2022年樓市開局： 投資小幅增長 銷售好于預期

“從今年的情況來看，在各方面的共同努力下，持續穩地價、穩房價、穩預期，房地產市場運行狀況出現了積極變化?！?月15日上午，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉在國新辦新聞發布會上表示。

當日，國家統計局發布今年1-2月房地產市場相關數據。今年前兩月，全國商品房銷售面積1.57億平方米，商品房銷售額1.55萬億元，同比均有所下降，但絕對水平仍處于近幾年的高位。

同期，全國房地產開發投資保持正增長，但一些房企的資金狀況仍不樂觀。

去年以來，房地產市場出現了一定的下行態勢，進入2022年，市場逐漸出現好轉跡象。不過，分析人士指出，從今年前兩月的數據來看，這種回暖的走勢仍然較弱。但隨著一系列穩市場政策的落地，市場平穩仍然可期。

付凌暉也表示，政府工作報告提到，要進一步推動堅持房住不炒，堅持推動穩地價、穩房價、穩預期，構建房地產發展的長效機制，加快推進房地產發展“租購并舉”，進一步滿足商品房市場正常需求。相信房地產市場平穩發展還是有基礎、有條件的。

合理需求得到支持

與去年同期相比，今年前兩個月的商品房銷售面積下降約一成，商品房銷售額下降約兩成。其中，住宅銷售規模的降幅更大。

但考慮到去年同期的銷售規模達到歷史高點，因此即使有所下滑，今年的數據并不太差。中原地產研究院的數據顯示，從絕對值來看，今年前兩月的銷售規模依然排在歷史同期第二高位。

“開年以來，多地在公積金貸款政策、商業貸款政策、人才人口政策、預售資金監管、信貸額度重置等多方面政策的調整下提振了市場信心，對數據平穩起到了支撐作用?！必悮ぱ芯吭焊呒壏治鰩熍撕票硎尽?/p>

據不完全統計，今年已有超過50個城市出臺了相關政策，采取多種方式，對合理的住房需求進行支持。

對合理需求進行支持，是近期的一條重要政策主線。2021年末的中央經濟工作會議就提到了對合理住房需求進行支持。今年2月24日，住建部也在新聞發布會上提出，保障住房的剛需，同時滿足合理的改善性需求。今年的《政府工作報告》也提到，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

值得注意的是，從數據上看，今年前兩月的商品房平均銷售價格為9845元/平方米，比去年同期有著10%左右的降幅。這種情況在近幾年頗為少見。

潘浩表示，這一方面是由于西部銷售占比提升了3%，另一方面由于房企面臨較大的償債壓力，有動力通過促銷加速銷售和回款，雙方面的因素共同導致了價格的同比下調。

付凌暉也表示，從房價指數來看，1月份70個大中城市住宅銷售價格指數雖然環比下降，但降幅在收窄。

在量、價企穩的同時，供應端的數據也趨于平穩。今年1-2月份，全國房地產開發投資14499億元，同比增長3.7%。但這一數據低于去年全年4.4%的增速。

考慮到當前市場信心尚未完全恢復，這一情況仍被認為是積極的。中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜向21世紀經濟報道表示，各地“保交付”壓力下，房地產在施工規模保持小幅增長態勢，在建工程投資對房地產開發投資仍形成一定支撐。

潘浩也指出，在行業面臨壓力較大的情況下，房地產開發投資依然保持了增長，這與年初部分城市的“土拍開門紅”以及“保交付”在政府和企業的高度重視直接相關。開發投資數據的穩定，預示著行業的基本面得到了穩定。

市場將緩慢回升

但在市場企穩的背后，流動性問題仍未真正改善。今年1-2月份，房地產開發企業到位資金2.5萬億元，同比下降17.7%。而去年全年，該指標一直保持正增長。

其中，國內貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款等幾項資金來源全部負增長。作為需求端的“晴雨表”，后兩者的降幅分別達到27.0%和16.9%。

行業流動性不佳，既說明房企尚未從信貸政策調整中真正受益，也在側面反映出市場仍有進一步改善的空間，尤其是需求端的熱情。

央行發布的數據顯示，今年2月，住戶部門貸款減少3369億元，其中，短期貸款減少2911億元，中長期貸款減少459億元。潘浩認為，這說明購房消費端的需求疲弱態勢沒有得到本質改善。后續還需要企業、政府及金融機構共同努力，維護房地產市場的穩定，特別是在購房消費信心方面的提升。

多數分析人士認為，近期，地方政府不斷出臺相關的穩樓市政策，有望提升需求方的信心。

陳文靜認為，短期來看，隨著政策效果的逐步顯現，預計3月市場規模環比回升。但考慮到2021年上半年高基數影響，市場銷售規模仍會低于去年同期。同時也需要看到，疫情反復可能對部分市場的恢復節奏形成一定拖累。

中原地產研究院也指出，按照現有的政策方向和市場走勢，在2022年3月份后，積壓的需求有望逐漸釋放，市場也有望平穩發展。從恢復路徑上看，一二線城市將率先回暖，三四線城市的升溫步伐則緊隨其后。

在投資方面，北京某大型房企相關負責人向21世紀經濟報道表示，市場的升溫和流動性的加強，都將有利于房企投資信心的恢復。但這兩項因素很難在短期內大幅改善，因此房地產投資增速并不會很快回升。

他認為，保障房建設帶來的投資熱潮，將在一定程度對此進行彌補，使得房地產投資增速維持在一定水平。

該人士同時表示，目前來看，行業信心的恢復仍然需要時間。因此，未來的各項指標都將呈現出緩慢改善的局面。

根據國家統計局的數據，今年2月份，房地產開發景氣指數為96.93，比1月的96.83有所上升，但與去年同期的101.43相比，仍有不小的差距。

（作者：張敏編輯：張星）