一年內到期債務僅占總借貸額7.6% 龍湖對收并購依舊審慎

中新經緯3月25日電 (薛宇飛)25日，龍湖集團控股有限公司(下稱龍湖)發布了2021年度業績公告并舉行業績發布會。

在地產行業整體承壓的環境下，龍湖各項指標的表現相對不錯，凈負債率為46.7%，在手現金達885.3億元人民幣，剔除預售監管資金及受限資金后現金短債比為3.88倍.....龍湖集團首席執行官陳序平說：“在未來，龍湖地產開發板塊的毛利率會維持在20%，整個集團的毛利率會在25%。如果隨著行業高杠桿的出清，我們又能持續獲得低成本土地的話，地產板塊的毛利可能會得到修復?！?/p>

營收站上2000億

業績公告顯示，2021年，龍湖實現營業收入2233.8億元，同比增長21.0%，營收規模首次站上2000億元大關?；仡欉^往幾年，龍湖的規?？焖贁U大，營收增速均保持兩位數增長，2021年的規模已是2018年的近兩倍。

總營收中，地產開發業務的占比最大，“物業發展業務”的營收收入為2045.5億元，同比增長19.6%。在布局的城市中，龍湖的發家地重慶依舊貢獻最大，實現營業收入177.50億元，其次是成都、沈陽，分別實現營收148.99億元、105.41億元。

2021年，龍湖整體的股東應占溢利為238.5億元，剔除公平值變動等影響后之股東應占核心溢利同比增長20.1%至224.4億元。另外，毛利同比增長4.6%至565.4億元，毛利率為25.3%。核心稅后利潤率為13.3%，核心權益后利潤率為10%。

毛利率一直是房企重點披露的指標之一，但受市場環境改變等影響，行業整體的利潤水平有所下滑。龍湖同樣受到影響，其2021年的整體毛利率相比2020年下降了4個百分點，其中，地產開發業務的毛利率為23%，相比2020年下降4.3個百分點。

對此，陳序平在業績發布會上回應道，地產業績毛利率下滑，是受到了調控政策、限價政策、土地價格較高等因素影響，但從行業看，龍湖的毛利率還是比較靠前，“在未來，龍湖地產開發板塊的毛利率會維持在20%，整個集團的毛利率會在25%。如果隨著行業高杠桿的出清，我們又能持續獲得低成本土地的話，地產板塊的毛利可能會得到修復。整個集團的毛利率保持在25%的水平，我們還是有信心達成的?！?/p>

銷售額是房企未來業績的先導指標。龍湖在2021年實現合同銷售額2900.9億元的基礎上，將2022年的銷售目標定為3000億元，權益銷售目標2000億元。

收并購態度審慎

相較同行而言，龍湖給外界的印象是“穩”，這得益于其財務底色的穩健。

業績公告披露，2021年，公司綜合借貸總額1920.7億元，在手現金885.3億元(含預售監管資金318.1億元、已抵押銀行存款4.3億元)，凈負債率為46.7%，剔除預收款后的資產負債率為67.4%，剔除預售監管資金及受限資金后現金短債比為3.88倍，“三道紅線”均為“綠檔”達標。信用評級上，龍湖保持著投資級信用評級，標普、穆迪、惠譽的評級分別為BBB、Baa2、BBB，展望均為穩定。

龍湖還維持著較低的借貸成本，2021年公司平均借貸成本為年利率4.14%，平均貸款年限為6.38年。1920.7億元的總債務中，一年內到期債務為145億元，占比僅為7.6%。龍湖執行董事兼首席財務官趙軼在業績會上還透露，145億元的短債中，目前已經歸還74億元，接下來的剛性還款只剩下70多億。

在房地產企業融資受限的2021年，龍湖集團在境內發行了90億元的公司債券、10億元的中期票據，票息在3.35%-4.40%之間。2022年，龍湖又發行28億元的公司債券，票息在3.49%-3.95%之間。

面對2021年下半年以來多家知名房企相繼陷入流動性危機，中央及相關部委數次喊話，鼓勵優質房企以收并購的方式化解市場風險。正因為龍湖具備較為穩健的財務水平，市場也較為關注龍湖是否有意參與收并購。

但從現在的情況看，包括龍湖等房企在內，不少企業仍對收并購保持謹慎態度。趙軼表示，雖然并購貸已經不計入“三道紅線”，但公司比較審慎，因為并購還是會破壞整體負債水平?！皩τ陧椖考墑e的并購，我們會積極地看。對平臺級別的并購則會審慎，堅持生意邏輯，因為現在土地市場也出現了很好的機會，我們會平衡看。”

對于降溫的土地市場，龍湖也沒有表現出大幅掃貨的渴望，陳序平稱，仍會秉承“量入為出”的原則，堅持生意邏輯，圍繞著毛利率、凈利率、回正周期等底線指標，理性獲取土地。

物業投資收入超百億

多元化是許多房企持續推進的工作，但受2021年下半年市場環境的改變，不少房企在多元業務拓展方面受阻。

但龍湖在經營性收入方面的增長幅度較大。業績公告顯示，2021年，公司由商業運營、租賃住房及物業管理等組成的經營性收入達188億元，同比增長39%。

在物業投資板塊的商場業務中，龍湖形成了天街、星悅薈等系列，已開業商場建筑面積594萬平方米，整體出租率97.2%；租賃住房業務上，冠寓已開業10.6萬間，整體出租率92.9%。2021年，物業投資業務不含稅租金收入為104.1億元，同比增長37.5%，其中，已開業商場的同店銷售額和客流同比均實現超20%的增幅，商業租金收入同比增長40%至81.5億元；冠寓全年租金收入22.3億元，并首次實現盈利。

值得一提的是，這類非地產開發業務的毛利水平較高，成為支撐龍湖利潤水平的重要方面。陳序平說：“2021年非地產開發的營收收入占總營收的比例約為8%，這部分高毛利業務占比的逐步提高，會對集團毛利率的穩定形成幫助?！?/p>

(文中觀點僅供參考，不構成投資建議，投資有風險，入市需謹慎。)

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責任編輯：常濤