高傭金、過橋貸、惡意抬價，法拍房中介套路調查

花500多萬元買來的房子，如今成了黃偉興最大的心病。

2019年，57歲的黃偉興計劃置換房子?？捶科陂g，中介向他力薦司法拍賣房（以下簡稱法拍房），“起拍價格通常低于市場價20%-30%”，并作出了零風險購房的兜底承諾，“競拍成功包騰退”。

黃偉興支付了3.5%的居間服務費，委托中介輔助競拍，并以503.3萬元的價格競拍下廣州的一套房產。但高昂的中介費并未買來安心。在交割房屋時他才發現，原房主與第三方簽訂了20年的租賃合同。而之前承諾兜底服務的中介，也不斷以各種理由推脫。黃偉興陷入了冗長的騰退拉鋸戰，至今仍沒能順利入住新房。

黃偉興的經歷并非孤例。自2017年最高法明確司法拍賣房產應當通過網上進行以來，被購房者稱為“撿漏”的法拍房受到熱捧。中介機構聞風而動，借法拍房斂財。新京報記者調查發現，除收取高額中介費、提供民間貸款機構的高利率貸款并收取傭金之外，更有中介惡意抬高拍賣價格，幫助被執行人沖抵債務。

與此同時，整頓也在進行中。2020年以來，已有多個法院出臺相關規定，限制中介等第三方機構對法院拍賣信息的發布、傳播等，并明確懲治措施。2022年1月1日起，包括上海、杭州、成都、長沙在內的多個城市，也先后將法拍房納入限購政策。

3月2日，廣州市一套被執行的房產門外已張貼了數張法院公示。受訪者供圖

“撿漏”心態下的火熱

到今年的3月5日，王慶敏從傳統房產中介轉到法拍房領域已經整三年。

她的手機通訊錄里有672個聯系人，幾乎都是有意競拍法拍房的購房者：“1月13日咨詢小戶型劉女士”“2月21日咨詢豪宅王先生”。

每添加一個聯系人，王慶敏就將潛在顧客的購房需求一一備注。

“有人為了買剛需房，也有人想投資炒房，無論哪種顧客，都是想來撿漏的?！蓖鯌c敏說，法拍房是眾多購房者眼里，花小錢辦大事的“捷徑”。

2017年1月1日，《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》正式實施，首次明確了人民法院以拍賣方式處置財產的，應當采取網絡司法拍賣方式。

由此，法拍房進入大眾視野。價格相對便宜的法拍房，是不少人心目中“撿漏”的對象。

盡管通過司法拍賣購入的房產可能面臨標的物被毀壞、騰退困難、帶有長期租約等風險，但購房者們“入圈”的熱情并未減退。

新京報記者發現，在幾大主流拍賣平臺中，普通住宅明顯要比商鋪、寫字樓更加搶手，參拍率和成交率也更高。尤其是在北京、上海、廣州等一線城市，每套房源都有不少人參與競拍，即便是有明顯瑕疵的房源，也經常在第一次拍賣中被拍走。

57歲的黃偉興，第一次聽說法拍房是在2019年。為了改善住房環境，黃偉興計劃將老房子置換成面積更大的住宅。在中介看房時，中介人員極力向他推薦法拍房?！捌鹋膬r格通常低于市場價20%-30%”“穩賺不賠”，黃偉興聽得滿頭霧水，但仍被實惠的價格吸引了。

從那天起，在手機里的拍賣平臺“刷”房源，四處查資料、打聽行情，成了黃偉興的日常操作?！八痉ㄅ馁u的房產大多數是被法院執行的不良資產，雖然可能面臨標的物被毀壞、騰退困難等風險，但能以低價購入房產，只要提前了解清楚，怎么算都不虧?！?/p>

黃偉興的心態，正是眾多“撿漏者”的縮影。

據瀚海數據研究院發布的《2021法拍房產行為調查報告》，2021年，全國法拍房市場規模繼續擴增。僅1月—4月，全國共成交法拍房38774套，成交總價731.62億元，總報名人數超13.78萬人。

