觀點直擊 | 旭輝永升服務：未來3-5年綜合毛利率保持在26%-28%（實錄）

觀點網2021年物管行業并購金額超340億元再創新高，物管企業抓住窗口的上市熱潮與大宗股權并購齊行。

3月22日晚間，旭輝永升服務交出了2021年度業績成績單。

2021年，旭輝永升服務收入約47.03億元，同比增長50.8%；物業管理服務收入達26.54億元，占總收入56.4%；毛利約13億元，同比增長32.7%；毛利率為27.6%，較2020年的31.4%下降3.8個百分點。

年內，旭輝永升服務溢利約6.93億元，同比增長56.5%；擁有人應占溢利約6.17億元，同比增長58.0%；經營活動產生的現金流入凈額約為8.37億元，較2020年約7.09億元略微增加。

對于“5年10倍”目標，管理層表示，“這是未來兩年發展的總體增長目標趨勢，預計在2023年實現100億元的收入，超過10億元以上的利潤是沒問題的，我們非常篤定。”

收并購、第三方物業、到家服務等內容，旭輝永升服務獲得市場很大的關注。原計劃1個小時的會議，在投資者積極提問下開了將近2小時，還有許多問題都來不及解答。

第三方拓展加速

旭輝永升服務收入與凈利潤增長均超50%，高增長主要由于在管物業建筑面積增加，社區增值服務產生的收入增長，及新收購的附屬公司帶來的財務影響，而且母公司旭輝控股集團2021年實現銷售額約2472.5億元，同比增長7.0%。

據觀點新媒體了解，于2021年12月31日，旭輝永升服務的物業管理服務的合約建筑面積約為2.71億平方米，同比增長約49.4%；在管建筑面積達到了約1.7億平方米，同比增長約68.3%。

目前旭輝永升服務合約/在管面積比達1.59倍，處于行業中高位水平，未來伴隨著儲備面積轉化為在管面積，規模增長確定性高。

旭輝永升服務自2013年開始管理第三方物業后，規模增長甚是迅速。

第三方物業開發商在管總建筑面積1.39億平方米，占總建筑面積的81.3%，較去年同期增加2.7個百分點；近幾年關聯交易持續占比降低，2021年旭輝集團關聯交易4.8億元，占總收入17.3%，較去年同期下降0.4%。

首席財務官周迪表示，關聯交易的絕對額是上升的，是因為地產和物業有著天然的、直接的上下游關系，目前關聯交易金額的占比是處在一個低位，未來會繼續堅持“依靠不依賴”的方針，既要依托大股東的資源優勢，又要更加堅定地面向市場化發展。

據官微披露，在2021年內，旭輝永升服務市場體系共外拓逾270個項目，其中非住類業態達170余，商業辦公類58個、產業與辦公類園區27個等；新拓展優質項目有湖南工業大學、青島水岸府邸東區等。

2021年外拓飽和年收入超過12億元，同比增加22%；第三方在管面積1.39億平方米，同比增加74%，第三方物管收入16.1億元，同比增加45.4%。

總裁周洪斌表示，2022年外拓的目標是希望突破15-20億，2023年的目標是20-30億。

同時，戰略并購已成為旭輝永升服務發展過程中極為重要的一環。

2021年期間，收購華熙鑫安（五棵松體育館）、上海星悅（家居賣場）、山東鑫建、美中環境，以及購美凱龍(601828)物業。2021年收并購的合約建筑面積和在管建筑面積分別為1797.5萬平方米和1486.2萬平方米，較2020年增長約4.3倍和5.15倍。

“手里有糧，心里不慌?！敝艿现赋觯F在的地產形勢與以前面臨的挑戰會更大，上市后的物業企業兩極分化是非常嚴重的，只有優秀的公司才能夠持續地獲得投資者的青睞，這也提供了一些新的并購標的的機會出現。

“買方的估值邏輯也在變化，但是賣方的心理預期調整還沒到位，所以買方和賣方之間的拉扯可能還會有一段時間?！?/p>

談及2022年收并購的目標時，周迪表示這是公司運營層面的小秘密，“積極+謹慎”的原則是戰略并購的前提，相信2022年收并購一定會有所斬獲。

毛利率下行壓力

面對物管行業基礎物業服務毛利率下行的壓力，投資者同樣非常關心旭輝永升服務的毛利率水平。

數據顯示，旭輝永升服務2021年毛利率為27.6%，較2020年的31.4%下降3.8個百分點，物業管理服務、小區增值服務及對非業主的增值服務三項的毛利率均有所下降，以及引入毛利率相對較低的城市服務。

客觀部分，2021年疫情補貼取消大約影響了2個點左右的毛利率、地產市場的變化、一手新項目交付不如預期，使業主增值服務、前介等收入的上升趨勢有所減緩。

另外，2021年是旭輝永升服務的品質年，針對業主服務投入變多，成本端有一定的影響；同時，到家服務業務的開展及BU化業務的探索，因為沒有規模效應，收入增長過程中有些成本是有一些前期投入情況。

