2021年報季①｜藏在招商保利綠城年報里的殘酷事實和重要啟示

地產財富會

面對困境，

是找到未來的關鍵。

相信市場，給市場想要的，

它就給給你想要的。

新發展就在我們尋找新解法的路上。

2022-03-29

虎年發布的這一季2021年地產年報，比想象中更不容易。

“猛虎”們在“出山”的過程中遇到了重重阻礙——“疫情影響”、“審計師問題”、“數核師”問題……包括新力控股、融信集團、世茂集團、寶龍地產、佳兆業、中國恒大等房企年報均遭遇了“難產”。

而今年的年報整體成色也不如往年好，甚至早在兩個月前就被預估為十年來“最差年報季”——因為有30家房企預告歸母凈利潤虧損，30家房企合計預計虧損接近700億，刷新歷史紀錄。

如今，隨著年報發布，我們看到甚至堪稱“尖子生”的國家隊年報里，也存在著一些問題：于是，今天，我們把招商蛇口(001979)、保利置業、綠城中國這三家“國家隊”背景的地產公司年報擺在一起，找到了藏在里面的兩個殘酷事實和重要啟示。

他們值得所有人深思。承認行業問題不是壞事，比試卷上有沒有100分更重要的是我們怎么能走得更長，走得更穩，甚至怎么才能在行業承壓后用新方法走出新天地。

1

利潤率下行

低毛利時代需要多維新解法

隨著去年萬科喊出房地產要向制造業學習，要適應“賺小錢”的新時期之后，地產進入低毛利時代已經成為了行業共識。

在年報季之前，大部分人都打完了“預防針”，明確預知了大部分房企的利潤和利潤率一定是下行的。但很多人都沒想到，竟然下滑了這么多，連國家隊都過得非常不輕松。

年報顯示，招商蛇口歸屬于上市公司股東的凈利潤103.72億元，同比減少15.35%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤88.59億元，同比減少2.46%；結轉毛利率 25.47%，較2020年下降 3.22個百分點。

A股保利發展（600048.SH）的年報預計4月19日才能發布，不過和他同屬保利集團的港股上市平臺小兄弟保利置業集團（00119.HK）（下稱“保利置業”）已經發出了2021年年報。

對比之下，保利置業簡直是“尖子生”——2021年毛利率為33.9%，同比2020年基本持平，微增0.16個百分點；2021年凈利率7.14%，同比下降0.29個百分點。但即使是這樣的保利置業集團，也坦言公司正在面臨行業性的利潤下行問題。

對此，保利置業董事總經理王健透露，

實際上，目前公司已售未結轉部分的毛利率預計在24%-26%左右，2022年整體也將在這個水平。

王健表示，在行業盈利水平普降的趨勢下，20%左右的毛利率是當下行業一個正常水平，能在20%以上已經不錯了。

與此同時，甚至有國家隊的毛利率已經開始低于20%——這就是如今國資控股下的綠城中國。

綠城中國年報顯示，這家公司的毛利率已經下降到過去4年來的最低水平：該集團2021年實現的毛利率自較2020年23.7%下降5.6個百分點至18.1%；其中物業銷售毛利率僅為17.5%，較2020年的23.6%下降了6個百分點。

這已經是綠城中國毛利率的三連降了。過往年報數據顯示，綠城中國2019年、2020年的毛利率分別為25.4%和23.7%。

綠城中國執行董事及執行總裁耿忠強也坦言，“5.6個百分點確實下降比較多”。

為什么毛利率會下降那么多？耿忠強表示，一是近年來特別是去年下半年之前，土地市場競爭激烈，土地成本上升；二是受政府調控、限價影響，綠城的品牌價值沒有充分體現。同時，他還透露，目前綠城中國手中，3308億元已售未結部分也將維持在這個毛利率水平左右。

實際上，毛利率下行不止是上述三家房企的個別問題，而是行業轉型變革發展中給所有人帶來的必然難題，因為房地產已經告別黃金時代的高毛利和規模為王了。

現在，走得穩比走得快更重要。

在走得穩之外，在低速時代學會賺小錢、保持安全而長久永續經營、尋找第二甚至第三曲線去穩住利潤甚至增加新利潤，多維度、全方面尋找低毛利時代新解法，是每一家房企都必須要學會的生產和發展之道。

2

謹慎并購

大整合來之前產品銷售回升是關鍵

2021年房企國家隊們都在做什么？

從年報中可以看到，其中很重要的一件事是，抓住第二第三輪集中供地的時機持續拿地，但面對并購卻相對謹慎。

根據來自中指研究院的數據顯示，2021年新增貨值排行榜中，前十里有六家國家隊：其中保利發展位列行業第一；綠城中國為行業第四；華潤置地第五、招商蛇口第六。

保利旗下，即使是盤子相對小的保利置業也在抓住去年第二輪、第三輪集中供地的機會大力擴儲。年報顯示，保利置業全年新增項目19個，首入常州、太倉和寧海，總土地成本較2020年增長39%。

與此同時，盡管很多人都在期待國資企業能應用自身的融資能力和穩健優勢，成為當下諸多出險房企的“白武士”，但這些“準白武士”們都還在兢兢業業地嚴格盡調中。

必須注意到，國家隊們能安穩走到如今，不只是因為他們“關系硬”“資金便宜”。也是因為一直以來，出于更高的安全要求風險考慮，國家隊面對擴張機會時，必須更謹慎。

即使是到了2022年，出現在并購市場上的項目在持續增加，甚至很多出險房企都開始愿意將優質項目清單擺上市場，潛在買家們卻依然謹慎。

例如，我們看到，今年1月率先完成并購債的房企招商蛇口，如今仍未完成任何一筆對出險房企的收并購。

對此，招商蛇口董事總經理蔣鐵峰直言：

有些項目，進去盡調后會發現問題特別多。所以我們還是比較謹慎地推進。

這也是為什么，今年3月的還債高峰期，一切情況會突然變得比所有人想象中更難（詳見地產財富會此前報道《589億！又一償債高峰期到來，哪些房企接下來最難熬？》）。

因為過去像萬達、新城控股(601155)那樣賣幾個項目來解決公司流動性缺口的辦法，突然用不了了——即使是真的很好的項目，買家們的盡調流程也拉長了、盡調標準也提高了、款項能到賬的時間也變長了。同時債券持有人們還因此變得更加恐慌，甚至出現了部分擠兌現象。

當然，隨著3月以來地產政策面暖風陣陣襲來——包括更多并購貸下發，銀行與包括美的、碧桂園在內的民企簽訂并購及保障性租賃住房戰略合作協議，各地房貸利率下降等，最壞的時候已經過去了，行業和市場未來的好轉值得期待。

只是從當下謹慎的并購市場心態來看，距離行業大規模整合仍有時日。畢竟多主體參與并購的目的是化解行業風險，為此，更嚴謹的盡職調查、交易方案以及風險化解方案，都需要時間。

這個時間差里的信心，需要通過銷售市場的回暖來改變——做好產品，保障持續經營運轉，一定是當前所有企業降低風險、走得更穩的關鍵。

即使是要尋找第二曲線，守住產品根本，銷售回正回升，才是所有信心的根基。

今年是虎年，地產財富會今年提出探尋房企虎力值，但目前看到的年報都大部分都“馬馬虎虎”——因為過去的一年太特別了?；蛟S真正的房企“虎力值”，不在過去，而在今年即將到來的未來：我們期待第二季度和第三季度房企們的產品市場表現，也希望大家更穩健地走更遠的路，找到新平衡和新發展。

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