此外，根據阿里巴巴競拍平臺的數據顯示，2017年，阿里拍賣平臺上線法拍房僅有9000多套，而到了2021年，數量激增到143萬套，短短四年時間，法拍房數量暴增157倍。

黃偉興競得的房產帶有租約，至今仍未騰空。受訪者供圖

“其實自己都能操作”

購買者對法拍房的追捧，讓中介機構聞風而動。在法拍房領域，中介機構針對競拍者掌握信息有限的“痛點”，推出“兜底”等服務，借機收取高額傭金。

一般來說，普通商品房的居間服務費為總成交價的0.5%-2.5%，不得高于3%，但法拍房中介收取的居間服務費相對較高。

和王慶敏類似，42歲的中介人員周文彬也是因為看好法拍房的前景而來?！按蟛糠种闹薪閺目偝山粌r中拿到的傭金在3%—5%不等。如果按100萬元一套的住宅總房款、3%的服務費計算，中介機構就能從中賺到3萬元。這比普通商品房的傭金多了不少。”周文彬說。

《最高法院關于民事執行中拍賣、變賣的財產的規定》第三十二條中，對入圍法院名冊的中間機構收取傭金的上限作出了詳細的規定，需按照中標方案確定的金額收取傭金。但對于市場中絕大部分未入圍的中間商，并沒有相應的約束規定。

針對房屋無法騰退的風險，中介人員曾多次向黃偉興做出兜底服務的承諾，“如果競得房產半年內無法成功交付，將按市場價賠付租金，如果三年內無法交付，則將回購涉及的房產?！?/p>

同樣的“低價誘惑”，也出現在90后女孩李向（化名）的購房路上。來到上海工作的7年中，從浦東搬到閔行，再到徐匯，李向總是換著地方合租。2020年，李向計劃在上海買房，思前想后，將法拍房定為目標。

通過社交平臺，李向聯系了幾家中介公司，對方均表示可以制定拍賣方案、尋找最合適的房源，并降低司法拍賣的風險。

最終，李向選擇了一家收費中等的中介機構，交了2萬元費用。

王慶敏熟悉中介的操作?！跋仍诜吭碅PP中發布低價房源，等客戶主動咨詢時，把低價撿漏的購房途徑擺上明面，再宣稱自己能為顧客消滅一切風險?！?/p>

在王慶敏看來，正規的機構少，一些不法中介亂入司法拍賣行業，利用信息不透明牟利。

2020年5月，重慶的王女士準備報名參加兩處商用房的競拍。在向一家中介機構咨詢助拍價格時，對方自稱受執行法院授權委托，代法院接受咨詢、實地看樣、指導參拍、辦理過戶等。為了避免后續繁瑣的手續和潛在的風險，王女士與公司簽訂了委托服務協議，并首付1萬元“盡調費”，用于房源背景的調查。

但高額的居間服務費，并未換來安心。

2020年6月，黃偉興委托中介輔助競拍一套位于廣州市天河區的住宅，面積103平方米，起拍價為418萬元。報名參與前，黃偉興囑咐中介機構務必到現場實地勘察，自己也曾多次前往物業打聽產權及欠費情況。在繳納25萬元保證金，經過57輪的激烈競價后，黃偉興最終以503.3萬元競得房產，并向中介支付了3.5%的居間服務費。

然而，在此后的過戶交割期間，黃偉興才發現，房屋的被執行人早已與第三方簽訂了一份長達20年的租賃合同。根據“買賣不破租賃”的原則，如果原租約沒有到期，即使黃偉興成為新的產權人，承租人也有權要求繼續履行租賃合同。

提供助拍服務的中介建議黃偉興向原房主一次性支付十萬元，用于解除租賃合同，讓承租人盡快搬出房子?！罢伊嗽恐魇畞硖?，不管提出什么解決方案，對方都不認可?！?/p>

在這之后，中介也開始推脫。黃偉興拿著合同找到中介，要求其根據當初約定，按市場價賠付租金。但中介告訴黃偉興，額外附加的兜底服務，需要在簽約前支付相應的費用。而在雙方簽訂的合約里，并沒有相關條款。

