“長期價值主義者”招商蛇口：以穩健謀發展 以轉型開新局

房地產市場發展至今，運行邏輯已經發生了根本性變化，房企也迎來了前所未有的挑戰。

據克而瑞統計，2021年百強房企業績增速持續放緩，近4成百強房企業績出現了同比降低的情況，銷售規模負增長的企業數量明顯增長。也因此，與以往房企爭前恐后搶發“成績單”的熱鬧不同，今年的財報季格外安靜。

作為千億級別房企中的一員，招商蛇口(001979)于近日交上一份“穩中有進”的期末答卷：2021年，招商蛇口實現營收1606.43億元，同比增加23.93%，增速高于行業平均水平，簽約銷售金額3268.34億元，同比增加17.73%，優異的指標直接將招商蛇口送進行業TOP10行列，排名躍升至第七位。

這份答卷也得到了資本市場的積極反饋，3月23日，招商蛇口股價一度沖高至14.93元/股，漲幅達6.26%，不僅如此，多家券商機構對招商蛇口財務穩健、融資優勢突出、拿地投資積極給予了積極肯定，并表示持續看好公司中長期表現，維持“買入”評級。

銷售額逆勢大漲 可持續增長韌性十足

數據顯示，2021年全年，招商蛇口實現營業總收入1606.43億元，同比增加23.93%，銷售面積1464.47萬平米，同比上升17.8%，實現銷售金額3268.34億元，同比上升17.7%，雖然受行業整體下行影響，并未完成3300億元的銷售目標，但業績增幅仍居行業前列，是行業內為數不多實現銷售量價雙位數增長的企業。

企業發展很大程度上是憑借戰略致勝的，優異的銷售業績背后正是企業持續深耕的成果。財報顯示，2021年，招商蛇口在深圳、上海、蘇州、南京等7個城市的單城銷售規模位居當地前三，并有16個城市銷售規模于當地排名前十。這些城市，歷來被房企視為必爭之地，具有購買力強，項目去化快的優勢，能夠為房企保留足夠的增長空間。

行業增量空間已觸頂，但企業間的分化還在加劇，市場亦在分化，高能級城市仍具備發展潛力，對優質區域的戰略堅守和深耕，將持續深化企業可持續增長的韌性，是托底業績穩健增長的重要前提。顯然，招商蛇口深諳此道。

年報數據顯示，2021年，招商蛇口新增土地113宗，計容建筑面積合計1559萬平米，強心城市資源投入比例達到90%，其中長三角和粵港澳投資比重超70%。

分能級來看，2021年招商蛇口持續深度聚焦一線城市，投資額高達400.6億元，同比大幅上升94.4%，投資占比從13.5%上升至19.6%。其中，招商蛇口在上海斬獲頗豐，全年競獲10宗地塊，為四城之首；廣深則均拿下4宗地塊，北京市場上，則將2宗地塊收入囊中，新增土地儲備15.98萬平米。

在招拍掛以外，招商蛇口同樣注重多渠道投資發展，通過產城聯動、收并購及參與城市更新等途徑積極儲備核心城市項目資源，預估貨值超1200億元。

年報顯示，2022年，招商蛇口可售貨值約6200億，其中2022年新增的超過3500億。從城市的能級來看，一線城市占比28%，二線城市48%%；從業態來看，住宅占比78%。豐厚優質的土地儲備無疑是銷售規模增長的動力源(600405)，將持續助力企業的銷售業績規模提升。

盡管在業績發布會上，招商蛇口董事長許永軍坦言，行業整體承壓，去年很難，今年也不會輕松。但基于對“外部環境不確定性”的判斷和戰略布局的信心，他提出，2022年的業績目標是，力爭實現簽約銷售金額3300億元、新開工面積1400萬平方米、竣工面積1400萬平方米。

財務穩健 招商蛇口的安全密碼

優質的項目儲備是企業發展的根基，良好的財務狀況則是助力企業騰飛的豐厚羽翼，財務安全正是流淌在招商蛇口血脈里的基因。

處于嚴苛調控之下的房地產行業，“三道紅線”可謂是房企頭頂上的“緊箍咒”，降杠桿、降負債給企業發展帶來“刮骨療毒、猛藥去疴”的陣痛。而在債務方面，招商蛇口一直處于可控的低位狀態。

數據顯示，2021年末，公司剔除預收賬款后的資產負債率61.67%，未剔除預收賬款后的資產負債率68.94%，凈負債率42.82%，而2021年上半年行業加權凈負債率平均值為66.54%，招商蛇口可謂是“綠檔”行列中的優等生。

而在現有的1777億元有息負債中，企業1年之內的有息負債為434億元，占比24.4%，短期內償債壓力??；1-2年之內的有息負債為490億元，占比27.6%；2-3年之內的有息負債為533億元，占比30.0%；3年以上的有息負債為320億元，占比18.0%。債務期限分布合理，按時還款壓力較小。