從不同業務板塊盈利能力看，物業管理服務的毛利率微降至23.1%，小區增值服務仍是旭輝永升服務毛利率最高的業務板塊，其毛利率為44.9%，較2020年的49.6%有所下降；對非業主提供的增值服務的毛利率為20.9%，而2020年同期為24.6%。

周迪表示，盡管兩項增值服務的毛利看上去有小幅下降，但是這兩塊業務能夠持續地帶來增長。目前，基礎物業服務和其他服務帶來的毛利占比已經是47:53，這是一個非常好的結構。

管理層認為，旭輝永升服務未來的綜合毛利率會持續地保持在26%-28%的水平，可能是未來三年到五年的相對可持續的狀態；而社區增值服務板塊依然會維持快速增長的態勢，其毛利率區間維持在40%-50%，可能是一個長期合理的態勢。

而社區增值服務已成長為旭輝永升服務第二利潤貢獻。

2021年社區增值服務的收入較2020年約7.9億元大幅增長約39.2%至約11億元，收入占比達23.4%；主要是由于在管面積的規模擴大，所服務家庭數量增長以及提供多樣化的專業增值服務方面的進一步發展所致。

目前小區增值服務包含家居生活服務、停車位管理及租賃服務、物業經紀服務及公用區域增值服務四大類，收入分別為5.7億元、1.24億元、3.22億元和0.83億元；其中，居家生活服務收入占比51.8%，物業經紀人服務達29.3%。

管理層表示，旭輝永升服務成熟一個就實現一個BU（業務單元），目前已經獨立的BU如房修、美居、租售持續穩健地推進后，產品模式日漸清晰。2021年下半年啟動的工程業務BU也正式起航，成為生態的第四個BU板塊，今年到家服務的BU業務正在積極籌劃。

以下為旭輝永升服務2021年度全年業績會現場問答實錄：

現場提問：經過這次市場大洗牌，旭輝集團未來的發展前景？是否有戰略的整體調整？旭輝未來幾年的開發體量中樞會有哪些變化的趨勢？集團整體的戰略中，旭輝永升服務的地位有沒有發生一些新的變化？

林中（董事長）：經過這一輪調整，我認為旭輝迎來了一個穩定的成長期。在這個穩定的成長期里，旭輝會實現降低負債、穩定規模、提升效益，會迎來一個良性的、持續的、穩定的發展階段。

旭輝未來五年會大力發展輕資產業務，特別是包括永升物業、公寓租賃、代建業務、商業運營業務，特別是輕資產類業務，旭輝未來希望這些輕資產類業務通過五到十年的努力，未來能占旭輝整個收入比重的30%-40%，使旭輝具備穿越周期的能力。旭輝會從過去的以純開發銷售為主逐步過渡到開發+運營為主的經營模式，運營的比重越來越大，包括物業、持有的商業、經營的長租公寓等。

未來不只是旭輝可以與物業做一些協同，包括最近大力發展的代建，也會給物業提供很多新業務。因為旭輝永升服務接了很多代建，今年旭輝永升服務的代建項目會增加40-50個，包括旭輝永升服務的長租公寓接的項目，商管接的輕資產項目物業管理權也是交給旭輝永升服務的物管的。

現場提問：對于整體足額甚至超額完成15計劃，最后兩年的成長和具體的營收利潤上有什么具體目標和鋪排？對于行業處在低谷期時，旭輝永升服務會不會考慮借用這個機會進一步擴張市場上和品牌的影響力？到家服務的整體戰略和未來的成長規劃？

周洪斌（總裁）：2022年外拓的目標是希望突破15-20億，2023年的目標是20-30億。我覺得競爭從來都是有的，競爭往往是優秀企業和組織的機會。所以旭輝永升服務期盼未來的競爭會逐漸從單純的關系行為和價格行為向品牌和專業自證的方向去轉移。

關于15的戰略目標“5年10倍”，從2019年第一次業績發布會時提出了這個戰略目標，其實最早沒有那么清晰或者篤定，最終確定了“平臺+生態”戰略和“四輪驅動”、“依靠不依賴”。三年過去了，對于實現15戰略目標“5年10倍”越來越有信心，非常篤定15的目標是能夠完成的。

2022年、2023年完成15戰略對于旭輝永升服務增長比例要求并沒有很高，但是2022年依然會把目標定在50%以上的目標去努力，2023年會很輕松地完成15的戰略。這是未來兩年發展的總體增長目標的趨勢，預計在2023年實現100億的收入，超過10億以上的利潤是沒問題的，我們非常篤定。

李濤（首席運營官）：到家服務在旭輝永升服務今年整體戰略下踐行“物業服務+生活服務”、打造美好生活模型的一項重要工作。

從戰略上來講，是“平臺+生態”的戰略下的“平臺+生態”模型。旭輝永升服務用平臺+生態、低頻剛需、高頻剛需、專業性更強、供應鏈更長幾組維度來評價或選擇哪些產品是可以用自營的方式來做到家服務。結合員工增收、復合用工的要求，以及評估這些業務的專業度、難度，通過旭輝永升服務自己的培訓、自己的賦能，能夠向業主提供專業化服務的場景，旭輝永升服務會選擇性地做專業自營。