新京報記者就此事多次向上述中介公司詢問，負責人表示，雙方是在自愿前提下形成的委托服務合同關系。針對做出兜底服務卻未履行一事，上述負責人稱，此案涉及客戶隱私，不方便透露。

而李向拍下房屋后，過戶也遲遲沒有完成?！爱敃r中介明確說了能在半個月內辦理好房產證，三個月就可以將房屋騰退。但拍下房屋后，就聯系不到人了。”

李向前往與中介簽約時去過的寫字樓，發現已經人去樓空，經過了解后才知道，中介公司并未進行工商注冊。

萬般無奈之下，李向只得聯系法院，自行辦理房產過戶手續，2萬元也打了水漂。

王女士算是及時“止損”的。雖然無法直接接觸到原房主，但可以通過拍賣公告中公示的聯系方式，聯系受理此案的法官，而法院也會定期組織有競拍意向者統一看房?！爱斈闶煜み@一套程序后，發現其實自己都能操作?！?/p>

報名參拍后的第二天，王女士發現這家中介并非法院授權委托的機構。王女士感覺被忽悠了，提出終止合同，并要求退還其“盡調費”。但中介卻稱其跳單行為屬于違約，要求按房產起拍價的2.5%支付違約金。

最終，經過多次協商，雙方解除合同，中介退還了50%的“盡調費”。

民間貸款公司在網上發布的過橋貸款廣告。受訪者供圖

民間借貸“進軍”法拍房

新京報記者調查發現，一些中介人員得知購房者資金不足后，會極力推薦“法拍貸款”服務。

楊洋（化名）是從鄭州來上海打拼的“滬漂”，聽說“法拍房不受購房指標限制”后，將買房的希望寄托于司法拍賣。

司法拍賣房需要支付全款，但是楊洋的手頭資金并不足。于是，他開始在網上篩選能提供貸款服務的機構。

在一些網站，楊洋找到大量提供“法拍貸”服務的中介機構?！罢庛y行貸款，利率低，無抵押，48小時放款”，幾乎是這些中介統一的廣告標語。

聯系了幾家中介，得知楊洋無法一次性拿出全款后，對方提出“法拍專項貸款”的服務。中介人員告訴楊洋，辦理“法拍貸”時，購房者可以指定銀行，也可以通過中介機構合作的貸款機構貸款，擔保手續費為5%。

甚至有中介人員聲稱和各大銀行均有密切合作，只要按規定提交材料，即可快速審核放款。

新京報記者了解到，法拍房的按揭貸款和普通房貸略有不同。由于法拍房競拍成功后，購房者須在短時間內向法院支付全款，導致銀行無法按照正常的房屋按揭貸款流程辦理，這就需要專業的擔保機構對貸款進行擔保，風險由擔保公司承擔。房屋完成過戶后，將房產抵押至銀行，擔保公司的擔保責任才會解除，所以會向貸款客戶收取擔保費。

一名國有銀行從業人員告訴新京報記者，目前確實有部分銀行可以對符合條件的法拍房競拍者提供專項貸款，一些法院也接受指定的服務商開展相關服務，但其中重要的一項，是由銀行準入的擔保機構承擔階段性擔保，擔保費一般為1.5%-2%。

上述人員表示，每個銀行都有不同的政策，通常來說，法拍貸款的利率比普通的房貸利率有所上浮，但差別不大。

但在中介人員楊某口中，國有銀行審批程序復雜、放款慢，額度也比較緊張，而“過橋貸款”可以彌補購房者所需長期貸款的時間缺口。

3月5日，在楊某的邀請下，新京報記者以貸款的名義前往其公司面談。這是一座10層的舊寫字樓，楊某的公司位于中間層，沒有房間號和門臉，幾張辦公桌擺在一間不足30平方米的屋子內。

