核心指標翻倍式增長背后 合景悠活“內外兼修”丨資色·曝財報?

正處于增長紅利期的物業賽道無疑是上市公司財報中表現最突出的部分，合景悠活就是其中的典型代表。3月29日，合景悠活發布了2021年業績，交出一份亮眼成績單。

根據財報，合景悠活2021年全年營收32.55億元，同比增長114.6%；毛利約12.26億元，同比增長92.0%；凈利潤約6.84億元，同比增長111.4%；每股盈利0.33元人民幣，同比增長73.7%；毛利率約37.7%，凈利率約21.0%，處于行業較高水平。

不僅是核心業績指標呈現翻倍式增長，合景悠活的發展質量亦可圈可點，無論是業態布局還是市場化競爭力都顯著提高。在戰略方面，合景悠活成功切入城市服務。截止目前，合景悠活物業服務領域已從住宅商寫領域，全面擴展至政府、醫院、學校等公共設施及城市服務領域。

隨著業務版圖逐漸完善，合景悠活正從全業態邁向全生態。合景悠活執行董事及首席財務官楊靜波表示，2022年會更加堅定在外拓上發揮專業以及多品牌優勢，貫徹市場化路線。

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實現高質量增長

過去一年，合景悠活持續挖掘業務增長潛力，并實現運營效率的顯著提升。

從業態來看，合景悠活業態分布均衡，尤其利潤更高的商業項目占比較高。根據財報，合景悠活2021年住宅、商業和公建收入占比為6：2：2，而且賽道也更加多元，在管面積中，其住宅與非住業態的在管面積占比為48：52。

從收入結構來看，合景悠活由兩方面構成，一是住宅物業管理服務，二是非住宅物業管理及商業營運服務。根據財報，前者收入19.4億元 占比59.5%，后者占比13.2億元，占比40.5%，非常合理。

住宅物業方面，合景悠活基于20多年來的管理經驗，圍繞客戶從購房、交付、入住到社區生活的全生命周期多元需求，在不同維度、空間場景，為客戶提供包括差異化增值服務。根據財報，2021年社區增值服務收入達到6.05億元，同比增長109%，保持較快增長。

非住宅物業管理及商業營運服務方面，占比80%的主要是非住宅物業管理，包括辦公大樓、商場、學校、政府機關、醫院、城市服務等，收入高達10.6億元。商業物業方面，合景悠活不斷進行服務力創新，采取智能化方式，滿足商業客戶的定制化需求。年內，非住增值服務收入達到9800萬元，同比增長81%。

雖然受到疫情影響，但出色的商業運營也為合景悠活提供強勁增長動力，并不斷提升公司商業競爭壁壘。

比如，2021年合景悠活針對購物中心產品線，進行一系列升級打磨，品牌庫、合作店鋪及新簽約品牌數量不斷進階提升。數據顯示，合景悠活2021年購物中心出租率88%以上、銷售額及客流量同比增幅50%以上。

寫字樓方面，合景悠活積累了15年以上的一線城市甲級辦公樓商業物管的豐富經驗，圍繞“享·智慧”、“樂·生態”、“添·溫度”三大主題，細化升級為全新的悠樂服務體系。數據顯示，其2021年辦公大樓出租率88%以上、收繳率100%。

同時，合景悠活運營效率持續改善。根據財報，公司2021年管理費用占收入比逐年遞減至10.2%，且住宅及非住第三方物管費收取率分別提升至90.5%及99%的水平，反映了隨著合景悠活服務能力升級、客戶滿意度提升，運營能力進一步優化。

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市場化競爭力增強

在競爭非常激烈的物業賽道，合景悠活保持了極高的規模增長，為未來的業績增長奠定良好基礎。

截至目前，合景悠活已進駐全國20個省、自治區與直轄市的139個城市。根據財報，公司2021年合約建筑面積達2.8億萬平方米，同比增長 420.4%；在管建筑面積達2.1億萬平方米，同比實現了395.4%的跨越式增長，增幅遠高于行業平均水平。

更重要的是，由于物業企業大多內生于房地產開發企業，在衡量物業企業的發展質量時，外拓能力就非常關鍵，可以說，市場拓展能力在很大程度上決定著物業企業的獨立生存能力和長遠發展潛力。

而合景悠活的市場化能力在過去一年得到充分的市場驗證。根據財報，合景悠活2021年第三方外拓集中發力，交出了約2000萬平米的靚麗成績單，并成功外拓272個項目。若以在管面積劃分，非住占比近6成，69%位于一二線城市。

不僅如此，在合景悠活外拓項目中，還包含了政府物業、學校、醫院及公共物業等城市服務，顯示出合景悠活各類業態的專深能力，以及全國客戶對于集團專業化、標準化、精品化的物業管理服務的高度認可。

在入局城市服務賽道的同時，合景悠活通過引入專業公司完善服務能力，比如，1月10日，合景悠活擬1.65億收購全國首批特級環衛企業特麗潔50%股權，后者深耕城市服務多年，擁有專業人才200多人，一線員工5000多人，服務過多個大型項目,雙方通過在管理上和財務流程上的深度銜接，激活企業潛在活力，助推智慧城市建設。

合景悠活非常重視提高精細化管理能力。截至2021年 12月31日止年度，合景悠活持續完善制度及體系建設，堅持標準化管理，重視向下賦能培訓，聚焦標準落地，持續提升服務的精細化、持續性和穩定性。

對合景悠活來說，2022年將是融合年。楊靜波表示，基于多航道業務的考慮，公司會優化全國布局，深化優勢區域布局，尤其現在公司規模已經邁上新的臺階，今年會更加堅定在外拓上發揮專業以及多品牌優勢，貫徹市場化路線。

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