樓市松綁，房價還要翻倍??？

最近，樓市并不太平。一面是保利、萬科等房地產公司A股市場暴漲40%，另一面是部分開發商在港上市股票暫停交易。還有人傳出深圳二手房指導價要上調3%-5%的消息。

加之全國許多城市出現樓市松綁傳聞，包括放開限購限售，降低首套房貸款利率，甚至有些地方允許結清首套房貸款的人，購買第二套按照首套利率。

于是，許多讀者在后臺詢問，樓市到底發生了什么？松綁后，是否會重演2016年的翻倍行情？剛需買房是否要盡快上車之類。

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對于當前的樓市，我的看法如下：

1、部分房企股票暫停交易是因為財報無法按期發布。近日，世茂集團、當代置業、佳兆業集團、中國奧園、奧園健康、融創中國、花樣年控股、彩生活、陽光100中國在港交所發布停牌通告，股票暫停買賣。

融創中國給出的原因是“疫情”導致內地與香港之間的快遞停運，無法及時完成財報審計，所以無法發布財報。

對于這一說法，我們不知真假。因為同為香港上市的碧桂園如期發布了財報，營收實現增長，利潤下滑23%。

此前曾有媒體曝光，佳兆業、陽光100、融創中國都踩了三道紅線，并面臨資金暴雷風險。不知道，延期發布財報，是否與此有關。

2021年下半年開始，樓市嚴重低迷，銷售十分慘淡。加之去杠桿要求，開發商都出現不同程度的經營困難。比如，龍頭房企萬科，2021年營收增長8%，凈利潤下滑46%。這是36年來，萬科首次出現凈利潤下滑的情況。對此，萬科總裁郁亮公開向投資者道歉，表示沒有做好風險的防控。

從已發布財報的房企銷售額來看，銷售額增速都已經嚴重放緩，遠遠不及前些年。樓市遇冷，已經不是一句空話。

2、救市已經開始。房地產的背后是金融風險，必須守住這個風險。于是，上面提出了“要及時研究和提出有力有效地防范化解風險應對方案”。

同時，銀保監會表示，積極推動房地產行業轉變發展方式，鼓勵機構穩妥有序開展并購貸款，重點支持優質房企兼并收購困難房企優質項目。

據說，房地產REITs已經在研究，希望把房地產行業的債務打包成資產在股市和債市銷售，從而幫助房地產行業獲取資金，緩解壓力。

同時，財政部表示，房地產稅不具備征收條件。各大銀行也開始降低貸款利率。各地放開限購政策的阻力也變得非常小?？傊?，一整套的救市方案正在出臺，這也刺激了房地產企業股價的上漲。

3、房價是否還能夠像2016年那樣翻倍？全國房價收入比都已經偏高，意味著居民收入早就追不上當前的房價了。目前，全國上下銷售最好的是豪宅，而剛需房反而難銷。

市場出現了有錢人不缺房，沒錢人買不起的兩極分化現象。加之，經濟因疫情、戰爭的原因存在較大不確定性，科技互聯網公司大規模裁員，靈活就業者越來越多。

因此，購房能力正在縮水，而全國的房價并未見到大幅下降。同時，全國各地仍在大規模建設新樓盤。各地二手房掛牌量持續攀升，庫存持續加大。同時，法拍房數量出現翻倍增長。

據部分中介表示，當前二手房成交十分困難。很多房子掛一年都很難交易出去。

一些年輕人告訴我，2021年購買的期房出現了停工，甚至爛尾。還有些人告訴我，因為疫情的封鎖，已經失業，最后悔的是買房背上貸款，現在欲哭無淚。

此外，城鎮化率已經到了60%以上。城市人口流入速度相比之下正在放緩。

2008年的大放水，2015年的放松限購，都制造了樓市的暴漲，這是有大的經濟增速高、城鎮化率偏低、人口增長等因素支撐的，同時收入水平也隨著GDP增長而高速增長。

如今GDP名義增速已經降至5%，實際增速可能只有4%以下，相比此前的7%以上，衰減過半。而房價經過多次翻倍后，并未下跌多少，居民收入已經完全追不上了。

這個時候，如果還刻舟求劍的認為，房價還會翻倍，我覺得是不客觀的。

對于購房者來說，我的建議是：

1、如果可以承受買房后，房價不漲或者下跌，資金充裕，可以購買。

2、購買新房，注意開發商資質，搞不好買到爛尾或停工。

3、仔細審視自己的收入水平，還貸能力，不要因買房而導致吃飯出問題，甚至出現斷貸的悲劇。

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