解構 |合生創展“而立之年”的活力密碼

房地產行業在告別了高速增長的“白金時代”之后，黯然邁進“青銅時代”。過去的2021年，房企融資“三道紅線”、房貸管理“兩道紅線”持續發力，銀行業金融機構急于“收傘”，房企“爆雷”事件頻發。

進入2022年，房地產行業步入無增長時代，負增長企業數量增加，融資受限的同時，面臨較大的償債壓力，市場下行壓力不斷加劇，房企生存壓力巨大。今年2月，成交創近年來單月新低。CRIC數據顯示，28個重點監測城市成交面積環比下降32%，同比下降35%。一線城市供應再陷低迷，成交全線回落，同、環比分別下降25%和42%。

在這個流變的時代，房地產企業亟待突破行業認知的局限，駕馭未知和變化，創造出多元平衡的可持續發展空間，這也成為更多房地產企業謀求生存的路徑選擇。

而立之年的合生創展集團有限公司（00754.HK，簡稱“合生創展”）率先出圈，通過持續且富有張力的變革，不斷注入活力、激發生命力，完成自身迭代升級，已發展成為科技賦能及產業驅動的綜合性投資控股平臺公司，以高質量發展的實力詮釋其逆勢增長的長青邏輯。

壹

構筑“發展力”

——應對行業“變遷” 多元并驅推進業績逆勢增長

業內人士表示，2022年，房地產行業或將成為行業與周期重啟的一年。整個行業都將從過去的粗放式發展轉向精細化運營。房企也將轉向低利潤、低增長、低杠桿的內生型增長模式，并將催生出多種關聯的新賽道。

在行業的起伏變遷中，合生創展已打造好應對行業變遷的“盔甲”。與很多企業不同的是，合生創展并沒有把自己局限在“房企”這個單一的賽道上。而是在多元化戰略布局之下，地產、商業、合生活、基建、投資五大板塊多元并驅發展，科技、養老、文旅、教育、健康、金融、汽車等多業態立體聯動，構建起了業態類型豐富、城市布局完善、資產結構均衡、集人民美好生活場景于一體的價值生態圈。

其中，地產是合生創展重點發力的業務板塊，持續穩健的收入，成為貢獻現金流和利潤增長的壓艙石；商業板塊覆蓋商業綜合體、寫字樓、產業綜合體、酒店&服務公寓，超過80%的項目分布在北上廣深等一線城市，對公司貢獻逐年提高；基建集團創立于2007年，主要提供住宅與商業等業態項目的建設與運營服務；投資板塊致力于搭建資金、資產、資源全生命周期生態循環體系，為投資人創造價值；“合生活”作為合生創展旗下集物業管理、科技服務、社區商業全場景運營及資產運營為一體的科技型、創新型企業，多維度布局社區產業鏈，深度融合物業管理、金融、旅游、大健康等產業領域。

數據顯示，合生創展的多元轉型步入了收獲期。2021年上半年營收構成中，地產占比34%，商業、合生活、基建、投資（非房板塊）收入占比達到66%，其中投資板塊、合生活社區板塊、基建板塊分別占總營收比例約為31%、7%、8.7%，多元業務均衡增長為企業的發展帶來更廣闊空間。

多元板塊合力之下，合生創展2021年交出了一份亮眼的成績單：全年銷售額422.99億，同比增長21.5%；物業合約銷售面積約為109.89萬平方米，多項核心指標均保持了兩位數以上的增長，近三年復合增長率近50%，彰顯了合生創展的穩健運營能力。

同時，合生創展將風險管控與高質量增長完美協同。截至2021年6月末，其剔除預收款后的資產負債率為63.2%，凈負債率為66.0%，現金短債比為1.45，繼續保持“零踩線”的穩健表現；現金流充裕，現金及銀行結余（不包含受限制現金）約為428.55億港元，較去年年底上漲44.5%。

手握優質土儲，也支撐起合生創展未來盈利的空間。合生創展深耕環渤海、長三角、大灣區三大經濟圈核心位置及重點城市，截至2021年6月30日，土地儲備約3048萬平方米，其中地產板塊一線城市土儲占比達75%。