楊某看上去三十歲出頭，自稱在司法拍賣行業從業多年，2021年6月從大機構辭職出來單干，所涉獵的業務既包括輔助競拍、手續代辦，也包括向競買者提供貸款業務?！拔覀冇凶约旱馁J款公司，資金充沛，都是合法的。只不過利息相較銀行稍高些，只要客戶需要，我們都可以協調?！?/p>

“比如一套法拍房起拍價500萬元，你手里只有200萬元，就可以從貸款中介這里借300萬元過橋貸先全款買房。7天為期的話，收墊資總額0.25%的服務費，一個月為期收取0.55%服務費。等法院貸款手續下來、過戶完成后，再從銀行做長期貸款用來還清過橋貸?！睏钅尺M一步解釋。

新京報記者發現，楊某所推薦的“過橋貸”，實際上來自民間貸款公司，不僅利息較銀行高出很多，在審批、放款流程、抵押上，與銀行也存在較大差異。

楊某表示，民間貸款機構放款，不需要提供征信記錄、銀行流水等申請資料，24小時內即可放款。

交談中，楊某陸續接聽了幾個電話，都是咨詢貸款業務的?！懊耖g借貸能干下來，說白了，就是很多人在銀行貸不出來款。享受了快速放款的服務，自然要承擔高一些的利息?！?/p>

經濟學家宋清輝在接受新京報記者采訪時表示，雖然2020年最高法發布的民間借貸新規，已將法律保護的借貸利率上限從24%和36%大幅降低到15.4%，但新規沒有對還款方式進行規定，如果出借人鉆漏洞，就存在較大的操作空間。

“法拍房具有不穩定性，使用民間借貸將面臨較大風險。如果過戶、公證周期不順利，周期變長，購房者將身背高額負債?！彼吻遢x說。

有中介做“職業抬價人”

輔助競拍、提供貸款賺差價之外，更有一些不法中介哄抬競價、提供沖抵債務的服務。

根據《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》第二十四條，拍賣成交后，買受人悔拍的，其繳納的保證金不予退還，依次用于支付拍賣產生的費用損失、彌補重新拍賣價款低于原拍賣價款的差價、沖抵本案被執行人的債務等。

周文彬說，如果競買者認為拍賣價格超出自己的心理預期，就極有可能出現悔拍的情況，其繳納的保證金就會用于沖抵被執行人的債務。

據王慶敏介紹，一些不法中介利用流程和規則，讓被執行人繳納保證金，報名參與競拍，并在競價環節抬高拍賣價格。

“哪怕最后是債務人自己拍下了房屋也沒關系，悔拍就可以，保證金也會沖抵債務，等于錢從左兜到了右兜，房子也能暫時保住了?！敝芪谋蚪忉屨f。

這些中介的收費標準一般是抽取10%-20%，如果法拍房賣出高價，還會另外收費。

在司法拍賣圈里，這種操作被稱為“托”。

3月6日，新京報記者輾轉聯系到一家重慶“助拍”中介機構，以被執行人的身份詢問是否有可行的途徑阻止房產被執行。上述中介工作人員稱，可以提前將被執行的房子租出去，同時制定一份租約，租期為10年—20年不等?！熬退惚慌馁u出去了，也可以照樣收租金，租賃的房子法院也不能強行清退。”

一位不愿透露姓名的法官表示，在現有的司法拍賣相關法律規定中，明確對申請執行人、被執行人的競買權做了詳細的說明和解釋。被執行人及特定人可以通過實名制的形式參與競拍，并依法享有優先競買權。但與他人惡意串通，抬高競價等，對其他競買者、法院造成損失的，應被判定為拍賣無效，甚至將構成違法行為。

裁判文書網披露過多起類似案件。

長沙中級人民法院2020年8月發布的一起案件顯示，長沙市岳麓區的呂某，因住房取得產權不滿4年，不符合出售條件，無法將房產售出。與此同時，因不具備購房資格，曹某無法買房。某中介員工張某為了促成這筆生意，提出偽造一筆呂某欠曹某20萬元的虛假債務，就虛假債務向張家界(000430)仲裁委員會申請仲裁。待仲裁生效，曹某便向長沙中級人民法院申請強制執行房產。

