房價回暖城市調查·長沙｜房價15連漲，成交仍處低位，長沙多數樓盤為何不愿“降價營銷”？

不經意間，長沙房價已經連漲了15個月。

國家統計局最新數據顯示，2月長沙新房價格環比上漲0.2%，同比上漲6%。如果把時間周期拉長可以發現，長沙新房價格已經連續15個月環比上漲了。

進入3月份，長沙房價上漲行情仍在延續。據諸葛找房統計，3月的前3周，長沙6城區中都至少有4個區房價出現了環比上漲，其中開福區和岳麓區均價環比漲幅最為明顯。

不過從長沙的新房成交量來看，相比去年仍處于低位。據湖南中原研究院數據，今年以來長沙內五區商品住宅周均成交812套，成交面積11.16萬平方米。而2021年長沙內五區商品住宅周均成交1718套，成交面積22.91萬平方米。對比來看，今年的周均成交量相比去年相差了一半還多。不過進入入3月份以來，長沙樓市成交明顯回升，上周新房成交1126套，成交面積15.24萬平方米，環比分別上漲20%。

長沙開福區房產置業顧問劉敏向《每日經濟新聞》記者表示，“因為疫情反復，其實長沙樓市今年的火熱程度跟去年相比是有所下降的。至于成交均價拉升，主要還是近期萬科瑧灣匯、城發恒偉洋湖映2009等改善大平層的入市拉高了片區的整體均價?！?/P>

長沙住宅建筑 圖片來源：攝圖網-501598649

整體去化率明顯回升

根據長沙之前發布的限購政策，如果想要在長沙買房，目前外地戶口需要繳納兩年社保，本地戶口在長沙落戶滿兩年方能 享有長沙的購房名額。長沙本地置業顧問黃玲也告訴《每日經濟新聞》記者，“目前長沙在這塊查得也挺嚴的，基本沒有其他辦法，只能按政策執行?！?/P>

數據來源：安居客根據國家統計局數據整理

“3月長沙整體入市的新盤項目挺多的，有將近40個，主要集中在岳麓、雨花、開福幾大區域。如果您優先考慮配套的話，可以考慮市中心、濱江新城等熱點板塊，推薦陽光城(000671)檀府、世茂璀璨風華、軌道中建麓江府等項目?！?/P>

黃玲告訴記者，“湘江新區南岸的洋湖新城、大王山和谷山也是最近的熱門板塊，目前已開通地鐵2號線和4號線，還有6號線在規劃中。這幾個區都是在經歷配套兌現期，從2017年開始各種商業配套就在不斷完善，還是很有想象空間的，可以考慮城發恒偉洋湖映2009、招商雍山湖、新城觀山印、夢想麓隱桐溪等項目?！?/P>

數據來源：湖南中原研究院

從黃玲發過來的樓盤項目資料來看，整體售價區間相差較大，其中岳麓區、雨花區、開福區部分樓盤的均價已經超過1.4萬元/平方米，但也有不少樓盤均價僅1萬元/平方米出頭。相對而言，望城區和長沙縣的房子價格要更低，普遍均價在8000元/平方米左右。

如位于芙蓉區的世茂璀璨風華，均價為1.6萬元/平方米，該項目距離長沙火車站、長沙市八醫院均在1公里范圍內；位于雨花區的潤和星河玥，均價1.1萬元/平方米，據黃玲介紹，“作為高鐵會展新城少有的毛坯產品，對比周邊房價，性價比還是挺高的”；而位于岳麓區的城發恒偉洋湖映2009，均價1.44萬元/平方米，黃玲認為，“該項目是目前整個洋湖核心區域位置很好的一塊低密居住區?！?/P>

據湖南中原研究院數據，從3月份開始，長沙樓市的去化率有所回升，樓盤項目去化率整體維持在6-7成的水平，今年以來的周度平均去化率為61%，已經與2021年的周度平均去化率持平。

其中，有包括岳麓區的綠城招商桂語雲峯、雨花區的金茂智慧科學城、芙蓉區的南益名士豪庭等項目開盤去化率超80%。

數據來源：湖南中原研究院

記者注意到，長沙市場銷售額排在前面的仍是全國頭部房企。據克爾瑞數據，今年前2月，長沙9區縣房地產銷售額排在前五的房企分別是旭輝集團、萬科地產、恒大地產、碧桂園和保利發展。

多數樓盤優惠力度不大

“現在長沙的開發商基本都有買房優惠和讓利措施?！眲⒚舾嬖V記者。

不過，從劉敏發過來的部分樓盤優惠信息來看，記者發現，長沙開發商整體讓利的幅度似乎并不算大，主要表現在各樓盤項目比較常規的折扣。

如位于岳麓區的萬科森林公園項目，3天之內簽約的話可享9.9折優惠；位于岳麓區的碧桂園博萃梅溪項目，成交送2萬元的車位券；還有不少樓盤則是送電飯煲、茶具等禮品。而折扣幅度相對較大的，也僅有位于長沙縣的紫鑫中央廣場項目，部分特價房可打8.8折。

大部分開發商不搞“降價營銷”，或許跟長沙目前的市場環境有系。記者梳理發現，雖然長沙新房價格連續15個月環比上漲，但與周邊其他省會城市相比房價還不算高。

據中國房價行情網數據，目前湖南長沙的新房均價為1.12萬元/平方米。與長沙相鄰的省會城市中，湖北武漢新房均價為2.0萬元/平方米，河南鄭州為1.56萬元/平方米，江南南昌為1.25萬元/平方米。可見，目前長沙房價在中部省會城市中并不算高。

雖然目前長沙樓市整體表現平淡，不過黃玲向記者表示，“我最近帶看的項目，還是有不少樓盤現場比較火熱。比如位于雨花區的軌道萬科悅府、位于岳麓區的綠城招商桂語雲峯等項目，現場看房的人就很多。不過這也并非普遍現象，主要集中在一些熱門樓盤，跟項目的地段、配套有極大關系?！?/P>

中原研究院統計的長沙上周成交量排在前10位的樓盤中，雨花區占了4個，天心區、開福區、岳麓區分別有2個樓盤上榜。其中成交均價最高的是萬科半島國際，全裝修均價15215元/平方米；成交均價最低的是麗發新城，毛坯均價為8276元/平方米。

長沙商品住宅周成交榜單（3月13-19日） 來源：湖南中原研究院

值得一提的是，長沙的房貸利率也不斷下調。長沙招商銀行(600036)的劉亞飛向《每日經濟新聞》記者透露，“目前長沙房貸利率已經到了近年來新低點，首套無房無貸的話利率最低可到5.45%，無房有貸已結算的話可到5.60%。個人流水沒啥問題的話，基本一個月左右就可以放款。”

在土地市場，3月10日長沙公共資源交易中心披露的今年首批集中供地信息顯示，共出讓22宗地塊，總面積約119.23公頃，起始價總額約169.54億元。土拍規則方面，仍以“限地價競自持租賃面積搖號”和“限房價搖號”為主，其中采取“限地價競自持租賃面積搖號”的方式掛牌出讓地塊數量占總數量的81.82%。此外，掛牌條件設置嚴格落實“出讓最高價”制度，單宗住宅用地溢價率不超過15%。（應受訪者要求，文中劉敏、黃玲、劉亞飛為化名）

（每經房產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網-501598649