富力“自救”：融資端受限，邊談展期邊賣資產

經濟觀察網 記者 蔡越坤長期處于流動性緊張局面下，廣州富力地產股份有限公司（以下簡稱“富力地產”，02777.HK)從2022年開始，一邊與債權人談展期，另一邊也在加大處置資產的力度，加快“自救”的步伐。

3月14日，一位私募機構人士向記者透露，目前富力地產已經開始與債權人對旗下“16富力04”溝通進行展期。盡管目前具體方案仍未確定，初步已經進行了溝通，但目前仍未獲得債權人的同意。

3月15日，經濟觀察網記者從富力地產相關人士處也確認了該消息的真實性。

據Wind數據，自2021年9月份以來，16富力04持續下跌，目前其價格已經跌至30元以下。

對于展期背后的原因，上述富力地產相關人士向債權人表示，從去年三季度到現在資金都很緊張，因為融資端收緊等因素，公司是長期處于流動性緊張的狀態。2022年以來公司加大了資產的處置力度，包括此前一些不太想賣的優質項目。

流動性緊張延續

據悉，16富力04發行日期為2016年4月7日，規模為19.5億元，期限為6(3+3)年，附2019年投資人回售條款，2022年4月7日為到期日期。目前16富力04的存續規模仍為19.5億元。

2022年4月7日，也是16富力05的付息日。16富力05的發行規模為9.5億元，到期日為2023年4月7日。

意味著，如果16富力04不進行展期，富力地產需要準備超過20億元的資金進行16富力04本金及16富力05利息的償付。

上述富力地產相關人士表示，目前計劃對16富力04本金這塊展期一年，展期后一次償還。同時，對未償還的本金加一些項目公司的股權質押等增信措施。

該人士稱，目前房地產行業政策并沒有放松。從去年三季度到現在，公司面臨三個嚴重的問題。

第一，公司融資半年前已經熄火了。從2021年3季度開始，融資端的銀行貸款和信托收緊，這種狀態已經維持大半年了。

第二，銷售端去年下半年到現在也是每個月呈現下降趨勢。融資端的風險快速地傳達到經營端，客戶買房子考慮開發商是不是央企，是不是國企，有沒有交付的風險，特別是市面上流傳一些有涉險的民企房企，直接就會影響到賣樓。以前都沒出現過這種情況。

第三，當下房企通過預售的資金全部進入預售資金監管賬戶，盡管公司每個月賣了不少項目，其實錢全部進入了監控戶，管理非常嚴格不能隨意挪用。融資端、銷售端，預售資金釋放端，三個因素疊加，造成了該公司的流動性長期處于非?？萁叩臓顟B。

對于是否同意展期方案，3月14日，上述私募機構人士向記者表示，目前是在溝通階段，需要看展期的抵押物等細節再做決定。

另外，2021年底16富力04的評級遭到了降級。2021年12月17日，聯合資信下調富力地產主體和“16富力04"“16富力05"“18富力08"“18富力10"“19富力01”和“19富力02”的信用等級至AA+，評級展望為負面。

關于下調原因，聯合資信認為，在目前偏緊的房地產行業政策環境和信貸環境下，疊加行業負面事件對地產融資環境的沖擊以及行業銷售增速下行，公司將持續面臨流動性壓力。 考慮到公司資產處置、開放股權合作等方案存在不確定性，隨著債務陸續到期，公司流動性管理壓力或將進一步上升。

此外，關于目前富力地產需要兌付的債券規模，聯合資信披露，截至公告2021年12月17日，公司存續境內公司債券余額146.65億元、存續美元債券余額50.60億美元，其中2022年公司面臨境內債券到期80.65億元、境內債券回售14.00億元、美元債券到期13.73億美元，公司面臨的集中償付壓力大。

賣資產自救

富力地產在與債權人溝通展期的同時，也在加大資產處置力度，開展“自救”。

3月15日，富力地產披露有關出售目標公司及公司間貸款之須予披露交易公告。公告顯示，2022年3月14日，賣方（富力地產的間接全資附屬公司翹采有限公司）、買方 Next Talent Developments Limited，及保證人訂立買賣協議。據介紹，買方為遠東發展有限公司(00035.HK)間接全資附屬公司。

根據買賣協議，富力地產將以代價9570.256萬英鎊（相當于約9.77億港元）出售目標公司R&F Properties VS (UK)Co., Ltd.的全部已發行股本及轉讓公司間貸款。

值得注意的是，富力地產的英國資產2020年估值1.65億英鎊，此次出售價值為9570.26萬英鎊，僅相當于兩年前估值的58%。

據悉，根據目標集團于2022年1月31日的未經審核管理賬目，估計富力地產將于出售時錄得虧損約6884.5萬英鎊（相當于約7.03億港元）。董事會擬將出售事項所得款項凈額用于償還本公司的債務及用作本集團的一般營運資金。

對于賣資產情況，上述富力地產相關人士稱，公司2022年的計劃也是持續地、盡快地去賣資產。以前不舍得賣的項目公司股權也開始計劃出售。但是也面臨一些困難，一個是賣資產的房企增加，賣端價格上不去，另外一個是交易對手方很難找。

對于出售資產的計劃，該人士透露稱，現在持有型項目跟境外項目是優先處理，例如公司對英國項目的處置等；其次，處置持有型項目、酒店還有商場寫字樓等；還有包括城市更新舊改這些周期比較長的項目，主要是跟國企央企在談，談合作也好，轉讓也好，同時進行處置。