（化名）：“去年年中上海受‘三價合一’等政策消息影響，成交量略有下滑，后期成交量逐漸回升，年后樓市已經有了回暖跡象?！?/p>

據熊川介紹，作為近期信貸利率下調的城市之一，上海回暖的樓市走向與政策導向聯系密切，“目前上海信貸利率下調了5個基點，首套房、二套房貸款利率由此前的5%、5.7%下調到現在的4.95%、5.65%；放款周期也在縮短，去年放款周期最長的時候需要3～4個月，現在基本在一個月以內?！?/p>

在上述兩位經紀人看來，得益于龐大的剛需及改善性住房需求，一線城市能夠在波動的市場環境中相對趨穩。

與之形成對比的是，距離上海160公里的杭州有待破冰，當地某中介機構經紀人紀先生向《紅周刊》記者表示，對今年“金三銀四”銷售旺季并不抱有太大期待，其2022年節后經手的成交量較去年同期跌去一半。

紀先生認為，由于客戶購買力不足，杭州樓市目前有價無市，“盡管目前杭州房貸利率也在調低，但購房者不一定買賬。我們接觸到的很多房東和客戶認為杭州2022年亞運會結束后就是利好出盡，當地房價會面臨下跌，反而想盡早把錢‘套出來’，當地市場預期不夠樂觀?！?/p>

事實上，以上不同城市的銷售表現，是當前樓市兩極分化的縮影。這顯示出，樓市“小陽春”尚未普照，一線城市局部板塊成交量活躍，而部分非一線城市業內人士對樓市快速回暖的預期不大。

中指研究院等機構數據也顯示，2022年1～2月，上海房地產銷售業績TOP20企業合計銷售1037億元，同比上漲48.97%；當地二手房市場2月份成交金額約493億元，創近5年同期成交新高。廣州今年1～2月商品房網簽面積約162萬平方米，成交金額約545億元，成交數據雖較去年同期有所下降，但拉長時間軸仍居于近5年第2位。而杭州十區2月份商品房成交35.87萬平米，為近23個月以來新低，環比下跌53%。

而樓市的局部“躁動”，令頭部房企在銷售排行榜中受益。《紅周刊》記者梳理機構數據發現，今年1～2月權益銷售額位居TOP10陣營的房企中，7家房企在北上廣深四大一線城市的權益銷售額占比超過10%。其中，華潤置地、金地集團(600383)在一線城市實現權益銷售額57.53億元、41.28億元，占比各自總權益銷售額達33.74%、28.12%。

同時，頭部房企銷售業績也或將就此改善。以上海為例，《紅周刊》記者梳理機構統計數據發現，今年1～2月，上海地區權益銷售額突破30億元的房企達8家。其中，大華集團在上海實現48.53億元權益銷售額，僅上海地區銷售額便在其前2月份總權益銷售額中貢獻占比達100%。

“活到未來”仍是主流

前2月七成百強房企未拿地

頭部房企雖然感受到了樓市的局部回暖，但對擴大投資一事仍保持謹慎。多位業內人士向《紅周刊》記者表示，降本增效、收攏聚焦仍是2022年房企的基本戰略。

廣東中原地產項目部總經理黃韜表示，此前受媒體熱議的“節后中介招聘潮”仍是局部現象，反之其身邊的房企及中介機構不乏裁撤等收縮動作。“就中原地產來說，目前我們沒有采取大舉進攻的姿態，而是追求保本盈利概念。我們對未來持有信心，但空喊口號沒用，你必須先活到未來?！?/p>

事實上，今年開局行業新增土地貨值普遍下降，百強房企鮮見激進拿地動作?？硕饠祿@示，2022年1～2月，百強房企中尚有七成以上房企未拿地，投資處于停滯狀態；取而代之的，各地方城投公司及國有企業填補拿地拓儲陣營，成為投資主力。

另據《紅周刊》記者梳理機構數據統計，2021年1～2月新增貨值規模排名TOP30的房企陣營中，今年半數房企未有拓儲動作。其中，去年前2月以495.4億元新增貨值排名TOP4的碧桂園，今年同期新增貨值下降至60.4億元，排名降至TOP19。

此外，恒力集團、寶龍地產、德信地產、綠地控股(600606)、海倫堡、萬達集團、榮盛發展(002146)、卓越集團、中駿集團、電建地產、光明地產(600708)、港龍中國等15家典型房企，2021年前2月新增土地貨值均超過100億元，而今年同期新增貨值為零。

梳理背后原因不難發現，今年除了以北京為首的集中供地市場勢頭放緩，“無力拿地”成為房企拓儲滯緩的重要因素。

與此同時，與前期房企擴張階段拉長管理半徑不同，今年1月份以來房企普遍進入組織架構密集調整階段，聚焦降本增效。比如，碧桂園將原本106個區域縮減至65個；世茂集團將投資、審計、采購等部分職權收歸集團，加強對一線的管控；建業集團將目前執行的五級管理機制調整為三級管理，集團總部或將有半數員工回到“更有創造價值”的一線中去。

“房企的裁撤動作是市場波動情況下的合理行為。而在房企各部門中，低附加值和低產出類部門，往往受影響較大。比如，由于拿地減少，短期內一些房企開始對投拓部門收縮；再是研究部門、品牌部門及市場分析等非產出部門容易面臨縮減和調整?！秉S韜表示，“不賺錢的砍掉，能賺錢的保留，這無非是目前房企開源節流最直接的方法?！?/p>

樓市全方位回暖預計“5月見”

房企需要重視銷售回款

在樓市向好、房企謹慎背后，房地產行業2022年開局狀況難言樂觀?？硕饠祿@示，今年2月份行業百強房企僅實現銷售操盤金額4015.8億元，環比1月降低23.5%、同比降低47.2%。

另據《紅周刊》記者梳理機構榜單發現，2022年1～2月房企銷售規模較去年同期縮水明顯，其中全口徑銷售金額達100億元以上的房企由去年同期的53家減少至30家，50億元以上房企則由去年的85家減少至61家。

正在大舉招兵買馬的中介機構也是如此，聚焦新房代理業務的世聯行(002285)預計2021年度虧損8.5億元至12.5億元。

“受春節期間市場遇冷，疊加市場政策整體調控和疫情因素影響，今年1～2月市場購買力整體下降。換言之，開發商想賣房，但購房人在減少，不像兩年前房價攀升期間出現恐慌性購房。取而代之的是房企內卷、爆雷現象頻出?！秉S韜表示。

黃韜認為，目前定義“小陽春”普遍到來為時尚早，但也不至于特別悲觀，“近期不少開發商正加大推貨，成交量也在逐步復蘇，只是增長速度較慢，沒有強勢的反彈和暴漲現象。”他進一步解釋說，盡管目前多地購房政策有所松綁，但仍是因城施策為主，針對剛需和改善性住房，而非一刀切。以廣州為例，近期當地部分豪宅項目備受市場矚目，卻也只是板塊之內的結構性上漲。當地仍采取動態管理、進行分區價格限定，“歸結起來，今年市場‘穩’字當頭、穩中求進的狀態不會改變?！?/p>

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《紅周刊》記者表示，限購政策放松、首付比例下調等政策傳導至市場需要一定的時間周期。其預判，“目前以上海、西安等熱點城市表現尚可，但全方位的樓市復蘇跡象可能要等到5月份。就房企而言，需要重視銷售回款，確保自身資源能夠持續性地良性循環，包括把商品房轉化成銷售資金、得以償還債務，只有這樣才能強化企業自身造血能力。”

（本文已刊發于3月12日《紅周刊》，文中提及個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）