沖進全國第四 廈門房價僅次于北上深
作者: 馬一凡
2019年,廈門成為中國電影(600977)金雞獎固定舉辦地后,這座美麗的海島城市越來越多地出現在熒幕上。點播量超20億次的熱播網劇《開端》和知名電影《西虹市首富》中,擁有藍天碧海、高樓大廈的廈門,給觀眾們留下深刻印象。
但當外地人來到廈門出差或旅游,還可能會被一個數字所震驚——房價。廈門不少出租車司機總是會熱衷于介紹路邊哪些樓盤超過了10萬元/平方米。
廈門是福建的副省級城市、計劃單列市,如今廈門的房價已經超越了一線城市廣州,穩坐全國第四位。從GDP、人均可支配收入及人口來看,廈門似乎并不具備與廣州、杭州、南京等經濟強省省會城市一較高下的實力,它卻在中國樓市中走出了自己的獨立行情。
房價接近省會福州兩倍
根據受中房協指導的“中國房價行情網”數據,截至2022年3月15日,廈門近一個月二手房掛牌均價為50851元/平方米,在全國城市中,僅次于上海、北京和深圳,而一線城市廣州的同期掛牌均價是45763元/平方米,廈門比廣州高了5000元/平方米。
跟長三角兩大省會城市南京、杭州相比,廈門的房價更是高出一大截。同期杭州的掛牌均價為38862元/平方米,南京為35389元/平方米,比廈門每平方米低了1.2萬~1.5萬元。
2021年,我國人均可支配收入前四強省份依次為浙江(5.75萬元)、江蘇(4.74萬元)、廣東(4.49萬元)、福建(4.06萬元),廈門作為福建的副省級城市,房價竟然已經遠超前三強經濟大省的省會城市。
在福建省內,廈門的房價也是逆天的存在。
福建的省會福州和經濟強市泉州,都已進入GDP萬億俱樂部,而廈門2021年GDP為7034億元,離萬億尚有一段距離。不過,廈門的房價已幾乎是福州的兩倍。根據中國房價行情網,福州近一個月掛牌均價為27782元/平方米,泉州則僅為19570元/平方米。
除了中國房價行情網,參考安居客、房多多等多個平臺二手房掛牌價格數據,廈門的均價都超越廣州,穩居全國第四位。
此外,根據易居克而瑞的數據,2022年1月廈門新建商品住宅均價38175元/平方米,同樣位于全國第四,僅次于“北上深”。
可以對比的是,十年前,廈門的新建商品住宅均價為13637元/平方米,那時候處于全國第九位。十年前新房價格曾經排在廈門前面的三亞、杭州、寧波、紹興、溫州等城市如今都已被廈門趕超。
但是綜合各方面數據看,廈門的GDP規模小、人口相對少,人均可支配收入也趕不上廣州、南京、杭州等城市。
十年間,廈門房價憑何實現“9進4”并且遠超中國經濟實力最強的幾座省會城市?
高地價刺激房價上漲
一般來說,房地產是否興旺,與經濟、人口、產業有著莫大的聯系。然而廈門卻打破了這些規律,房價超過了產業和人口規模遠高于廈門的城市。
作為南方的一座美麗海濱城市,廈門房地產的基礎很扎實,因為氣候宜人、風景優美、歷史文化底蘊厚重,廈門早就是福建省內客群置業或投資的首選。
“曾經每個福建人都想在廈門買一套房?!薄?0后”的廈門人林文文告訴第一財經記者。
在林文文的印象中,廈門的房價早在2012年就比較高了,但是瘋漲是從2015年開始的?!?015年我記得發生了股災,還上演了千股跌停,周邊很多人就意識到房子才更保值,開始跟風投資房產,福建生意人很多,他們需要穩定的保值渠道?!?/P>
于是2016年起廈門的土地市場開始異動了。當時全國土地市場都很火熱,廈門也地王頻出。
廈門的房地產市場一直分成島內和島外。島內地塊稀缺,可開發資源少,房價高企;島外則土地較多,曾經是廈門的房價洼地。但是從2016年這一波土地拍賣開始,廈門的島外房價開始抬升了。那一年,海滄區、翔安區、集美區和同安區頻頻刷新區域單價地王紀錄。
也是在這一年,受地價飆漲刺激,廈門房價全國領漲,與南京、蘇州、合肥并稱為“二線四小龍”。
