上海高端住宅市場回暖 “小陽春”仍在路上

據上海中原地產數據，上周新建商品住宅成交面積9.9萬平方米，環比減少35.4%。

上海的高端住宅市場升溫了。截至3月16日，位于上海內環中心地段的翠湖天地已在當月成交4套房源。

據上海高端住宅物業一二手交易市場占據較大市場份額的麗茲行中介人員介紹，翠湖天地和世茂濱江花園平時每月成交在6套左右，但翠湖天地成交數據顯示，3月剛過半就已經成交4套，還有一些房源有客戶出價溝通。另外，萬科翡翠雅賓利去年一年成交10套，今年2-3月已經成交7套；綠城黃浦灣也是一年十多套，這個月已經成交5套。

上海高端住宅的溫度已傳遞到法拍房市場。此前的3月11日，一套592.8平方米的法拍房，以1.092億元起拍，經過141次競拍后，最終以1.779億元成交，溢價率63%，折合單價約30萬元/平方米，刷新了該小區的單價紀錄。

這套被拍賣的房源位于中糧海景壹號，是上海一個極高價的住宅小區，項目位于浦東新區陸家嘴(600663)板塊黃金地段。

成交回暖

實際上，進入2022年，上海高端住宅市場就已出現量價反彈。1月份，上海徐匯融創濱江壹號院的一套近300平方米的豪宅以17.4萬元單價成交，總價高達5100萬元，高出起拍價1400萬元，溢價率37.8%，是2022年上海首個拍出的高端豪宅。

其實，今年春節之后，大部分二手房業主已經有漲價預期。據上海中原研究院統計，1月份有5套成交總價突破1億元，其中道里官邸560的交易價格達到1.5億元。2月份，位于陸家嘴濱江板塊的濱江凱旋門成交了一套總價6720萬元的二手住宅，均價達到23.67萬元每平方米。

上海高端住宅市場的表現，恰恰反映了市場預期正加快恢復。上海中原地產市場分析師盧文曦認為，經過幾輪市場起伏可以看出，一線城市的高端住宅始終有其魅力，資產保值增值的功能明顯。

前述中糧海景壹號在去年也有少量成交，但因為戶型和樓層的關系，都在8000萬元上下，成交單價在20萬元左右。而這套房子之所以拍出如此高價是因為其本身的稀缺性，屬于復式戶型，位置和景觀都有很大優勢。

據58安居客房產研究院分院院長張波透露，目前上海高端豪宅市場的單價大都在20萬元每平方米以上，有特殊景觀資源的價格會更高。諸葛找房數據顯示，今年前兩個月，上海一手高端住宅成交了1414套。

前述麗茲行相關人士指出，回顧近半年的政策行為以及市場成交情況來看，隨著各種政府政策的引導以及銀行放款寬松、降息的落地，市場成交量會繼續增長?！罢麄€市場好壞主要的影響因素是供需關系以心理預期。”她說，從麗茲行在上海運營16年的經驗來看，每年2-3月份會是一個窗口期，在成交量相對穩定的前提下，在市場預期不斷向上的過程中，也是豪宅成交量不斷放大，成交價格逐漸上漲的過程，當然不太可能出現暴漲的現象。

盧文曦指出，二手豪宅體現當下豪宅的真正價值。新房入市價格受限，越是市中心價格倒掛現象越明顯。比如虎年第一批新入市房源中，百匯園關注度相當高，入市均價12.7萬元/平方米，但周邊二手房至少在15萬元/平方米以上。因為限價，當前有些高端住宅定價不能準確反映市場需求。二手房的價格才能反映真正的市場接受度。所以目前來看，陸家嘴濱江二手房的價格20萬元/平方米以上才是應該有的水準。

豪宅向來市場好的時候價格漲得比較快，市場不好的時候顯示出抗跌性。從這次拍賣結果來看，單價已經達到30萬元/平方米，而且溢價超過60%?？梢娛袌鰧ο∪狈吭吹钠?。這種現象會進一步強化買“好房子”認知。如果今年市場沒有太多波折的話，豪宅市場依然很有看點。

醞釀“小陽春”

然而，近期疫情反復，上海二手房市場整體成交又開始出現下滑。此前二手房市場所表現出來的小陽春前兆，又有了降溫的跡象。據了解，2022年首輪新房集中供應中，部分一手房開盤也將延遲。

據上海中原地產數據顯示：上周（3.7－3.13）新建商品住宅成交面積9.9萬平方米，環比減少35.4%；成交繼續下行，并且跌破10萬大關。

回看上海年初到現在的交易數據。總價2500萬元以上的房源1月份新房成交314套，2月份成交94套。分別比去年同期增加21.7%和減少37.3%。二手房源1月成交68套，2月成交40套。分別比去年同期分別減少47.2%和47.3%。從數據可以看出，1、2月份的成交表現符合正常交易節奏，并沒有太出挑表現。

上海鏈家數據顯示，2月成交量價均出現下滑，成交量環比下降16%，成交均價環比下降4%。雖然成交量價處于近兩年的較低位置，但上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾分析指出，這并非釋放出市場冷清的信號，目前市場整體運行穩健，成交活躍度適中。她指出，上海2月份二手房市場出現量價下跌的原因，一是受春節因素影響，假日成交量較少；二是受疫情影響，不僅多個小區無法進行帶看，購房者亦暫?？捶坑媱?；三是成交結構中小戶型、低總價的房源成交占比有所增加，導致均價出現下跌。

目前市場氛圍不錯，政策繼續在吹暖風，而天氣轉暖，也有利于為看房創造條件。市場情緒也比較樂觀。從認籌來看，個別熱盤還能維持住較高入圍分數。不過上海近期疫情出現反復，不少人隔離在家，對客戶看房、認籌等都造成不小影響。據了解，目前一手房項目在推行VR看房、線上搖號。

即便如此，2022年首批公示的絕大部分新盤仍然選擇推遲開盤。盧文曦預計，短期看不到有開盤的跡象，供應維持清淡格局，受此影響，成交也會逐步收縮。

從上海2月二手住宅交易數據來看，全月共成交1.27萬套，環比減少15.8%。從成交趨勢來看，二手住宅市場和傳統交易節奏相似，受淡季影響出現低點。

從年初到現在，新房市場數據表現比二手房活躍，1月成交超過120萬平方米，2月成交80萬平方米，都在正常水平之上。新房差不多有一半能觸發“積分制”，還有不少項目盡量避免觸發積分。反觀二手市場，最近幾個月成交一直處于平均流量之下。這一方面印證了二手房調控政策是非常精準的，另一方面也反映了新房市場熱度上升。

“從行業本身來看，需要一次像樣的小陽春行情提振行業信心?！北R文曦指出。去年下半年整個地產行業遇冷，個別房企出現債務問題，這一現象至今還在延續。作為下游行業，家電、傳媒、中介等等同樣受到沖擊。整個行業比較壓抑，需要有一次像樣的行情改變眼下相對低迷的格局。而豪宅本身就是市場的風向標，豪宅成交量放大說明市場開始回暖。通常市場轉暖的時候，這群標的交易最活躍，而且價格通常也漲得比較快。而市場處于調整期，豪宅成交量會大幅萎縮，但價格下跌幅度有限。盧文曦認為，從這一點來看，市場在回暖，只是因為疫情，導致小陽春步伐放慢了。

（作者：唐韶葵,王佳琦 編輯：張偉賢）