此外，招商蛇口能靈活使用的資金充裕。從年報來看，截至2021年末，招商蛇口貨幣資金總額達795.3億，其中，貨幣資金及結算備付金的受限貨幣資金為1億元，具備較強的風險抵御能力。

除債務可控、資金充沛之外，融資方面，招商蛇口也具備明顯優勢。一方面，融資渠道豐富，根據年報，2021年期末，公司共有1億元票據、1174億元銀行貸款、389億債券和213億其他途徑融資；另一方面，融資成本低于業內平均水平，2021年公司平均融資成本進一步降至4.48%，從2021年融資情況來看，融資成本多在2.5%-3.8%之內，預計未來還將進一步優化。

不斷優化自身財務水平，保持穩健的財務風格，為招商蛇口在融資市場的發展帶來的諸多助益，使得招商蛇口成功參與首批公募REITs試點、第一個發行并購債券，及第一批遞交融資注冊申請。

行業深度洗牌，對于融資通道豐富的優質房企來說，這無疑是一個并購整合的時機。

對此，招商蛇口財務總監黃均隆坦言，房地產行業的變化給公司提供了并購機會，公司在秉承穩健并購策略的基礎上，充分考慮利用并購貸的可能性。“但收并購項目信息較雜，公司會秉承著積極尋找、謹慎出手的原則，著重考量項目資產質量和風險控制?！?/P>

業績發布會當天，合肥15宗競品質地塊被擺上拍賣席，招商蛇口參拍了其中8宗。業績會上透露，對于招商蛇口而言，拿地和并購都很重要，但是否出手最終還是要考量如何投資能夠保證對股東的回報率。

盡管招商蛇口并未明確透露2022年的拿地計劃，但招商蛇口董事總經理蔣鐵峰表示，招商蛇口根據市場情況，在拿地方面做了一些優化，整體要滿足公司現金流安全，三道紅線的要求，中長遠的戰略目標是希望凈負債率逐步下降，優化資產結構，2022年要以銷定投，量入為出，發展更聚焦，有進有退。

可以預見的是，優質的土儲、穩健的財務水平、及暢通的融資渠道，將互為支撐，助力招商蛇口走出一條“高質量良性循環”的發展道路。

轉型創新 “三個轉變”成增長引擎

房地產行業規模見頂，高毛利紅利不再，招商蛇口業績發布會上，蔣鐵峰預計，未來行業規模會從頂部逐步下降。

面對行業的重大變局，招商蛇口也在尋找新的發展路徑。在許永軍看來，時代潮流浩浩蕩蕩，唯與時俱進者勝，唯改革創新者贏。

根據招商蛇口的規劃，將從開發為主向開發與經營并重轉變，把握好規模與成長的關系；另外也將從重資產為主向輕重結合轉變，加大輕資產業務的發展力度；最后則是從同質化競爭向差異化發展轉變。

許永軍表示，“三個轉變”的內核是轉型創新，遵循了當前房地產行業“規模在開發、價值在經營、效益在管理、競爭力在創新”的商業邏輯。

從業績完成情況來看，從開發為主轉向開發與經營并重在2021年取得了不錯的成績，提升明顯，社區開發與運營金額約1279億元，同比增長26.32%。

其中，持有業務方面，招商蛇口堅定推進百億收入、百個項目的雙百戰略，2021年，于國內一二線城市核心地段拿下4個商業項目，2022年，上海、成都、常熟等均有項目計劃開業。

在向輕重資產轉型的道路上，招商蛇口也在不斷加大輕資產業務的發展力度，推動公司的可持續發展。2021年，招商蛇口新增輕資產項目有71個，業務涉及代建代管、商業運營、園區運營、會展運營、養老運營和酒店管理等多個業務類型。

“招商積余”作為招商蛇口輕資產的重要載體，2021年，實現營收105.91億元，同比增長22.42%；歸屬于上市公司股東的凈利潤5.13億元，同比增長17.25%，管理面積同比增長47%至2.81億平方米；各項指標的穩健增長彰顯了招商蛇口輕資產運營的不俗實力。

差異化發展路徑上，招商蛇口認為，各項業務都有差異化發展的空間，圍繞向城市和園區科技集成服務商轉型。

企業自身優勢及戰略定力帶來的穩健增長，匯聚成招商蛇口大手筆分紅回饋投資者的底氣。據悉，招商蛇口以2021年度公司歸母凈利潤的40%進行現金分紅，總共派發約42億元現金。上市至今，招商蛇口累計派發現金股利已326億元，超過了上市時118億元的配套融資。

可以預見的是，隨著企業價值的不斷釋放，招商蛇口將成為地產股中具備強抗風險能力的標的，吸引更多看重長期價值的投資者的目光和選擇。