2017~2018年,因為全國性調控,廈門也相繼落地限購、限售和認房又認貸政策,土拍和住宅市場均有所降溫。到了2019年,已經斷供5年廈門島內開始拿出土地競拍,一下子又點燃了房企的參拍熱情,全年島內出讓3宗優質地塊,成交樓板價皆超4.2萬元/平方米,一舉刷新廈門總價、單價紀錄。2019年11月19日,中駿以總價59.4億元競得湖里區一宗地塊,樓板價45103元/平方米。
2020年,受疫情影響,原本嚴控樓市的廈門,開始對房地產進行紓困,并且加碼“搶人大戰”,不僅放寬島外人才購房門檻,還啟動了五大人才工程,給落戶廈門的人才給予購房補貼。同年,廈門喊出了“島內大開發,島外大發展”的口號,開啟大面積的征地拆遷,拆遷戶涌向了市場。
疫情后不久,廈門土拍市場開始轉暖,廈門島內4宗優質宅地成交樓板價皆超5萬元/平方米,再度刷新總價、單價紀錄。2020年,中駿在島內湖里區拿下一塊地,樓面單價達到58824元/平方米。
2021年廈門開始實行集中供地,首批集中供應的5宗地全部溢價出讓,平均溢價率達到29%,建發奪下湖里區2021P03地塊,剔除配建后實際樓板價達到67546元/平方米,再次刷新單價紀錄。
廈門的最高單價紀錄,幾乎一年上一個臺階,從“4字頭”到“6字頭”僅用了兩年多的時間。在地價不斷上漲的刺激下,廈門島內的成交量和房價也節節攀升。
根據克而瑞統計,2019、2020年,廈門二手房市場持續轉暖,成交量連續兩年突破300萬平方米,創2017年以來新高。2021年上半年時,二手房成交也依然活躍,同比增長超80%。
在2021年上半年時,廈門島內市場達到高點,某樓盤新房售價為7萬元/平方米,還要捆綁2個車位出售,每個車位80萬~90萬元。一二手倒掛現象嚴重,上述新樓盤周邊的二手次新房售價達到8萬元/平方米~12萬元/平方米,價格可比上海中環以內板塊。
一夜入冬后進入僵持期
2021年下半年,全國各地樓市普遍量價齊跌,飆漲多年的廈門樓市,也在一夜間“由夏入冬”。
去年二季度,廈門新建商品房成交量還有12335套,成交面積129萬平方米;到了第四季度,只剩下5205套、55萬平方米。此外,下半年二手房市場的成交量相比上半年也腰斬了。
克而瑞數據顯示,2021年12月至2022年2月,廈門一手住宅成交量三連跌,這使得廈門的房企供貨熱情跌入谷底,開盤數量寥寥,供銷疲弱,整體去化也降至低位,廈門樓市均價隨主力成交項目變動結構性下行。整個2月,廈門全市整體商品房銷售金額43.93億元,銷售面積15.70萬平方米,同比下跌51%。
“現在廈門的二手樓市仍處于‘僵持’狀態,即沒有什么成交量。原因是復雜的,首先我們看到全國大環境就是如此,其次廈門的房東們是不愿意自動下調價格的,而購房者也在觀望。而且因為教育政策的調整,島內名校將‘出島’,所以從去年下半年開始,廈門島內比較火的學區房,現在也沒了優勢?,F在是我從業四五年來最冷的時刻。”一位在廈門從事房地產中介的人士告訴記者。
從去年下半年起,廈門高漲的土地市場一并入冬。2021年12月第三批集中供地,廈門土拍大爆冷,流拍率高達50%,推出14宗地塊,僅有7宗被開發商收入囊中,廈門島內一宗優質稀缺地塊竟然無人應價,被視為廈門土拍史上的“黑天鵝”事件。
近期中指研究院稱,截至2月下旬,已有超過40個城市出臺房地產相關調控政策松綁樓市,而曾經樓市火熱的廈門,也成為其中一員。廈門市住房保障和房屋管理局印發通知,規定島內新房項目意向登記購房人數不少于可售房源數的1.2倍,島外項目不再強調搖號。過去廈門一些高地價且認購熱度高的項目都要搖號,此類政策說明廈門樓市在降溫,同時在購房方面松綁,給予市場更大的寬松空間。
下周,廈門即將迎來2022年第一輪集中供地,共將推出10宗商住地塊,這一次或許為了有個好的開頭,廈門一下子推出了5宗島內地塊,思明區3宗、湖里區2宗。過去,對于開發商來說,廈門島內地塊十分稀缺,令他們垂涎,今年開年這次土拍,房企的積極程度或許將定調廈門全年樓市。
克而瑞研究認為,如今商品房開發進入青銅時代,廈門未來將很難再出現暴漲暴跌大行情,價格即將進入平穩期。
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