走出自己節奏的碧桂園丨資色·曝財報?

“我們走在大道上。”碧桂園業績展示頁末尾的一句話，彰顯著碧桂園的信心與底氣。

從2021年報來看，碧桂園有其自信資本。財報顯示，2021年碧桂園實現營業收入5230.6億元，同比增長13.0%，毛利約為927.8億元，凈利潤約為409.8億元，股東應占核心凈利潤267.97億元。權益合同銷售金額約5580億元。銷售回款保持高位，展現出較強的經營韌性。

鑒于碧桂園持續優化的經營和財務基本面，碧桂園受到評級公司及主要金融機構的認可，在行業下行期保持評級穩定。

據悉，自2021年下半年內地地產行業進入下行周期以來，三大國際評級機構接連下調受評房企評級或展望達250余次，體現了行業下行對房企信用資質的影響。在此背景下，穆迪、惠譽仍維持對碧桂園“投資級”評級，標普維持公司“BB+”評級，展望“正面”。

01

堅定戰略 自身造血能力強勁

業績會上，總裁莫斌表示，去年的市場波動的確是比較大的，也是近10年行業波動最大的年份。他認為這種市場的波動，也是國家為了房地產長遠的健康發展做出的調控。

在市場波動中，去年至今，行業資金面持續收緊，加之多家房企債券到期迎來償債高峰，因此，充裕的現金流是企業抵御風險的基石。報告期內，碧桂園權益物業銷售現金回籠約5022億元，權益回款率達90%，已連續6年達到90%或以上。銷售回款率高，極大地保障了企業經營性現金流的安全。2021年碧桂園實現正凈經營性現金流，達到108.6億元，顯示出企業自身造血能力強勁。

“在房地產行業市場上行的時候，我們以銷售額作為內部考核的目標；在市場平穩的過程中，我們以現金流的回款作為內部考核的目標；當現在出現市場下行的時候，我們是以可動用資金作為內部考核的目標?！弊儎t通，以動治動，莫斌所描述的內部考核目標的變化，凸顯出碧桂園面對外界變化迅速且靈敏的反應。

良好業績背后，是碧桂園對于戰略的堅定。也因為戰略自信，碧桂園走出了自己的大道。在2021年度業績會上，“高能級城市”成為一個關鍵熱詞，不少房企都表示，謹慎進入三四線城市，未來將瞄向能級高的一二線城市。不過，碧桂園用自己常年穩健的業績證明，即便是在三四線城市，也有不少市場機會。

根據年報顯示，碧桂園是全國土儲布局最為廣泛的企業。截至2021年12月31日，公司開發項目遍布中國內地31個省、299個地級行政區劃、1425個縣級市/區/縣，項目總數達到3216個。數據顯示，2021年碧桂園5580億元的權益銷售總額中，75%來自五大都市圈，68%來自三四線城市。

2021年全年，碧桂園共獲取333幅土地，權益總代價約1416億元，對應貨值約4200億元，權益比保持在85%以上。按金額計算，新獲取土地中，66%分布在三四線城市，29%通過多元化方式獲取土地，撬動了37%的權益貨值。

但是碧桂園也并非是盲目進入任何三四線城市，而是有著自己的嚴格標準?？傮w來看，碧桂園的土儲資源既豐富又均衡精準，兼具廣度和深度。2021年底可售貨值中，98%位于常住人口50萬以上的區域；93%位于人口流入區域；75 %位于長三角、珠三角、環渤海、長江中游、成渝等五大都市圈，很好地契合了國家重大區域發展戰略和人口流動趨勢。

業績會上，管理層表示，哪里有市場，哪里有經營的空間，碧桂園就去哪里經營。碧桂園一直追求的是好的年化回報，一二線和三四線能夠各取所長。

碧桂園在2021年進一步完善了貨量結構的調整，布局經濟、人口吸附能力更強的城市群和都市圈。新獲取土地中，85%的土儲聚焦五大都市圈，精準布局為未來業績增長提供了重要保障。在2021年新增的土儲中，江蘇、廣東、浙江的投資額超過50%，加上河南、上海、安徽的投資，合計超過70%。

02

資金向來偏好優質房企

除了業績穩健發展外，碧桂園債務結構持續優化，財務穩健性進一步增強。截至2021年12月31日，公司現金余額約1813億元，可動用現金儲備充足；總有息負債余額同比下降2.6%至3179.2億元，其中短期債務的占比下降至25%，現金短債比約為2.3倍。凈負債率為45.4%，相比上年底優化了10.2個百分點；加權平均融資成本較上年底下降了36個基點至5.2%。

穩健的經營實力、較優的償債能力，使得碧桂園獲得了資本市場的認可和支持。當前，碧桂園是行業內為數不多成功重啟境內外融資渠道的民營房企之一。

在2021年9月份之前，碧桂園抓住市場機遇，在境內外市場發行長久期、低成本的融資工具。9月份之后，碧桂園在多方監管及投資人的支持下，也成功在境內外發行多種類直接融資工具，包括10億元的公司債，15億元ABS及39億港元的可轉債。2022年3月份，碧桂園在銀行間交易商協會首度獲批50億元中票額度，預計將在業績發布之后進行首發。

資金向來是偏好優質房企的。因此，盡管去年多家房企遭遇了流動性問題，但碧桂園的發展卻得到了銀行機構的充分支持。截至2021年底，碧桂園未使用授信額度約2615億元。而在2022年3月，又先后與招商銀行(600036)、中國農業銀行(601288)廣東省分行簽訂150億元及400億元的戰略合作協議。

分析人士認為，充足的授信額度增強了碧桂園經營的靈活性和穩定性，可以更好地把握市場上所呈現的收并購等機會。

對于碧桂園在投資市場上的動態，管理層在業績會上表示，1-3月份也在尋求一些投資機會，投資工作也在持續進行中。全年看，投資額度將控制在合理比例，根據回款情況、市場機會和資金情況而定。

不過，碧桂園將在市場筑底右側進行投資啟動。“現在，部分城市處在土地和房產市場筑底過程中，過一段時間大家也可以看到我們會在一些局部市場有一些動作?！?/P>

管理層表示，今年市場收并購機會將增多，預計未來收并購占比也會增多，收并購是碧桂園今年獲取土地的一個重要方式。從去年四季度至今，碧桂園與十多個合作方就80多個項目進行了溝通，目前對其中的35個項目完成了收并購安排，未來還有30個左右已經基本談妥。

在碧桂園看來，企業目前狀態是開源節流，?，F金流、保三道紅線。未來，碧桂園要繼續做正確的事情，以及做確定性的事情。正確的事情就是做有現金流的利潤，確定性的事情就是控支出、調結構、保資產?！跋嘈盼覀円欢軌虼┰竭@個周期，而且能夠活下去、活得久、活得好。”

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