“3·17”五周年｜京二手房成交量價趨穩，自住需求成絕對主力

2017年3月17日，北京“史上最嚴”的限購限貸政策“3·17新政”出爐，加上此后連續補充出臺的多項政策，北京樓市尤其是二手房市場快速降溫，隨后逐步回歸平穩。

如今，“3·17新政”已出臺五周年，從近年北京二手房價格走勢來看，2017、2018、2019年這三年呈逐步下滑態勢；不過，自2020年以來，價格趨穩態勢日益凸顯。

對北京樓市影響深遠的“3·17新政”，核心內容是“認房又認貸”、提升房貸首付比例。業內人士指出，這一政策對價格虛高現象的管控作用不容小覷，而且對于價格長期穩定且健康的走勢也起到一定的穩固作用，預計后續合理的住房需求將有序釋放，北京樓市整體呈現平穩發展的走勢。

在2017年出臺的“3·17新政”，被稱為北京“史上最嚴”的限購限貸政策。新京報資料圖片

故事：

新政出臺后，購房者放棄“高杠桿”投資計劃

“在2017年北京‘3·17新政’出臺前，我考慮將名下這套房子賣出，然后拿出其中的300多萬作為首付，置換一套1000萬的房子，手頭再留個近200萬，足夠還幾年的銀行貸款。當時新政一出來，我只能放棄這一念頭?！崩钛啵ɑ┤缡钦f。

2014年底，李燕在家人支持下，在北京大興舊宮購置了一套二手房，90平方米總價220萬元左右。兩年后，在2016年北京樓市“高點”時，這套房市場價格升至近600萬元。眼看著房價一路高漲，李燕萌發了賣房置換的打算，“我當時純粹是投資心理，考慮將房子慢慢換至市中心，面積大小倒不在意?！?/p>

北京“3·17新政”出臺前，李燕已準備將上次購房時申請的公積金貸款全部還清，因為按照原來的政策，在名下房子出售、貸款也還清的情況下，再購房時可以認定為“首套房”。與此同時，她也看中了西南二環附近一新房項目，100多平方米總價1100萬元，按原來首套房35%的標準，首付400萬元，手上預留100萬元，用于每月還房貸，基本符合她之前的預算。

彼時，李燕計劃，一年半后新房房產證就能下來，她就可以再將這套住宅往外出售，“這個新房項目地段擺在那兒，我當時預計其開盤后的上漲幅度肯定比原先的房子要大?！?/p>

然而，李燕未等到該項目開盤的消息，等來的卻是“3·17新政”。北京“認房又認貸”的新一輪樓市新政，從2017年3月18日開始執行，居民家庭名下在北京市已擁有一套住房，以及在北京市無住房但有房貸記錄的，再購買住房時均被認定為“二套房”，首付比例上調為60%以上，且住房貸款的最長期限縮短為25年。這意味著，李燕即使將公積金貸款還清也屬于“二套房”，首付比例從預期的35%提高到至少60%。

“新政作用立馬顯現，把我當時的投資行為擋在外頭了?！崩钛啾硎?，新政出臺后，她完全打消了換房的念頭，“500萬的房子出售，拿出300萬去買房，也只能置換到500萬左右的房子，跟之前所住的房子沒太大區別，而如果將500萬全部用于換房，則還貸壓力太大，所以只能‘按兵不動’了?！?/p>

李燕告訴新京報記者，時至今日，她所居住的住宅已降至400多萬元，早已放棄了投資的想法，更多是改善置業需求，畢竟目前所住的房子房齡已有18年。她更傾向于在豐臺區找一個物業服務完善的小區，置換一套設計理念更新的二手房。而在銀行貸款方面，她想要量力而行，不敢加太高的“杠桿”。

影響：

樓市降溫后回歸平穩，購房行為趨向謹慎理性

2017年3月17日，北京出臺被稱為“史上最嚴”的限購政策，不但“認房又認貸”，還提高了二套房貸最低首付比例，普通住宅60%，非普通住宅80%，并將原來最高可達30年的貸款期限降至25年，“這一政策對投資投機購房行為起到了一定的限制作用，引導市場逐漸進入以剛需和改善為主導的狀態，促進市場平穩發展?！敝T葛找房數據研究中心分析師關榮雪如是說。

