美國“搶房大戰”何時了：2月成屋銷售跌幅遠超預期，房價、房貸利率齊飆升

作 者丨李依農

編 輯丨李瑩亮

圖 源丨圖蟲

房屋價格的上漲、抵押貸款利率的飆升與房屋供應的短缺正在持續將美國的首次購房者“擠出”市場。

據全美不動產協會最新公布的數據顯示，美國2月成屋銷售經季節性因素調整后，總數年化環比下降7.2%，為602萬套；預期為610萬套。下跌幅度遠超預期，創2021年2月以來最大降幅。

與此同時，抵押貸款利率飆升至近3以來年高點。據美國房屋抵押貸款金融機構房地美(Freddie Mac)統計數據顯示，截至3月17日，美國平均30年期固定抵押貸款利率已上升至4.16%，為2019年5月以來首次突破4.0%。

值得注意的是，美國東部時間3月16日，美聯儲在最新的利率決議中宣布將基準利率上調25個基點，正式開啟加息周期。相關分析指出，隨著貨幣政策的收緊，抵押貸款利率料將進一步上升。

在過去的兩年間，強勁的住房需求與創紀錄的低抵押貸款利率使美國的房地產市場“炙手可熱”。全美房屋價格在2020 年、2021年分別上漲了11.3%、15.9%。

房地產專家普遍預計，與過去兩年相似的趨勢或將在今年延續——庫存稀缺、需求旺盛將持續推高房屋價格上漲；而創紀錄的房價與不斷上升的抵押貸款利率則將繼續侵蝕著購房者的負擔能力。

庫存稀缺推動房價上漲

全美各地房價仍在持續上漲。數據顯示，2 月份出售的房屋價格中位數為35.73萬美元，同比增長 15%。

相關分析指出，房屋庫存的短缺已成為購房者面臨的主要問題之一。數據顯示，截至2月底，待售房屋僅87萬套，同比下降15.5%，接近歷史最低水平。按照2月份的銷售速度，用完當前庫存僅需要1.7個月，低于一年前的2個月；遠低于通常被視為供需之間保持健康平衡的6至7個月。

供應不足推動了全美大部分地區、不同價格區間的房價上漲。房地產投資公司Norada在一份美國2022年房地產市場展望報告中指出，庫存短缺使得購房者在市場上面臨更加激烈競爭，房屋的最終售價往往要遠高于初始要價。

房屋的供應在未來的一段時間里仍將是一個挑戰。報告指出，疫情帶來的勞動力短缺、木材等關鍵建筑材料價格高企等問題，導致近年來新房的建造速度大幅下降。

美國商務部17日公布的數據顯示，待建房屋的積壓量在 2 月份創下歷史新高。美國房屋建筑商協會的最新調查顯示，供應鏈瓶頸和居高不下的通脹，使房屋建筑商的信心在 3 月份跌至六個月低點。

Norada前景展望報告預計，今年春、夏季的掛牌量可能會增加，但仍不足以滿足需求。房屋庫存將繼續保持稀缺。

首次購房者搶房難

美國的房地產市場上演著首次購房者“剛需”與資金較為充足的投資者之間的“搶房大戰”。

一位加州的地產經紀告訴21世紀經濟報道記者，以加州為例，成交量最大的主要還是在50至70萬美元這個范圍的房產，購買者普遍為收入普通的老板姓，買來做首套自住房。“以我經手的客人為例，前幾年一直租房子，但到現在房價只漲不跌，都擔心以后更買不起，紛紛加入了搶房大軍。但同時，50至80萬美元這個區間，投資作為出租房，回報率也很好。因此也有不少條件還可以的投資者會買來做投資房?！?/p>

據悉，美國的首次購房者大多為平均年齡在35歲左右的千禧一代（一般指1980年代和1990年代出生的人）。2022 年，更多的千禧一代將有購買房屋的需求。據Realtor.com近期的研究調查顯示，自疫情以來，房租的飆升使得購房在全美許多城市變得比租房更具成本效益；促使越來越多的千禧一代試圖進入市場。

然而，在住房供應短缺的情況下，更高的抵押貸款利率和不斷上漲的房價侵蝕著購房者的負擔能力，尤其是對于首次購房者而言。

據美國房地產經紀人協會數據顯示，2月房屋成交買家中，首次購房者的比例僅為29%。雖略高于1月份的27%，但遠低于40%左右的歷史平均水平。

來自投資者的競爭使得首次購房者的搶房之路“難上加難”。與首套房購買者不同，投資人的報價往往更高、且有能力全額支付，這對房屋賣家來說，當然更有吸引力。

全美房地產經紀人協會數據顯示，2月全額現金購房占總銷售額的25%，高于去年同期的22%。

在加州的地產經紀告訴記者，資金充裕的投資者大膽加價搶房，要價200萬美金的房產最后成交價突破300萬美金，像這樣類似的情況層出不窮。

Redfin首席經濟學家Daryl Fairweather預計，到秋季晚些時候，高抵押貸款利率和已經高企的房價可能會使房價年增長率整體有所放緩。而較低的房價增長率或將降低投資者進入市場的熱情，或將給首次購房者更好的機會獲得住房。

美國房市“降溫”？

庫存稀缺加之需求強勁仍在持續推高美國的房價。

上述地產經紀告訴記者，“疫情、美聯儲加息等情況，使得大家買房抗通脹的意識被激發。與兩年前相比，加州的房價漲幅在20%左右?！?/p>

相關分析指出，美國目前的房地產市場需求非常旺盛，根本沒有足夠的房屋可以出售給潛在買家。需要看到買家需求顯著下降，才能看到房價有所下降。

美國線上房地產公司Zillow認為，由于住房供不應求的市場狀況仍在持續，2022年春季住房市場或將進一步升溫。Zillow預計，今年春季房屋價值的年增長率將繼續加快，5月份達到21.6%的峰值；2023年1月逐漸放緩至17.3%。

房地產行業數據和分析提供商CoreLogic對美國房市前景的看法則與Zillow大相徑庭。據CoreLogic房屋價格指數預測顯示，2022年全美房價指數的年平均漲幅將從2021年的15.9%放緩至6%。CoreLogic認為，購房競爭者的數量在今年或將有所下降，使得待售房屋在市場上停留的時間增加，房屋價格的上漲趨勢也會因此放緩。

房利美（Fannie Mae）對全美房地產市場的預測同樣不像Zillow那般樂觀。房利美在最新發布的經濟與住房展望報告中指出，全美房屋價格增長將持續保持強勁，但增速會有所放緩。

房利美認為，鑒于目前庫存仍然非常緊張、賣家流量指標強勁，今年房價的上漲趨勢不改。但購房者負擔能力的惡化或將拖累房價的增長。去年年底，房利美曾預計2022年的增長將高達17.3%。但鑒于抵押貸款利率的上漲，房利美大幅下調預期，預計2022年全美房價指數的年平均漲幅為7.6%。

本期編輯 黎雨桐 實習生 林曦瑩

本文首發于微信公眾號：21世紀經濟報道。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。