東莞土拍取消新房限價背后：成交大幅萎縮 土地市場急劇降溫

財聯社（廣州，記者 陳業）訊，東莞今年首批集中供地取消對新房銷售限價，引發了市場廣泛關注。

日前，東莞掛牌上線了涵蓋道滘、長安、塘廈、大嶺山、常平、橫瀝6個鎮街共計8宗地塊，出讓總面積33.29萬平方米，起拍總價達170.83億元，將于4月19日-20日集中競價出讓。

與去年集中供地相比，東莞此次雖然保留了土拍地塊總限價，但取消了去年設置的新房銷售限價。同時，東莞還取消了無償配建安居房要求，對部分去年掛牌過的地塊競買保證金進行了下調。

其中，2022WR003長安地塊重新掛牌后，取消了“首批最高房價毛坯不高于41998元/平方米”的規定；2022WR004塘廈地塊重新掛牌后，取消了“首批最高房價毛坯不高于38220元/平方米”的規定；其他掛牌6宗地塊，也都沒有了銷售限價約束。

值得一提的是，東莞去年先后四次升級了樓市調控。其中，8月2日發布的“莞八條”政策明確，將實行以“限房價、控地價、提品質”為主導的新型土地出讓方式。9月9日發布的《關于進一步嚴格住宅用地競買有關事項的通知》提及將嚴查買地資金，同一競買人及同一集團成員企業，不得同時報名競買同一宗宅地。隨后土拍市場急速降溫，出現多宗地塊底價成交及流拍現象。

廣州克而瑞首席分析師肖文曉介紹，東莞土拍市場2021年上半年經歷了平均溢價率超過30%的高熱狀態之后，下半年土拍市場整體降溫明顯，不僅溢價率下滑，還陸續出現宅地流拍現象，最近半年的平均溢價率更是接近0。

肖文曉表示，由于新房銷售趨緩，東莞商品住宅可售存量自去年三季度開始接連走高，截至今年2月末升至579萬平方米，較去年同期增加了166萬平方米，去化周期也從5.9個月升至17.4個月。

除土地市場，無論新房還是二手房，東莞樓市當前供需都處于低迷狀態。

據合富輝煌大數據，受市場信心不足影響，今年2月東莞新房供應約1104套，同比減少約75%，環比減少約24%；當月新房網簽僅585套，同比減少約89%，環比減少約67%。

另據貝殼研究院監測數據，東莞2月份在貝殼平臺二手房交易量環比下降32%，同比下降60%。不僅是交易量，當地二手房的價格也在下跌：東莞2月份貝殼二手房價格指數環比下跌1.6%，同比下跌9.7%。

東莞市場發生的這種變化，被認為是今年首批集中供地取消新房銷售限價的重要原因?！靶路?、土拍市場雙雙降溫情況下，東莞本次適時調整、取消土拍限價也在情理之中?！毙の臅员硎?。

對于東莞今年首批集中供地取消新房銷售限價，東莞一位資深業內人士認為，按東莞當前市場行情，降價都不好賣，再限價的意義已不大，此時取消新房銷售限價，更多是為東莞首批集中供地吹點“暖風”。

就該措施的影響，合富輝煌（中國）東莞公司市場研究部總監李興旺稱，圍繞著穩經濟、因城施策，春節后越來越多城市調整樓市政策，東莞也不例外?！巴僚臈l件放寬，將提高房企拍地積極性，但不同地塊的表現，也會有差異?！?/p>

中指研究院廣州分院研究主管陳雪強則指出，東莞此次土拍政策放松，可以看作是貫徹“因城施策”，落實中央“支持合理性住房需求釋放”的指導意見，對東莞當前較為低迷的市場交易將起到提振作用。

“降低參拍保證金可以為房企現金流減負，另一方面，取消無償配建及取消新房限價可提高房企的開發利潤。土拍政策的改變也將調動房企參拍積極性，從土地端提高房企拿地信心，進而促進市場健康穩定發展。”陳雪強補充道。