年報觀察 | 中渝置地重心仍在海外市場

觀點網 3月22日晚間，中渝置地公布了2021年度業績。

據觀點新媒體查閱，2021年該集團錄得綜合收入6.48億港元，較2020年的5.89億港元增加約10.1%，主要受年內英鎊兌港元升值約7%推動。其中，租金收入為5.12億港元，占總收入的79.0%。

毛利6.27億港元，同比增長7.18%；年度實現凈盈利4.9億港元，年度股東應占盈利為4.9億港元，同比減少16.67%。

公告指出，凈盈利下降主要是由于投資組合已變現虧損及未變現公平值虧損總額4.09億港元，惟部分與集團于之前年度戰略性出售的物業項目有關的稅項撥備撥回5.996億港元所抵銷。

自2015年清倉內地資產之后，中渝置地的重心便一直在海外市場。財報顯示，“國際化企業”中渝置地的收入貢獻主要源于英國的寫字樓出租。分地區看，英國地區收入為5.12億港元，占總收入比重79%。

英國的租金收入來自于倫敦的兩幢商業大樓，分別為利德賀大樓及One Kingdom Street，可租賃總面積約87.5萬平方呎。

其中，利德賀大樓目前的年租金收入為3980萬英鎊。年報顯示，于2021年12月31日，該大樓96%的樓面已租出，租金收益率約為每年3.5%。One Kingdom Street現時年租金收入約為1540萬英鎊，相當于年租金收益率為5.3%。

年報中指，盡管疫情導致與業務中斷有關的不確定性，但集團于疫情期間的租金回收一直強勁，2021年度租金收回率為97%。

此外，中渝置地已將其資產基礎布局擴展至澳洲墨爾本。其年報指，澳洲市場的布局將進一步豐富集團的業務，并為未來的額外增長提供機遇。

據觀點新媒體了解，中渝置地于2019年收購墨爾本85 Spring Street，收購成本為1.12億澳元，占其41.9%實際權益。該項目占地面積為1.34萬平方呎，計劃發展為可出租面積約30.7萬平方呎的甲級商業大樓。

值得一提的是，中渝置地并未完全放棄內地市場。相反，從2019年開始，其便釋放回歸的信號。彼時該公司管理層曾于業績會表示“尋求內地發展商機”。

從收入構成來看，中渝置地2020年中國內地收入貢獻為129萬港元，占總收入比重0.22%；2021年為512.5萬港元，占比0.8%，營收比重有輕微的上漲。

于2021年12月31日，中渝置地擁有七個透過合資企業營運的物業項目，其中兩個項目位于倫敦，應占開發面積逾110萬平方呎，兩個項目位于香港，約40萬平方呎，三個項目位于中國內地，共約940萬平方呎。

內地的三個項目分別為重慶璧山項目、江蘇鹽城項目及廣東江門項目。據了解，中渝置地擁有重慶璧山項目33.33%權益，該項目已于2020年開始預售，開發將包含700萬平方呎的商業、零售及住宅空間，預計于2022年9月竣工。

江蘇鹽城項目擁有29.4%權益，計劃投資總額為人民幣4.96億元。該項目占地面積約為68.7萬平方呎，待全面開發后，將包含145萬平方呎的住宅及商業可銷售面積。建筑工程已于2021年6月動工，預售已于9月展開，預計將于2023年底竣工。

于2021年度，中渝置地訂立協議承諾投資于一間合資企業的34%權益，該合資企業持有位于廣東省江門市的開發項目，總投資成本為人民幣7.03億元。該項目占地面積約為1550萬平方呎，定位為商業及住宅項目開發，提供總建筑面積約1960萬平方呎。該項目位于粵港澳大灣區西岸，地處臺山濱海度假區的核心地帶。

此外，2021年，中渝置地投資一間合資企業的15%實際權益，該合資企業以約104.8億港元的收購成本持有九龍灣國際展貿中心100%所有權權益。該項目總建筑面積約為1.8百萬平方呎，將定位為商業開發項目。預計未來幾年商業空間的新供應及需求將位于九龍東，預計會成為香港第二大中心商務區。

在香港投資方面，今年1月，中渝置地公告稱將以最多9.76億港元投資一合資企業，合資公司的投資將主要從事收購事項及參與目標公司Superb Land Limited及物業擁有人的業務，以便中渝置地可進一步參與于香港的物業發展及投資。

財務投資方面，2021年，中渝置地錄得虧損3.496億港元，其投資組合的公平值虧損及已變現虧損分別為1.798億港元及2.292億港元。于2021年12月31日，投資組合由上市股本證券及非上市投資基金組成，賬面總值為13.51億港元。

據悉，2021年下半年，因恒大汽車的股價受到其控股股東中國恒大集團的信用及流動性危機的不利影響，為應對該等不確定性及考慮到集團于恒大汽車投資的未來前景，中渝置地決定出售其于恒大汽車的所有投資，并變現現金收益2380萬港元。

于2021年12月31日，該集團現金及等同現金為50億港元以及未提取信貸融資為10億港元，合共達60億港元。債務總額為130億港元，到期期限分布于4年期間，其中92億港元于一年內償還，而余下38億港元則于一年后償還。

進入2022年，中渝置地對于香港的投資亦并未放松。年初消息稱世茂計劃出售香港壽臣山西15號項目40%股權，接盤方為中渝置地與資本策略地產成立的合營公司。