產業地產吃有意義的“苦”

這是產城觀察網公眾號的第1366篇原創內容

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撰文 | 黃新云 編輯 | 王曉鳳

一直想和同行以及周邊圈子的朋友們聊一個話題：產業地產吃有意義的苦。

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做產業地產是要吃苦的

做產業地產還是要吃苦的，苦從哪里來？筆者認為苦從以下幾方面來：

（1）信息不透明的苦

第一個苦是“信息不透明的苦”，信息不透明主要體現在三個方面：

其一，產業地產行業的邊界相對模糊。我們強行把產業地產分成了片區綜合開發、產業綜合體和產業園區，但其實在發展的過程當中，三者其實是截然不同的領域，我們已經盡力去收縮邊界，但這個邊界還是相對模糊的。

其二，產業地產到現在為止是沒有數據的，也鮮有真正在運營上成功的案例。

首先，從數據層面來看，產業地產行業既沒有市場的數據，也沒有企業的數據。市場的數據，包括基礎的供求量價，企業的數據包括企業自身的規模、組織架構、管理情況，這些都處于高度非標和不透明的狀態。現在全國的產業園區體量是非常龐大的，從業人員也非常多，全國的可以從地圖上看到的產業園（主要指園中園和傳統的工業地產項目）整個體量大約在8-10萬個，但在這8-10萬個園區當中也沒有標準化的數據、信息評價的維度，這都是行業當中不透明現象的體現。

其次，行業當中鮮有成功的項目案例、企業案例。雖然產業園區承擔著我國產業轉型升級服務的重要使命，但其實大多數園區的成功還是依托于政府整體的產業服務或者區域發展的基因，真正以主動服務來實現產業增量價值的案例寥寥無幾，即使有一部分這樣的案例也是埋藏其中，沒有被真正地挖掘出來。

其三，很多東西需要長期在區域深耕、了解書記的想法才能實現。產業地產做得好就是每個園區運營商應該像區委書記，既有區委書記的高度，又有落地的手藝活，這才是真正做得好的。但到現在為止，中國對區域經濟的基本的認知、評判、發展的思路仍是相對不透明的?，F在我們也在大力地推進數字化，數字化的核心其實還是使投資機會顯現出來，但數字化只是投資機會顯現的基礎，在此之上，如何去做疊加，擺脫傳統的人工手段，也是非常關鍵的要素。所以，總的來說，行業當中很多企業長期地去做動態的案例分析、企業解讀、區域基礎研究是非常必要的，這解決的就是信息不透明的苦。

（2）產業復雜性的苦

第二個苦是“產業復雜性的苦”。

產業地產有兩個客戶，政府客戶和企業客戶?？匆患移髽I產業地產做得好不好，關鍵是看他有多少客戶信息獲取能力，有多少政府信息獲取能力，是否能將信息轉化到企業自身的動作上。但我們都知道，要去做客戶訪談，做政府信息的了解，在這個行業當中是嚴重缺乏渠道的，特別是客戶訪談。

其次，目前在具體的產業領域資料很雜，參差不齊，質量仍然相對堪憂。即使是同一個產業在一個地方做過相應的研究，如果遷移到其他區域，同一個產業也有千萬種變化。因此，在產業復雜性面前，很多企業在做產業地產項目的時候，往往面臨著每做一個項目就像創一次業的情況，所以它具備產業的復雜性，這也是苦的一個非常重要的原因。

（3）精神迷茫的苦

第三個苦是“精神迷茫的苦”。

產業地產企業，特別是在民營企業做產業地產，收入會比同辦公室的同事低，但承受的壓力并不比同一個辦公室做傳統地產的同事少。在國資體系里，整體的收入相對較低；在民營企業中不僅收入低，而且還可能不受重視。

在傳統地產企業的邏輯之下，往往采用的是所謂的壓迫式管理。壓迫式管理當中，如果是正向的壓迫比如聯東，在正向壓迫的過程當中，企業不以一個非?？斓乃俣劝l展，在壓迫的動力之下，整個企業還是在正向地向前做相應的突破。但很多企業自身的項目數量又少，又采用壓迫式的管理，那帶來的其實就是內卷，最終產出結果是一樣的，但卻要花很多時間去做PPT、做一輪一輪的匯報等，把本身可以高效完成的事情變得更低效，產出非常小，效果也并不怎么好，最后是人身心俱疲。這就是精神迷茫的苦。

