房企年報危機下沉，部分物企年報也難產了

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）陽春三月，暖風還未真正蘇醒地產行業。在與負債博弈的泥潭里，房企年報難產的隊伍還在擴列。

3月22日，景業名邦、佳兆業等房企先后發布公告稱，由于三月最新一波新冠肺炎疫情爆發，導致部分快遞延遲、場所封閉，從而使審核程序有所延遲，預計將無法準時發布2021年年報。

至此，延遲發布年報的房企增加至8家，包括新力控股、融信中國、中國恒大、景業名邦、合生創展、佳兆業等。

但值得注意的是，受地產母公司影響，不少物業公司也發布年報延遲的公告，其中就包括融信服務、恒大物業等。

審計費未談攏

大部分房企年報難產的關鍵原因，在于年報發布關口更換核數師，導致財務數據無法及時審核。而促使房企在這個節點與合作已久的核數師“分手”的重要原因，則是雙方無法就薪酬一事達成共識。

早在2021年12月19日，新力控股就曾公告稱，因未能與審核公司2021年年度財務報表的核數師的薪酬達成共識，安永會計師事務所辭任本公司核數師，自2021年12月17日起生效。

為填補安永辭任后的空缺，新力同日委任天職香港會計師事務所為新核數師。但受人員變動影響，3月18日，新力控股發布公告稱無法于3月底刊發經審核年度業績。

無獨有偶，3月21日，融信中國發布公告稱，羅兵咸永道會計師事務所已辭任公司核數師，預計無法于3月31日之前落實年度經審核合并財務報表，將于3月31日披露未經審核2021年度業績。

和新力一樣，融信中國和且羅兵咸永道會計師事務分道揚鑣的原因也是因為審核費用。融信中國表示，未能就2021年度業績審核工作的審核費用總額達成一致，亦未能就完成有關審核工作制定雙方同意的時間表，合作關系正式解除。

截至目前，因薪酬產生分歧，普華永道辭任合生創展2021財政年度核數師、德勤辭任奧園核數師。

但在業內看來，“薪酬”之說更像是粉飾太平，因為這些核數師基本從房企上市之初就一直服務至今。例如，自合生創展上市至今，普華永道就一直是公司的核數師，雙方合作長達18年；德勤次之，但也為奧園審計近15年的財務報表；安永自新力2019年底登陸港交所后為其審核了2年財務數據。

“審計費未談攏，已經成為雙方和平分手的官方言論?！币晃粡氖聦徲嫻ぷ鞯墓ぷ魅藛T告訴觀察者網，核數師主要負責審核公司財務數據，隨意更換審計公司會讓投資者對公司財務狀況產生猜測、影響股價，在此基礎上，上市公司更愿意將更換核數師歸因于薪酬。

事實卻不僅限于此。例如，在辭任合生創展核數師的同時，普華永道直言，雙方在2021財年的審計項目上存在分歧，包括其股權投資、物業項目的會計處理和投資物業的估值等方面，截至目前普華永道尚未收到要求合生創展補充的詳細資料，導致無法執行相應審計程序。

換句話說，審核費用未達成一致，或許只是雙方官宣和平分手的一個借口。

物企遭遇波及

房地產企業在資本市場的窘境，正在傳導至旗下上市物企。

3月22日下午，融信服務發布公告稱，羅兵咸永道會計師事務所已辭任公司核數師，自2022年3月21日起生效。公司董事會正在委任新核數師，以填補羅兵咸永道辭任后產生的臨時空缺。

對于辭任原因，雙方各執一詞。融信服務表示，由于中國近期冠狀病毒病疫情反復及防控政策，公司的財務匯報及審核程序受到了不利影響，未能與羅兵咸永道就年度業績審核工作的時間表達成一致。

“但問題在于，臨時更換核數師并不會加速審計工作，而是會推遲審計工作?！睋I內人士表示，一般核數師與上市企業的合作周期較長，對企業發展現狀較為了解，在審核數據上也較為得心應手。

羅兵咸永道則在辭任函中直言，在審計融信服務財務數據過程中，發現于2021年12月31日應收融信中國控股有限公司及其合營企業及聯營公司的貿易應收款項結余較2020年12月31日大幅增加，考慮到中國房地產行業自2021年下半年開始的市場及融資環境波動，可能存在潛在信貸風險。

與此同時，羅兵咸永道認為其尚未獲得評估該等貿易應收款項預期信貸虧損撥備的足夠資料，結合上述原因，羅兵咸永道無法厘定后續審核工作范圍，決定辭任。

“實際上就是關聯交易太多了?！庇腥虖臉I人士告訴觀察者網，分拆物業公司上市前，不少母公司愿意利益輸送換取物業高估值，關聯交易太多從而影響了物企財務數據的純潔性，導致報表做不下去。

以恒大物業舉例。2020年，恒大物業總簽約面積約5.65億平方米，在管面積3億平方米，其中有2.9億平方米來自關聯方。這是什么概念？可以參考的是，2021年全年招商蛇口(001979)旗下物業公司招商積余在管面積為2.81億平方米。

也就是說，通過承接關聯方的物業管理工作，恒大物業在一年內多出了一個“招商積余”。

與此同時，受關聯方影響，恒大物業不得不延遲發布2021年經審核業績。3月22日，恒大物業發布公告稱，母公司恒大經營情況發生重大變化影響，核數師在2021年增加了大量額外的審計程序，再加上疫情的相關影響，公司無法按期完成審計程序。作為與恒大往來密切的子公司，恒大物業延遲發布年報。

“但事實上，上市公司作為獨立的個體，應建立獨立的會計核算體系和財務管理制度?！睒I內人士直言，獨立并不是書面上的獨立，而應該是財務數據等多方面的獨立。

值得一提的是，據統計發現，目前多達70余家地產上市企業將年報披露日期放在了三月的最后兩天。