1-2月開發投資、銷售額偏冷，“暖風”后房地產將筑底反彈？

3月15日，國家統計局發布今年前兩個月房地產開發投資數據。作為房地產市場冷暖的“風向標”，今年1-2月，全國房地產開發投資增速維持了正向增長，但是增速為3.7%，仍然處于偏冷區間。

58安居客房產研究院分院院長張波點評稱：“相比去年同期房地產開發投資增速38.3%的高點來看，今年下滑的幅度非常明顯。與之相對應的是，房地產新開工面積、竣工面積、銷售面積和銷售金額以及房地產開發企業到位資金出現全面同比下滑。但是，隨著政策面的回暖，銷售、資金等數據或已經筑底，市場有望迎來‘小陽春’行情?！?/p>

作為房地產市場冷暖的“風向標”，今年1-2月全國房地產開發投資增速較去年同期大幅下滑。資料圖片

房地產開發投資維持正增速，仍處于偏冷區間

國家統計局數據顯示，今年1-2月份，全國房地產開發投資約1.45萬億元，同比增長3.7%；其中，住宅投資約1.08萬億元，同比增長3.7%。

圖片來源：國家統計局

“開發投資增速位于5%以下的水平，屬于偏冷區間。今年房地產市場一項重要的工作就是要確保房企開發投資數據保持穩定。當前數據說明房企開發投資意愿偏弱，也遇到一些阻力和困惑。預計3月份及后續幾個月，積極創造營商環境、鼓勵房企拿地及打消開工懈怠情緒將成為主流?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進分析稱。

在目前市場環境下，雖然開發投資增速偏低，但是依然維持了正向的增長。貝殼研究院高級分析師潘浩認為，在行業面臨較大壓力的情況下，房地產開發投資依然保持了增長，這與年初部分城市的“土拍開門紅”以及政府和企業高度重視“保交付”直接相關。開發投資數據的穩定，預示著行業的基本面得到了穩定，但也需要看到行業面臨的流動性壓力依然較大。

與此同時，房屋新開發面積和竣工面積雙下降。國家統計局數據顯示，1-2月份，房屋新開工面積14967萬平方米，同比下降12.2%，其中住宅新開工面積10836萬平方米，同比下降14.9%；房屋竣工面積12200萬平方米，同比下降9.8%，其中住宅竣工面積8915萬平方米，同比下降9.6%。

“無論是新開工面積還是竣工面積都出現雙雙下滑，其中新開工面積的下滑和2021年土地市場的降溫直接相關。2021年，房地產開發企業土地購置面積約2.16億平方米，比2020年下降15.5%；全國22城土地集中出讓也在2021年下半年遇冷，同步導致了新開工面積快速收窄，預計這一趨勢在3月份還將持續，二季度建設數據有望企穩?！睆埐ㄈ缡钦f。

商品房銷售額下降近兩成，市場有望逐步復蘇

圖片來源：國家統計局

今年前2個月，在市場基本面仍然偏冷的情況下，商品房銷售有較大幅度的下滑。根據國家統計局數據，1-2月份，商品房銷售面積約1.57億平方米，同比下降9.6%，其中住宅銷售面積下降13.8%；商品房銷售額約1.55萬億元，下降19.3%，其中住宅銷售額下降22.1%。

對于銷售額和銷售面積同比出現大幅度下滑，張波分析稱：“一方面，由于2021年1-2月市場熱度高，同比數據下滑自然十分明顯；另一方面，2022年市場信心嚴重不足，無論是深圳、廣州等一線城市，還是以往熱度較高的南京、杭州等二線城市，市場都處于相對底部，雖然房貸政策的寬松讓一些城市的成交量出現一定反彈，但市場信心還未恢復，預計3月各地在政策調整的背景下，將逐步迎來市場復蘇?！?/p>

另外，需要注意的是，雖然商品房銷售額同比來看出現較大幅度下滑，但是對比近五年的數據來看，今年前2個月的銷售額仍然處于僅次于2021年的第二高位。這也說明，房地產市場溫度正在回升。

據中原地產統計，年內全國房地產政策出臺次數累計已經高達101次，與2021年開年1-2月房地產調控全面收緊相比，2022年樓市政策出現了明顯的全面寬松跡象。

中原地產首席分析師張大偉預測稱：“從最近對市場影響最大的信貸方面來看，不論是按揭貸款還是企業融資，都有寬松政策出現，市場有望在2022年3月份后，逐漸釋放積壓房貸，過渡到平穩發展。但按照目前調控政策疊加需求變化，率先回暖企穩的肯定主要是一二線城市。但是因為疫情的影響，預計2022年市場升溫幅度不大?！?/p>

房企資金面仍然緊張，國內貸款同比降兩成

圖片來源：國家統計局

雖然在今年前2個月，房企融資端有開閘回溫的跡象，但是從數據來看，房企資金鏈緊張的局面仍未獲得根本性改善。

根據國家統計局數據，1-2月份，房地產開發企業到位資金約2.51萬億元，同比下降17.7%。其中，國內貸款4105億元，同比下降21.1%；利用外資7億元，同比下降27.4%；自籌資金7757億元，同比下降6.2%；定金及預收款8027億元，同比下降27.0%；個人按揭貸款4124億元，同比下降16.9%。

“資金面總體上表現并不好，這說明既有的寬松金融政策還需要繼續發酵和傳導，才會讓房企感受到資金方面的負擔減輕。另外，最為關鍵的還是要提振銷售數據，只有在銷售數據改善后，才能真正讓房企緩解資金壓力，而不是單純依賴外部的各類融資。”嚴躍進分析稱。

此外，張波分析：“從數據來看，房企整體融資在1-2月份依然不樂觀，國內貸款和利用外資分別同比下降21.1%和27.4%。一方面，‘利于外資’的總規模仍然處于快速下行階段，這和近期不少海外債涉嫌違約有關；另一方面，國內貸款也處于較低水平，雖然整體融資的大環境不斷轉好，但融資總額的提升依然需要一定時間，預計二季度房企融資將迎來全面上升，目前正處于明顯的轉折點?！?/p>

新京報記者 徐倩