值得一提的是，調控高壓下，去化、交付和回款成為房企“續命”的關鍵，為加大現金流，不少房企不惜降價打折出售項目。而合生創展2021年銷售平均售價為每平方米36650元，較2020年同期上升約78.14%。

貳

錨定“創新力”

——科技賦能 煥發品牌新活力

“拿著舊地圖，找不到新大陸”。對于房地產行業而言，數字化資源通過各種形式源源不斷滲透進產業鏈的每一個環節，正在誕生無限可能的“新產業、新業態、新模式組合”。

科技賦能，是合生創展集團近年轉型戰略的重點?？萍蓟呀洕B透到企業內部管理、產品開發和銷售、服務平臺等各個維度，形成房地產全流程、全周期的閉環，給企業的運行效率、管理的精細化程度以及客戶滿意度等都帶來大幅度的提升。

合生創展緊抓“新產業、新業態、新模式”的“三新”機會，依托智能化技術及管理方式，構建從城市更新、地產開發、商業運營管理、物業管理、金融投資、基金管理到智慧服務全生命周期、全產業鏈的智慧管理平臺。

比如，內部管理上，依托信息化管理系統、智慧管理駕駛艙、智能管控模型、工單結算系統、智慧移動辦公等系列科技平臺進行智能化管控，實現了“去中心化、去審批化、去層級化”，從而起到降本增效作用。

在外部層面，通過云建設科技平臺、全場景智慧營銷平臺、智慧交付、智慧社區及商業管理和物業管理自主研發的“合生通、合生活”APP等一系列智能科技管理系統，快速提升服務管理質量和運營效率，更好的服務于客戶。

如今，合生創展已然不是一家單純的地產企業，而是成為了科技賦能及產業驅動的綜合性投資控股平臺公司，通過科技賦能，內外兼修，全面降本增效。一系列全周期、全業務的閉環流程，使得合生創展在內部企業管理和外部產品服務上實現了多個互聯網+的應用場景，為高質量增長提供充足保障，為城市發展持續創造價值。

叁

打造“產品力”

——樹立城市標桿 構建高品質人居產品

企業只有一個立場，就是顧客立場。

經營的基本元素有四個：顧客價值、合理成本、有效規模、具有人性關懷的贏利。作為經營的第一個基本元素，顧客價值決定了經營的價值。真正影響企業持續成功的重心，恰恰是專注、聚焦于為顧客創造價值的能力，并透過“產品力”展現出來。

在“房住不炒”的大背景下，房企回歸修煉內功，專注打磨“產品力”。多年來，合生創展始終堅持“中高端精品戰略”，以顧客為中心，回歸到價值創造中，前瞻性洞察客戶需求，緊緊圍繞著城市的優質資產進行精耕細作，以超越時代的眼光，簡而不凡的氣質煥新人居體驗的底層邏輯，打造出合生·縵系、帝景系、駿景系等一系列精品產品IP。

前瞻性洞察客戶需求，持續提升產品價值與創新意識，產品力不斷升級、差異化。合生創展在產品定位之前就考慮智能化的配置、后期運營和優質服務，根據客戶的居住需求和購買偏好打造產品IP和細化標準，持續提升產品價值。產品設計風格及效果品質上緊跟市場主流趨勢，更敏銳的洞察業主關注點，在產品上尋求創新突破，著力打造同時具備“產品力優勢+價值觀情感共鳴”的社區，凸顯年輕時尚活力。在強調實用和功能最大化的同時，更人性化也更藝術性，滿足新時代生活方式的需求，營造美好生活全周期場景，不斷煥發新生機。

在高端產品領域打造的合生縵系，對其拓展高端市場具有重要的戰略意義，彰顯出合生創展開創高端生活方式差異化的核心競爭力，縵系產品持續刷新高端市場標桿，全球頂級產業資源導入，加速價值兌現。在發力高端產品線的同時，合生創展還將目光鎖定當下新生代客群、全新推出的系列精品“悅系”，通過打造符合年輕人喜好的格調首置產品，塑造Z世代的生活哲學。