從成交量來看，新政出臺后的5年內，北京二手房市場快速降溫后逐步回歸平穩。具體來看，新政甫一出臺，短期內成交量快速回落，根據北京二手房網簽數據顯示，2017年二手房成交量高位回落近五成；而在2018-2021年期間，除了2019年有所下降外均同比增長，年均增速在15%左右。

價格方面，政策對價格虛高現象的管控作用不容小覷，而且對于價格長期穩定且健康的走勢也起到一定的穩固作用。據諸葛找房數據研究中心統計顯示，在政策出臺的一段時間內，起到了令價格明顯回落的效果，2017、2018、2019年這三年的二手房價格梯度呈現逐步下滑態勢。不過，自2020年以來，北京二手房價格在5.7萬元/平方米的檔位震蕩，趨穩態勢日益凸顯。

另據貝殼研究院數據，近年北京二手房價格指數保持平穩，整體來看，2018-2021年年均同比漲幅在2%左右，與2015-2016年的量價大幅波動相比，市場表現更理性平穩。除此之外，市場預期也表現出相同的特征，2017年“3·17新政”前，北京二手房景氣指數高達70，新政后市場預期快速回落，2018年以后，整體保持在20-30的平穩區間；預計后期北京樓市合理的住房需求將有序釋放，整體樓市呈現平穩發展的走勢。

整體掛牌價格變化方面，58安居客房產研究院分院院長張波分析稱，“3·17新政”出臺后，整體掛牌價格經歷了較明顯的下挫過程，這其中跟購房者及市場的心態有很大關聯，隨后由于市場逐步穩定，從2017年下半年一直到現在，整體掛牌價格都比較平穩，僅在2020年出現小幅波動。

“整體來看，政策對樓市的影響是不容忽視且十分必要的，當樓市出現過熱或偏離正軌時，調控將發揮糾偏引導作用?！标P榮雪分析稱， “3·17新政”對于購房者和業主等的心態變化也有一定的影響，市場逐步進入買方主導的狀態，業主頻繁上調價格的現象逐漸消退，價格逐步趨于理性，購房者的購買行為也多持謹慎理性態度，交易周期被進一步拉長，也在一定程度上凸顯“趨穩”的特征。

“3·17新政”出臺后的5年內，北京二手房市場快速降溫后逐步回歸平穩。新京報記者 陳哲婉 攝

趨勢：

供給格局生變，預計房價大漲現象將不會重現

合碩機構首席分析師郭毅分析指出，“‘3·17新政’產生的影響較大，5年前，整體市場供應結構已偏向高端化，部分剛需和剛改家庭很難在新房市場上尋找到合適的房源，也帶動房價的上漲預期，令一部分投資需求出現抬升的局面。而‘3·17新政’出臺后的這5年，一方面，供給端加大中低價位商品住房的供應，形成了住宅供應的多梯度的供給格局，也通過產品多元化滿足不同購房家庭的置業需要；另一方面，通過提高首付比例，抑制絕大多數的投資和投機需求，從而使當前北京住宅市場，保持在一個相對純粹和穩定的自住需求的狀態?！?/p>

不過，郭毅同時指出，這一樓市新政出臺后，特別是二套房首付最高八成疊加“認房又認貸”的政策，也影響了一部分改善家庭的置換需求。

郭毅表示，時至今日，北京新房市場總體還是以改善型產品占據供應主力，套均總價相對較高，因此，北京二手房市場仍將擔當成交主力，即在整體市場中，二手房占據75%-80%的比重，這一趨勢還將持續深化。除此之外，二手房市場的產品也將更加復雜和多元，能夠兼顧剛需和改善型家庭不同梯度、不同品質及不同配套要求的居住需要。整體而言，目前北京二手房市場達到了之前調控的初衷。

在此背景下，展望接下來北京二手房表現，張波分析，北京房價在政策出臺后，保持了一個相對的穩定。從近期來看，房價上升壓力依然存在，但基本可以排除大漲的可能性，或將呈現微幅上揚的態勢。而成交量方面，預計可能會有所提升。

在關榮雪看來，憑借北京較優的基礎面，人口流入量逐漸增多，樓市韌性較強，加之今年房貸利率方面略有放松，市場將會持續維持穩定狀態。與此同時，樓市調控將會因城施策，國家和地方也紛紛定調要滿足合理住房需求，加大住房供應，將令剛需及改善需求進一步釋放，因此，預計價格大漲現象將不會重現，北京二手房市場的發展也將進入健康、良性的發展狀態。

新京報記者 張曉蘭