年報快讀丨百城百店邊界延展 新城控股商業運營“護城河”再夯實

3月30日晚間，新城控股(601155)發布2021年年度報告。年報顯示，2021年新城控股以穩為主、穩中求進，持續深化“住宅+商業”雙輪驅動戰略。

目前，新城控股住宅開發與商業運營優勢互補、協同共進，構筑了可持續發展的核心競爭力。截至報告期末公司已進入全國141個大中型城市。

財務指標優化 穩步躋身綠檔

年報顯示，2021年新城控股經營保持穩健。期內實現營收1682.32億元，同比增長15.64%；歸屬股東凈利潤125.98億元，近5年復合增長率20%；凈利潤138億元，近5年復合增長率22%。

截至報告期末，新城控股剔除預收賬款的資產負債率為69.95%, 凈負債率為48.12%, 現金短債比為1.07，所有指標均達綠檔要求。值得注意的是，在2021年融資環境整體趨緊的情況下，新城控股整體平均融資成本6.57%，較2020年末逆勢下降15個bp。

報告期內，新城控股債務結構有所優化，財務安全性進一步夯實。數據顯示，2021年末新城控股有息負債899億元，較2020年末下降18億元；同時在合聯營公司中的權益有息負債為115億元。據悉，2022年新城控股公開市場債務到期為126億元，1-3月已到期償還或提前償還46.15億元，占比37%。

期內新城控股先后完成公司債券及應收賬款資產支持證券的發行，共募集資金 17.85 億元；在中國銀行(601988)間市場發行中期票據，募集資金8億元；在境外通過發行美元債券，募集資金7.04億美元。同時新城控股成功發行首筆綠色美元債（規模3億美元，期限4.25年期，票面利率4.625%）。

報告期內，公司在各大銀行等金融機構的資信情況良好。截至報告期末，新城控股銀行授信總額度1129億元，其中公司及子公司已使用授信377億元，公司可以在上述授信總額度內開展融資，以支持業務的發展。

受益于良好的財務指標，新城控股主體信用評級持續提升，期內惠譽與標普的主體評級皆為 BB+，穆迪與中誠信亞太分別將公司主體評級上調至 Ba1 與 BBBg。此外，全球最大指數公司 MSCI 明晟將公司的 ESG評級上調至 BB，體現了資本市場對公司在綠色低碳、社會責任等方面所取得進步的肯定。

堅持區域深耕 土地儲備充足

在行業整體承壓的大背景下，新城控股堅決“市占率超10%做熟、市占率超20%做深、市占率超30%做透”的區域深耕標準，助力經營指標的達成。在2021年實現合同銷售金額2337.75億元，銷售面積2354.73萬平方米，取得不錯的銷售業績。銷售業績按區域劃分，長三角占比53%，中西部占比28%，環渤海占比15%，粵港澳大灣區占比4%。

據悉，新城控股住宅地產開發業務的主要產品為各類商品住宅，包括中高層住宅、低密度的多層住宅與別墅等；產品以風格與客群目標兩個維度劃分，風格維度上包括“新中式”-樾系、“大都會”-雋系、“現代”-昱系三大產品系列，客群目標維度上包括基于年輕時尚人群需求尚人群需求的“樂居”、家庭品質升級需求的“圓夢”、頤養享受需求的“尊享”三大產品線。

截至報告期末，新城控股共有368個子項目在建，在建面積為6968.2萬平方米（含合聯營項目）。

此外，新城控股堅持深耕長三角區域，并聚焦其他核心城市群，形成以長三角、環渤海、粵港澳大灣區、長江中部、成渝等城市群為重點的布局體系。2021年新增土地儲備77幅，總建筑面積2157.66萬平方米，其中商業綜合體項目新增土地儲備總建筑面積1028.58萬平方米。

截至報告期末，新城控股合計擁有土地儲備1.38億平方米，可滿足未來2-3年的開發運營所需。其中一、二線城市約占公司總土地儲備的37%，長三角區域三、四線城市約占總土地儲備的30%，進一步保障公司的持續穩步發展。