除了住宅精品，商業板塊作為合生創展重點布局板塊，業務遍及北京、上海、廣州、深圳、成都等十余個主流城市，擁有100余個商業地產項目，已建成運營的項目面積超過500萬平方米，服務上億城市人口，樹立起城市標桿，引領行業發展新潮流。其旗艦品牌合生匯已成為著名商業地標，成功孵化了多個自有IP。其中，北京朝陽合生匯、上海五角場合生匯成為時尚潮流生活的“引力場”，合生商業在“合生匯”、“合生廣場”、“合生新天地”三條產品系的基礎上，推出的全新產品線“MOHO”，為城市定義一個更高端的商業標準。

業內人士表示，合生創展把產品作為城市品質的一部分來營造，結合每個城市的產業及城市規劃特征，根據客戶的居住需求和購買偏好打造產品IP和細化標準，滿足不同人生階段對于美好生活的向往。這些“與城市對接”的標桿作品，又在不同維度為城市引聚人氣與資源，不僅釋放項目自身的價值，同時又激發所在區域的更大價值。

肆

進階“服務力”

——洞察客戶需求 兌現美好生活

近年來，合生創展的“服務力”進一步升級。在滿足業主一站式生活需求的基礎上，推進全流程、全場景服務體系的落地，持續延伸服務觸角。

合生創展秉承“優質生活，完美體現”的品牌理念，以顧客為中心，積極將房地產全流程前置，從人性化服務出發，不斷以科技賦能驅動創新，持續提升服務力，構筑起一整套面向未來的“優質生活”——從產品的提升、科技的應用，直到生態的形成和理念的推廣，跟用戶一道，創造一種新的空間和新的可能性。

在房地產開發端，合生創展從拿地研判到設計、工程建設以及銷售前后端的服務，針對不同場景，科技賦能展示、交易、客戶權證、簽約、按揭等環節，真正實現全流程閉環；銷售前后端的服務規范標準化，從案場五感、銷售關懷力、活動升級、項目交付等客戶觸點出發，提升綜合服務水平，在提升客戶對品牌忠實度和滿意度基礎上，進一步提高了客戶回購率；服務端通過系列智能科技管理系統，快速提升服務管理質量和運營效率。

同時，強調從客戶的生活體驗和精神需求出發，營造多功能社區體驗空間和社群體驗，拉近了人心的距離，傳遞健康向上的生活態度、踐行社會責任。近年來，合生創展持續開展全國業主生日會、“合你益起”公益、愛心助農、美好關懷季及購房季等品牌聯動活動，線上線下聯動回饋客戶，持續推進“優生活”品牌落地，構建溫馨和諧有活力的生活方式。

風起的時候，謀定而后動。合生創展作為“穩健派”的一員，在30年發展歷程中，始終保持著向上的力量。即使在行業下行的大環境中，合生創展仍然保持逆勢增長的能量，在房地產行業激流險灘中，實現高質量發展。

執著的追夢者，終會給時光以榮耀。憑借多年來在綜合運營能力、高品質人居產品體系、社會公益等領域的突出表現，合生創展獲得“美好生活運營商”、“藍籌百強企業”、“創新力企業”、“年度可持續力品牌”、“年度價值地產上市公司”、“品牌影響力企業”、“年度科技創新企業”等眾多榮譽，并入選“中國企業社會責任優秀案例”。

30年來，合生創展對人居品質的探索圍繞城市的航向為向心力去共建，全方位透析并營造全新生活方式，深入到每一座城，一筆一劃書寫全新態度，貫徹到每一個產品線，用作品向城市致敬、用服務向客戶作答。

30年來，優秀成為一種習慣。合生創展始終與時俱進、迭代創新，以科技賦能全周期、全業務的閉環流程，管理模式迭代升級，組織高效協同作戰，為高質量增長提供充足保障。 持續開拓未來。

勇者無懼，智者無疆。2022年進入“而立之年”的合生創展以穩健之姿，踏浪前行。面對青銅時代，憑借30年積淀、打造出的長期主義的發展“底層基石”，以多元產業勢能的聚合，為城市生活帶來更多美好。