如果說信息不透明的苦是相對比較輕的，產業復雜性的苦是適中的，那精神迷茫的苦，就是苦中的最苦。

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解決吃苦的關鍵在于

但產業地產還是要吃苦的，因為行業畢竟有很多未知領域值得去探索，去做經驗總結，去做知識的繼承、創新，這對中國整個產業發展是有很大的好處的。但關鍵是產業地產如果要吃苦，一定要去吃有意義的苦。

那什么是有意義的苦？我們認為去解決不透明的問題，去真正地突破產業方向，這是有意義的。而精神迷茫層面，很多企業已經走過了彎路，這家企業如果還要去再走一遍，這些苦的價值是不大的。我們一定要用有限的精力去吃有意義的苦，這樣于社會、于企業、于個人才能有真正的成長。那如何去避免無意義的苦，去吃有意義苦？我們認為關鍵在于三個點：

（1）遵循產業的邏輯

第一個點就是遵循產業的邏輯。

產業最根本的邏輯是什么？用一句通俗的話來說就是“快就是慢，慢就是快”，“欲速則不達，見小利則大事不成”。最后推動整個產業發展的，一定是有這么一群人，憑著自身的專業和秉持的價值信念來實現產業突破，而不是通過簡單的規劃，生成目標來實現相應的突破。前一段時間看到一個消息，某大汽車又要求在什么什么節點之下一定要做成什么什么。很多企業在做產業多元化的過程當中都提出，一定要搶一個節點去完成什么事情，這偶爾做一做當然是可以的，特別是在進度可控的情況之下。但如果以此為導向來推動整個業務的發展，必然會產生非常大的問題。歐美和日韓的發展經驗已經表明產業的發展不是規劃邏輯，不是簡單的集中力量辦大事，更多的是營造一個合適的創新土壤，在合適的市場導向之下實現產業的生長。在這個過程中，政府，即有形的手，往后退得越多越好，主動干預是沒有問題的，但特別忌諱的是完全地拔苗助長。

很多企業做產業地產，員工會吃苦，員工吃的苦，到最后一定會變成企業層面的投資失敗，究其根本，其實就是沒有遵循產業的基礎規律，一直提出短期要把規模做大，短期要實現多少的規模。而產業和地產的邏輯之間最大的區別就是地產的規模是以土地資本和簡單的人力推動的，但產業的規模是需要真正的專業能力在背后才能實現推動，如果沒有專業能力和人才的支撐，最終造出來的一定是一堆沒有用的未來要浪費的鋼筋水泥。所以我們一直說，這個時代不會辜負做專業的人，在產業這條路上一定是快就是慢，慢就是快。大家一定要在專業上沉得下心，然后逐步、穩健地去做發展。我們可以看到很多企業，特別是2016、2017年殺出來的一波房企，現在大面積退場，而現在又有一批房企開始準備大干快上。其實但凡提出大干快上，都有可能是這家企業走上窮途末路，或者說走上危險發展的一個重要信號。

（2）聚焦聚焦再聚焦– 做產業的城市進入研究，就產業地產而言商務園和工業園都是不一樣的

第二個點就是聚焦聚焦再聚焦。

什么叫聚焦聚焦再聚焦？最近我們在和區域上去談一些產業咨詢的合同，很多企業給我們提了一個非常有意思的課題，叫做想做城市產業進入的研究，但這個課題，從我的角度來說根本無法下手。

我們也非常理解企業提出的需求，企業從地產或者是從其他業務轉到產業，它的一整套邏輯其實還是空間的邏輯。認為我既然是做產業，那這個城市當中到底哪個區域需要哪些產業？歷史的供求量價是什么樣子？未來在規劃上是怎樣的一個體現？是不是拼合一下就能實現城市產業進入的研究？這種邏輯在這條路上一定是錯誤的。

我們在之前的很多報告當中也提過這個觀點，一定是選定自身的產業方向，以產業的邏輯去看城市，而不是以城市的邏輯看產業。如果以城市的邏輯去看產業，那么你的角色就是市委書記的角色。但從我們的視野高度和市委書記一定是有比較大的區別的，而且更關鍵的是即使有市委書記的決策，以這套邏輯去做一些東西的時候，最后也一定是不專業的，因為資源富集的方向會出現問題，它是散的。因為每個區域有每個區域的需求，而對于市委書記來說，他也是在每一個領域采用專業的公司來幫他做事，而不是試圖用一家公司來幫他解決所有的問題。

