加速并購 放下杠桿 民企優等生誕生的底層邏輯

2022年并購大戲中，美的置業扮演了重要角色。

3月13日，美的置業發布公告，擬向金科地產收購南京科宸53%股權、南京山河宸園50%股權，收購代價為9.07億元。收購前，美的置業擁有南京科宸37%股權、南京山河宸園50%股權，收購事項完成后，這兩家公司將成為美的置業的全資附屬公司。從去年下半年開始，這家民營房企已經接盤了包括花樣年、雅居樂、正榮等一些項目的股權。

在行業流動性緊張、債務危機頻發的背景下，一家民企房企頻繁進行收并購，實屬罕見，卻也有跡可循，背靠大股東美的集團，加上多年來穩健的投資戰略，成就了如今頗有底氣的美的置業。

收并購版圖中的生意經

這是今年以來，美的置業與金科達成的二次合作。2月8日，美的置業買下金科股份(000656)旗下重慶美科房地產開發有限公司50%股權，交易達成后，美的置業持有重慶的“美的金科郡”項目100%股權。

在收購金科項目的同時，美的置業在預計錄得虧損情況下將柳州、岳陽的項目股權轉讓給金科股份。這一動作提高了其在高能級城市項目的權益占比。

2月23日至2月24日，美的置業先后從正榮地產接手長沙“美的正榮濱河苑”項目的50%股權、無錫“正榮美的云樾”的51%股權、天津“和筑梅江”項目的51%股權。

美的置業收并購的步伐從去年10月開始邁進，2021年10月，開發“美的·花樣年·云璟”的佛山市順德區美岸房地產開發有限公司變更為佛山市美的房地產發展有限公司持有100%股權。2021年12月22日，美的置業從雅居樂手中收購“美的雅居樂云筑”項目股份，這一項目土地是美的置業于2019年4月于武漢拍下，同年7月底，雅居樂加入進來，持有49%的股份，兩年后，雅居樂還是選擇把所持股份悉數轉讓于美的置業，在100%持有該項目后，美的置業將其更名為“美的·云筑”。

從上述案例中不難看出，美的置業在有計劃的進行調倉，交易對手多為合作開發企業，且收購項目所在城市以一二線及強三線城市為主。美的置業也表示，之所以接連收購此類項目，一方面是配合其城市升級戰略，此外收并購的項目合作方多為風險合作方、及面臨剛性兌付的企業，此舉目的是紓困同業，同時也可逐步提升操盤項目比例，提升品牌認可度，保障業主權益。

收斂聚焦做減法

在別的民營房企都在曬家底，東奔西跑補虧空之際，美的置業卻在逆勢儲糧，很大程度上取決于其穩健的財務管理策略。實際上，很早之前，美的置業就反行業而行之，為其后續開疆布局奠定堅實的發展基調。

美的置業在2019年達成千億規模后，就做起了“減法”，逐漸退出三四線城市，圍繞長三角、大灣區、重點省會城市和區域中心城市深耕布局，往更高能級城市居中，并嚴格控制新近城市，并強調“堅持不拿高價地”。

同行還在加大杠杠粗放式擴張時，美的置業卻悄悄的開始降速。2019年，美的置業管理層提出要把增速控制在25%-30%之間，到了2020年，又將未來3到5年平均增速定在15%-20%區間。2021年下半年，美的置業發展步伐更加保守，再次調整未來增長預期為10%-15%。

目前看來，美的置業投資轉型戰略無疑是成功的。截至2021年上半年，美的置業為“黃檔”企業，凈負債率從2020年末的79.2%下降到58.2%，現金短債比從2020年的1.52倍提升到2.21倍，剔除預收款后的資產負債率下降至74.7%。

另一方面，背靠美的集團這顆大樹，美的置業可以直接從美的集團既有業務網絡中受益。浙商證券認為，公司借助大股東為優質制造業龍頭的信用背書，能夠選擇性使用成本低且多元的融資工具，債務負擔降低的同時也能保證公司現金流充裕，數據顯示，2021年上半年，美的置業加權平均融資成本為4.92%,新增有息負債融資成本低至4.74%。

2021年中期業績會上，管理層提出繼續“收斂聚焦”打造百億銷售城市，鞏固根據地城市，把規模做深、做大、做透，未來2至3年再培育及鞏固5個超過100億的根據地城市，同時強化培育15-20個50億元規模的高能級城市，以及10-20個30億元規模的高潛力城市。

龍湖式行業風向標

在為數不多的民企優等生中，如果說美的置業是背靠大樹好乘涼的“富二代”，那么龍湖則是笑傲江湖的典型“創一代”代表。早年間，掌舵人吳亞軍就定下規矩“不借貴錢”，如今外界對龍湖的評價是穩健，甚至到了保守的程度。

穩健優先，深耕一二線，堅持做商業是龍湖在過去十年間的戰略選擇，龍湖舍棄了高周轉使發展勢頭落后的同時，卻收獲了十足的后勁。

2020年8月20日，三道紅線橫空出世，彼時正值中報發布期，在一眾綠檔好學生中，龍湖是在30強排行榜中唯一一家綠檔民營房地產公司。值得一提的是，在之后融資環境進一步收緊的大背景下，龍湖的授信額度不降反升，2020年，龍湖綜合融資成本僅為4.39%，比萬科和保利還低。

2月28日，即將“而立”之年的龍湖迎來了一位新的管理者陳序平，在行業不斷調整洗牌的當下，如何延續龍湖過往穩健增長的成績，是擺在陳序平面前一大挑戰。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為美的置業和龍湖的負債率都比較低，財務相對穩健，這是目前房企保持財務健康和平穩運行的必要條件。此外，龍湖正在實現從以開發業務為主向開發與運營并重的方向轉型，這是適應房地產行業整體形勢變化的自我調整，代表了行業發展方向，因此會比較有后勁。