李宇嘉：政策紓困從三四線進入省會弱二線城市

3月23日，據哈爾濱市人民政府網站消息，鑒于《哈爾濱市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》已完成其階段性調控使命，擬予以廢止。

實際上，去年四季度至今，樓市調控基調由冷轉暖，而哈爾濱一直沖在調控適度放松的前列。去年10月份，哈爾濱市住建局便聯合多部門發布“救市”政策。

哈爾濱之外，愈來愈多的城市加入到松綁樓市調控之列。值得注意的是，2022年以來幾乎所有松綁調控的政策都平穩落地，沒有出現撤回的現象。對于這種現象，地產資深人士李宇嘉認為：

1、政策寬松進入2.0階段

政策寬松從三四線城市蔓延至弱二線城市，基本邏輯是，一季度經濟、投資、各產業要“開門紅”，樓市銷售不達預期，抗疫花費巨大，賣地即將開啟，要為賣地和經濟開局創造良好的環境：一是企業有良好市場預期，也有能力買地，二是居民對未來有良好的預期，不再悲觀。因此，政策紓困從三四線進入省會弱二線城市。

2、從央行貨幣層面，轉到地方取消限制性措施

兩會提出，因城施策促進房地產良性循環，這意味著調控政策可以根據本地情況做實施調整。無論是鄭州的19條，還是南寧啟動“認房不認貸”，還是哈爾濱退出限售，本質上都是因城施策，在地方可以決策的范圍內，做出調整。幾個城市的共性就是庫存大（超過20個月）、銷售下跌明顯。

因此，調控從央行寬貨幣轉到地方因城施策，央行連續兩月未降低LPR。當下，貨幣和信貸環境比較寬松，關鍵是銀行、居民、開發商信心不足。需要在供給需求兩端，多個主體上提振預期。

3、限制性措施進入新一輪“退出潮”

限售、限購、限貸等，本來就是行政色彩極強的干預措施，調控是短期行為，逆風向行事，相機抉擇。當樓市熱了，限制性措施就要啟動，或強化（比如限售從3年調到5年）；反之，限制性措施就要弱化或退出。沒什么大驚小怪的。當下，各地樓市下滑明顯，已經影響到了全鏈條的正常循環，從賣地、開工、到銷售，到竣工，都受到極大沖擊，行業良性循環不暢，影響到了地方財政的可持續性，在保持房住不炒的前提下，部分城市退出限制性措施是必然的。

4、限購或將松綁

當前高房價、新房大戶型化和豪宅化的傾向下，無論從收入來看，還是預期來看，剛需購買力比較弱。要釋放和啟動需求，就必須將改善型需求激活。因此，非熱點城市的限購政策或將迎來調整。限售和限購調整，在促進住房消費、合理需求，促進行業良性循環的語境下，有更強的合理性。

但要看到，除了少數熱點城市外，其他城市的限制性措施比較少，或集中在中心區，也不要對限制性措施退出有太大的效果期望。當下，高房價、居民高杠桿，預期不穩，收入前景看淡，疫情沖擊中產等等，這才是制約樓市最關鍵的因素。而這些問題，短期內無法解決。

5、利率降低還是趨勢

配合限售取消，激活改善型需求以及其他合理需求，利率還有下降的趨勢，直到達到最低利率水平，比如首套房降至LPR，二套房降至LPR+60。但不可能再低了，這是底線，就如同首付比例非限購城市最低20%，限購區域最低30%，也是底線一樣。

6、調控有所為有所不為

目前來看，調控松綁城市，都是銷售大幅度下滑，庫存壓力山大的城市。對熱點城市，目前還是保持調控連續穩定，至少在未來一段時間，還將保持這種態勢。下一步的政策走勢需要看一季度的樓市運行情況。當然，企業風險處置是一個參照物，如果房企風險超出預期，不排除還會有更大的動作，比如并購貸加速投放，需求端進一步激活市場購買力等等。