退一萬步講，即使聚焦到產業園區這個領域，中南高科和天安數碼城這兩家企業研究的城市都是不重疊的。因為中南高科是做工業園，甚至再下沉一些，所以在它的市場進入研究報告當中，在浙江，它是不會研究杭州這種高能級區域的，對這種核心城市進入一定是機會性的，在江蘇它是不會去專題研究產品是如何進入南京，而是通過收并購等方式機會性地去做一些工作。而對于天安數碼城來說，如果整個長三角它要去做針對性進入的話，其實也就是南京、杭州、蘇州、上海等一些核心城市可以進。

所以即使同樣在工業地產這條賽道上，做商務園區的和做傳統工業園區的，他們在城市的選擇邏輯上都是不一樣的。所以對于一個城市，在產業不聚焦、方向不聚焦的情況下試圖去做所謂的城市進入研究，它一定是錯誤的。因為它不符合產業的邏輯，即使做出來，要講清楚這個城市的發展歷程、發展思路，肯定也是厚厚的一大本，甲方可借鑒的其實可能也就那么幾頁。寫厚厚一本東西的過程，對于甲方來說，就是吃沒必要的苦。如果甲方自己去寫，就浪費了很多勞動力，如果委托咨詢公司去寫，可能會變成非常龐大的一套體系，投入大量的人力物力，最后也不一定會有非常好的結果。所以，在聚焦的環境下少去做相應的偽命題，是在產業地產發展過程中，“吃有意義的苦”命題的主導之下，我們應該去做的事情。

（3）引導正確的方向

第三個點就是引導正確的方向。

在產業地產發展過程中，無論是你的頂頭上司，你上司的上司，還是直面政府的上司，直面政府的老板，他們在發展的過程中都會遇到種種的問題。比如說在一個漫長的發展過程當中，政府會心急，要求加快建設、加快招商；領導會心急，要求盡快地出成績；而股東方也會心急，要求整個板塊盡快地有收益。所以，在這個過程當中，如何做有效的協同溝通，如何幫助政府、幫助領導、幫助股東去引導正確的方向就是一套非常有學問和藝術的體系。所以很多企業，特別是一些產業地產做得好的企業，有一個非常大的特點就是管理架構極簡，人員清一色用的是老板深度信任人員。職業經理人體系下的產業地產企業其實很難去做好，因為從職業經理人的角度來說，他很難去做多方的管理，他只是過來賺錢的、過來完成任務的，然后完成指標繼續，不完成指標則可能就要out。但如果這個當中，夾雜了除了工作以外的個人因素，或者領導自身非常專業，那這些問題基本都可以。現在行業當中有些做得牛企業雖然是職業經理人機制，但在實際的做法當中，其實并不是真正的完全的職業經理人機制。

多方的管理，現在誰做的比較好呢？現在行業當中有一家企業，它最大的一個特點就是如果從賬面上來看，并沒有產生非常多的利潤，但它把自身的定位定得非常清楚：如何為集團從資本層面創造估值，完成自身的使命？每年的業績目標定的是多少？然后不斷地去調整自身的戰略，既有長期的又有中短期的目標。

能把自身產生的價值講清楚，基本就實現了股東的管理。而從領導和政府的管理來說，它又能在企業自身經營的過程中不斷地創造一些階段性的亮點，雖然沒有很多的利潤出現，但每一個亮點都預示著它未來或者是中長期來看，一定是有相應的業務價值，把業務的價值、發展的節奏和政府的需求去做精準的咬合，來實現自身的發展，這也是非常重要的一個方向。

所以引導正確的方向也是產業地產真正實現吃有意義的苦的非常重要的一點。

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把有限的精力放在該吃的苦上

總的來說，產業地產要把有限的精力放在該吃的苦上。對于產業來說，我們每個人都很渺小，我們的時間有限，精力有限，能在產業當中實現一個領域的精通，能為整個中國的產業發展貢獻一份自身的力量，哪怕是在一個非常微小的領域實現一個突破，價值就已經足夠了。所以在這個基礎之上，順應產業的邏輯，聚焦和引導正確的方向，才能把有限的精力放在該吃的苦，來實現企業的價值，個人的價值，社會的價值，來實現整體的綜合性的發展。

億翰在行業的走訪中，在與企業的合作中，一直倡導并引導行業共建。我們希望以戰略的視角幫助企業去發聲，去實現股東的管理、領導的管理和政府的管理。通過第三方的身份來幫助企業避免沒有意義的苦，把有限的精力聚焦在該做的事情上，這也是我們致力發展的方向。

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