商業運營收入增長 社區商業創始元年

秉承“住宅+商業”地產雙輪驅動戰略，新城控股憑借前瞻思維、投資拓展、產品創新、招商運營等競爭優勢，在商業地產領域不斷取得領先優勢。2021年新城控股商業運營收入保持快速增長，吾悅廣場實現商業運營總收入即含稅租金收入86億元，其中26座吾悅廣場運營總收入超億元，影響力持續擴大。新城控股表示，2022年將新開業吾悅廣場25座，商業運營總收入目標為105億元。

銷售是購物中心的第一指標。2021年吾悅廣場圍繞“深度運營”的工作目標，不斷提高其經營水平。報告期內，30個星光品牌實現總銷售額達90億元，新增拓店475 家。

報告顯示，期內新城控股新獲取32座吾悅廣場，新增開業吾悅廣場及委托管理在營項目共計30座（含4座在營委托管理項目）。截至報告期末，在全國135個城市布局188座吾悅廣場，已開業及委托管理在營數量達130座，已開業數量位居我國境內外上市公司首位。截至報告期末，吾悅廣場開業面積達1248.38萬平方米，平均出租率達97.63%?！鞍俪前俚辍钡陌鎴D正不斷延展新的邊界，新城控股在規模上的先發優勢，成為其他公司難以輕易逾越的護城河。

據悉，目前85%的吾悅廣場布局于“十四五”19個國家級城市群，覆蓋了全國GDP80%的區域，服務所在城市80%的主流消費人群，實現對城市人流和消費流的匯聚，形成規模效應。

值得注意的是，2021年是新城控股“社區商業”新業務的創始元年。借鑒標桿企業的管理經驗，新城控股以“一對多”為管理特色建立社區商業的組織架構，同時從組織模式、管理體系、拓展標準、運營機制等方面建立了全流程管理體系，打造社區商業的業務雛形，開創一條新的商業產品線。

報告期內，新城控股依托科技力量構建智慧商業，打造“智慧吾悅”，為商業賦能，創造智能化商業消費體驗。吾悅廣場通過在線上融入“云技術”，通過云支付、云平臺和云社區等，將線上和線下、虛擬與現實相互融合，打造一個屬于未來的消費空間。

堅持綠色低碳發展 賦能美好社會建設

綠色建筑是產業發展的重要方向，正推動房地產行業邁入高質量發展階段，因此備受房企關注。報告期內，新城控股牢牢把握綠色建筑發展新機遇，致力推進綠色建筑發展，不斷增強綠色建筑研發實力，持續推進裝配式建筑、超低能耗建筑、凈零能耗建筑等的探索及應用。2021年新城控股新建項目綠色建筑覆蓋率100%。其中新建住宅綠色星級項目54個，達到綠色建筑標準項目7個，獲得國家綠色建筑運行標識購物中心項目12個。

此外，新城控股堅持在項目開發階段嚴格踐行自然生態保護，從生態系統服務出發，落實海綿城市建設要求，配備專業的海綿城市技術團隊，建立海綿城市設計標準化，提高設計和管理效率，提升海綿城市設計效果，提高海綿城市項目景觀品質。

在項目開發過程中，新城控股持續踐行海綿城市理念，嚴控“年徑流總量控制率”、“年徑流污染控制率”等海綿關鍵指標，采用下凹綠地、雨水花園、雨水回收利用等技術，增強碳匯、降低碳排放。

2021年，新城控股制訂《海綿城市設計標準與實用技術手冊》（2021版），持續提升吾悅廣場海綿城市建設水平。截至報告期末，執行海綿城市建設理念的吾悅廣場達 36座，年徑流總量控制率達75%以上有16座。

展望2022年，新城控股將堅持“輕重并舉”的雙輪驅動2.0戰略，圍繞“有回籠的銷售、有利潤的增長、有品質的產品與服務”穩健運營，不斷“降占用、增資本”。同時將根據市場環境調整業務結構，提高非重資產收入占比及非租賃業務收入占比，有序推進社區商業和城市更新項目的拓展，形成多形態商業項目組合。