對于一些專業性更強、專項的家政服務和到家服務，旭輝永升服務用聯營的方式，所以這是選擇性的聯營和自營的邏輯。對于一些健康管理和專業性非常強的業務，客戶的需要也很豐富，但是旭輝永升服務會選擇優質的合作伙伴長期合作的方式來做。

基于運營，今年旭輝永升服務堅持三個方面：堅持產品服務化和服務產品化的邏輯；場景化的運營；強調基于不同特點客群的基礎上的精細化運營。這是旭輝永升服務整個到家服務今年在圍繞著運營、產品和用戶的三個重要策略和行動方向。

現場提問：旭輝永升服務去年看了那么多項目，沒有落地的主要原因是什么？今年旭輝永升服務方向上會有什么調整？手上有接近40億的現金，全年的并購預算大概是多少？

周迪（首席財務官）：旭輝永升服務現在的心態“手里有糧，心里不慌”，感覺當下有更多機會的出現。2021年之后市場開始太火爆，旭輝永升服務看了很多項目，但是沒有下手的原因有：業務與旭輝永升服務的融合、協同不是特別理想；盡調后發現其實際經營情況與旭輝永升服務的差異會比較大；市場火爆后要價較高。

旭輝永升服務會從商譽各方面測算，凡是商譽過不了的，都不會去選擇。大部分是“業務邏輯+財務邏輯+風控邏輯”三者并排來看，當然首先還是會追求發展的，因為有些困難是可以通過條款、方案的設置解決，但是有些可能是解決不了的。

確實現在的地產形勢與以前相比面臨的挑戰會更大。一些小型的地產公司的物業有幾千萬平方米，可能放棄的標的會更多；原來打算上市或想湊在一起上市的，感覺到資本市場對于行業的熱捧程度不像2020年的狀態，而且上了以后也發現兩極分化是非常嚴重的，只有優秀的公司才能夠持續地獲得投資者的青睞，這也是提供了一些新的并購標的的機會出現。

買方的心態來說，估值邏輯發生了變化。因為市場的原因或賣方實際經營狀態，導致未來不確定性的業務在買方的估值邏輯上發生一些變化。買方的估值邏輯在變化，但是賣方的心理預期調整還沒到位，所以買方和賣方之間的拉扯可能還會有一段時間。

工作的邏輯上來說，這是一個公司運營層面的小秘密， “積極+謹慎”原則是戰略并購的前提，還有全篩查+快速報備+快速決策+事后及時復盤，以及投后的前置。投資體系化的建設是旭輝永升服務一直在做的事情，保證旭輝永升服務的投資漏斗和執行力能夠非常好地運用。

基于現在變化的市場做一些估值的調整，依然會踐行區域加強、業態補強、能力補全的角度，在心態上和行動上仍然會保持積極和謹慎。好項目比以前涌現得更多，可以看到現在能夠買的買方也不是那么多，這可能需要一個時間差互相彌合旭輝永升服務對項目標的的看法。相信2022年旭輝永升服務會斬獲項目。

現場提問：2021年下滑情況和往后毛利率區間的預期，是否會因目前疫情的反復有再有進一步下行的可能性？進而影響到毛利的結構和整體毛利率？今年有效稅率有了比較明顯的改善，未來對稅率的預期？

周迪：旭輝永升服務認為綜合毛利率維持在26%-28%，可能是未來三年到五年的相對可持續的狀態。

旭輝永升服務一直把基礎物管的毛利率放在22%左右的水平，從2020年有所下滑主要也是因為疫情補貼所帶來的影響。從基礎物管來說，人的投入度和辛苦程度是會有所增加的，但從現在各個項目上的反映來看，成本的投入相對沒有那么多。

增值服務、非業主的角度來說，旭輝永升服務認為20%或以上的毛利水平相對可持續。這部分收入占比在旭輝永升服務的預期中應該在整個結構占比中會不斷優化。旭輝永升服務希望增值服務未來的占比會更大，業主增值服務的結構會慢慢地變小。隨著基本盤的擴大，基礎物管這塊還能持續維持在55%左右的水平。

關于稅率的問題，今年旭輝永升服務在海南、珠海、青浦設立了一些在稅率上相對有優勢的公司。比如說珠海，旭輝永升服務的所得稅率只有15%。

另外，今年旭輝永升服務也在做高新技術企業。從小規模、地點、特種的稅收優惠幾個維度都會去考慮，相對來說在市場還是比較常見也是大家普遍應用的，隨著業務結構量的變化，旭輝永升服務能夠更好地享受到這些優惠，保證持續改善，當然不可能一下子降到20%或者17%，可能還是會維持在22%，再持續地往下降一點。