新城悅服務擴張變奏丨資色·曝財報?

“從今年開始，要由區域公司來靈活地根據市場需要進行收并購”。3月28日，新城悅服務管理層在2021年度業績發布會現場說到。改變過去由總部發起收并購的局面，培育區域公司收并購能力是新城悅服務為擴張規模作出的最新改變。

2021年，新城悅服務通過以收并購為主的方式不斷拓展在管面積，公司管理規模達到新高點。為緊抓今年收并購機遇，除收并購權限下放外，新城悅服務還從資金安排等戰略方向排兵布陣。一系列積極活動中不難看出其在未來規模擴張方面的想法以及未來發展的野心。

近幾年，物業行業出臺多項政策以及地產行業的流動性危機加速物管行業整合，物管企業頻繁收并購是物業發展的共性之一。但也要防范靠收并購實現的規模擴張背后的諸多風險。

與一味追求規模的企業不同，新城悅服務將高質量發展和安全意識貫徹到底，優化業務結構、提升專業服務能力，以“大社區+大后勤”為核心業務板塊建立公司發展壁壘，提升自主獨立性同時保證營收。

“我們繼續堅持業務協同、質量優先的原則，更加注重收購公司的質量，包括相應匹配度和目標公司的經營質量等。”新城悅服務董事長戚小明表示。

01

核心業務驅動業績增長

2021年，新城悅服務收入43.5億元，同比增長52%。核心歸母凈利潤6.8億元，同比增長55%。毛利率30.8%，同比上升0.1%。在已公布的上市物企中，營收及毛利率處于行業較前位置。

營收的增長主要來自于物業管理服務和社區增值服務收入的增長。

據新城悅服務2021年業績公告，2021年，新城悅服務的物業管理收入約為21億元，同比增長67.3%，占比48.3%，是公司第一大收入來源。社區增值服務收入約9.16億元，同比增長84.0%，占21.0%。

同時，物業管理服務和社區增值服務也是新城悅服務毛利率最高的業務板塊，分別為30.1%、42.4%，分別同比下降1.2個百分點和0.6個百分點。當前，該兩大業務板塊已經成為新城悅服務業績增長的兩大核心驅動。

由于整體收入增幅大于成本增幅，2021年，新城悅服務整體毛利率同比上升0.1個百分點。

需要注意的是2021年新城悅服務投資房地產美元債券可能導致的業績損失。據摩根大通發表的評級報告顯示，新城悅服務雖主營業務業務不俗，惟公司在房地產美元債券出現公允價值變動1.99億元的未實現虧損。一旦實現，會導致公司今年凈利潤下跌16%。

首席財務官左衛對這一情況進行了細致的解說，“目前美元債的賬面價值3300萬美元，如果今年美元債繼續出現浮虧，預計虧損額度也不會超過2000萬美元”。同時，他認為，但美元債帶來的減值虧損影響不是連續的，不影響核心競爭力。

受此影響，新城悅服務業績發布會結束后，股價下跌。截至3月30日收盤，股價出現回升，收盤價9.400港元，上漲5.62%。

02

在管規模大漲外拓能力增強

自2020年，新城悅實現了上市后收購零突破，開始不斷發力收并購，尤其是第三方規模拓展。當年，新城悅服務提出“三年三倍”目標，即到2023年，公司在管面積和合約面積要分別達2.8億平方米、4.2億平方米。

據2021年新城悅服務年報顯示，2021年公司在管面積和合約面積分別約為1.54億平方米、2.79億平方米，分別同比增長67.3%、51.4%。距離目標值還有近一半的距離。

2021年，據新城悅服務管理層透露，2021年公司全年跟進超過100個機會，完成收購6家物業公司，截至目前還有20多個標的物在跟進。

為了從市場尋找更多標的，新城悅服務從收并購權限下放、資金安排、外拓組織架構等戰略方向排兵布陣。具體為，打破過去由總部發起收并購的局面，由區域公司根據市場需要進行收并購，加強收購靈活度；適當降低分紅比例，確保今年在收并購市場的投入，緊抓良機，新城悅服務規模擴張步伐正不斷加快。

擴大規模是所有企業發展的訴求，收購后遺癥也是普遍狀況。新城悅服務在追求規模的同時不忘發展獨立性和發展質量。例如，去年收購的項目中有5個與公司布局的重點區域高度重合，增強項目密度的同時夯實非居業態方面的物業水平。

同時，新城悅關聯方依賴度不斷下降。2021年第三方在管面積占比47.5%，同比增長76.7%；新增合約面積中有約27%來自第三方項目的拓展。

“我們繼續堅持業務協同、質量優先的原則，更加注重收購公司的質量，包括相應匹配度和目標公司的經營質量等，我們不排除收購比較大的標的物可能性”管理層表示。

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創新業務模式強化競爭壁壘

觀察新城悅服務業務發現，大社區和大后勤一直是公司最核心的業務板塊，助力公司實現2021年規模與營收穩增長。

新城悅服務根據自身發展節奏，篤定“大社區+大后勤”的戰略選擇，要在5年內實現大后勤和大社區收入規模相當。

“大社區”主要針對住宅類的物業管理及增值服務，其中以電梯為主的設施設備類服務和快遞柜業務是新城悅服務社區增值服務創收主力軍。2021年，設施設備管理服務實現收入約1.57億元，同比增收112%。未來兩三年，設施設備營收有望突破5億元，管理數量翻倍。

“大后勤”包括團餐、智慧園區等后勤服務。2021年公司完成團餐業務的全業態布局。如果把學府去年將近2.3億的收入合并進來，整體收入同比增加538%。不過學府正式合并后表是在2022年。

云柜業務的不斷深耕，新城悅服務成為業內唯一一家擁有市場化快遞柜業務以及實現盈利規?；奈飿I公司。

三大業務板塊是新城悅服務戰略核心板塊。近年隨著物企轉型力度加大，增值服務得以快速發展，各項服務賽道也越發擁擠。冷靜分析市場，不盲目進入熱門賽道是新城悅服務鑄造競爭壁壘的優勢所在。

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