在中介的指點下，曹某、呂某二人事先約定好競拍成交價，曹某以競拍人的身份參加司法拍賣。但在實際競拍中，因為有多人參與競拍，價格也遠遠超出二人約定的交易價格，曹某中途放棄競拍，房產最終被他人拍得。案發后。張某、曹某、呂某先后主動到公安機關投案。

法院經審理認為，張某、曹某、呂某為規避長沙市住房限購政策，經過串通后以捏造的債權債務關系提請仲裁并申請法院執行，妨害了司法秩序，其行為均已構成虛假訴訟罪。最終，張某被判處有期徒刑一年、罰款3萬元，曹某和呂某均被判處有期徒刑六個月，并處罰金一萬元。

3月2日，一套位于廣州市白云區的住宅房正在競拍中。網絡截圖

監管正在細化

“中介等第三方機構出現的不合規操作，從司法角度上看是基本可控的?！鄙鲜龇ü僬J為，應由各地方開始，在拍賣過程中排查出違規進入法拍市場的第三方機構，并根據實際違規、違法行為予以相應的懲處。更重要的是，應盡快建立起可行、有效的監管制度。

“大部分競買者獲取法拍房信息的渠道十分有限，而中介扮演著傳遞信息的角色。”王慶敏表示，除了騰退困難、標的物被惡意破壞等潛在風險外，通過司法拍賣購入的房產，通常還存在高額的稅費。

相較于一般商品房，司法拍賣房產的稅費計算比較特殊，轉讓和受讓兩方的稅費都需要由受買人承擔，除此之外，還可能存在土地增值稅、印花稅等。“外行人不了解這些情況，一些中介為了房子能順利成交，不會提前告知客戶。相比這些稅費，那些拖欠的物業費及水、電、氣費用都算是小錢?！?/p>

據上述法官透露，司法拍賣的標的物信息不透明、潛在風險無法預估，使一些不法中介看到了商機。而司法拍賣房本身也存在執行成本高的現實情況，導致一些法院會在競買公告中說明，標的物競買成功后，法院不負責騰退，一些中介也由此鉆了空子，以保證騰房等為名，賺取高額服務費。

整治也在進行中。近兩年，關于規范網絡司法拍賣、整治亂象的行動也在不斷進行中。2021年12月21日，最高人民法院發布《關于進一步完善執行權制約機制、加強執行監督的意見》，明確了通過司法拍賣的財產為不動產且被執行人或者他人無權占用的，人民法院應當依法負責騰退，不得在公示信息中載明“不負責騰退交付”等信息。

新京報記者整理發現，自2020年以來，已有部分法院制定了《關于規范法拍房的若干意見》，明確限制了中介公司等第三方機構對法院拍賣信息的發布、傳播等行為，并明確了懲治措施。

而從2022年1月1日起，包括上海、杭州、成都、長沙在內的多個城市，先后將法拍房納入各地的房屋限購政策。

根據最高人民法院發布的《關于人民法院司法拍賣房產競買人資格若干問題的規定》，在人民法院組織的司法拍賣房產活動中，受房產所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予準許。

宋清輝指出，限購政策的落地將一大批購房者堵截在門外，也將有效遏制投機者的炒房行為，維護房地產市場秩序、調控房價。

政策的落地和監管條例的不斷細化，讓不少身困其中的購房者看到了希望。他們盼望著，能盡快解決自己的房屋糾紛。

2月27日凌晨，已經在電腦前坐了整整六個小時的黃偉興，看到一個法律文書時停住了，立馬激動地給律師打電話：“我在過往的案例中，發現了一個帶租拍賣的房子，順利騰退了。”回憶起近兩年的煎熬與冗長，黃偉興重重地嘆了一口氣。

新京報記者 咸運禎 編輯 袁國禮 校對 劉軍