2021年報季④ | 龍湖旭輝新城是怎么還債的？

地產財富會

如今的房企隊伍

在金融機構和投資人眼中

央國企和民企屬性已經涇渭分明

沒有金光罩護體的民企隊

要沖破更大的阻力負重前行

2022-04-02

到今天，上市房企扎推交卷和開業績會暫告段落，很多人可能還沒從前天萬科郁亮的道歉里回過神來。

這聲道歉，與其說是萬科向他的52萬股東致歉，還不如說是代表被逼到墻角的一眾民營房企發出的生存吶喊。

民營房企的生存處境有多慘？

世茂、富力、寶龍等十幾家H股上市公司沒法在4月1日零點前發出經審計年報；

一個評級下調甚至一則謠言都能迅速將一家原本從容的公司拖進流動性危機的泥潭。

行業信用塌方的鍋精準地扣在了所有民營房企的頭上。

逼得“優等生”龍湖都要在自家新盤海報打上“公司財務安全，現金流充?！?；

遭瑞銀看空的旭輝學會了第一時間奮起反擊、自我拯救。

在已經發布年報的地產公司里，我們重點關注了龍湖、旭輝、新城控股(601155)這三家民企代表，希望為民營房企找到在惡劣生存環境下保持安全的有效配方和未來發展路上的明燈。

還債第一名

保障自己安全，不給行業添麻煩

還債，是2021年業績會上大家都繞不開的共同話題。

龍湖的表態底氣十足：今年龍湖集團的剛性還款只有140億元，從現在開始往后，龍湖集團的剛性還款只有70多億元，非常可控。

這還不夠，手握885億現金的龍湖，來了一招更狠的：我們計劃今年提前歸還300多億元的債務，加上其他的債務償還，整體將還款400多億元左右。

地產財富會發現，從龍湖的年報到業績會，“戒尺”、“刻度”是高頻出現的兩個詞——“信任是多年積累的結果，更須時時維護，始終以嚴明的資金管理及融資紀律作為業務開展的戒尺，以此緊握發展的主動權”“確保項目投資、預算、簽約、結算各節點均按刻度達成”。

多年來沉淀的近乎刻板的自律氣質，換來了龍湖今天的從容，也讓龍湖與其他民營房企“仿佛不在一個世界”。

在業績會上宣布正式進入綠檔的旭輝，也透露了今年的還債安排，到年底實現短債在整體債務占比12%，進一步減輕短期債務壓力。

根據年報，旭輝一年內到期債務370億元，占比16%，在手現金467億元，其中160多億受監管，流動性雖談不上從容，但也能保證正常運轉。

怕大家不放心的林老板，又補了一針強心劑：

從去年下半年開始，旭輝在及時歸還短債的同時，也在用長期負債置換掉一些短期負債，確保平均債務周期在4.7年，能與我們的開發周期相吻合。

未能完成2600銷售目標、已現增速乏力的新城控股，說自己不再追求規模目標。業績會上，年輕的85后董事長王曉松公布了2022年還債時間表：

今年全年165億元公開市場債務到期，其中3月到期債務43億元，是公司全年還債高峰。1-3月份到期46億元全部償付完畢，除此之外還有56億元在4-6月份到期，下半年到期63億元，剩余一些債務到期的時間都非常均勻，可以讓公司從容應對。

還債是個技術活兒，要排布好節點，控制好債務周期，用長期置換短期，用低成本置換高成本，這其中最關鍵的，是借到便宜錢的能力，也就是融資成本問題。

央國企動輒4%、3%的融資成本占盡資金優勢，民營房企中，也就萬科、龍湖做到了4%的成本融資，碧桂園、旭輝來到5%的區間，而新城控股努了很大的力才將成本降到6.57%。

實際上，新城控股的償債思路里，吾悅廣場資產盤活是很重要的一部分。據透露，其898億債務中，有109億是通過吾悅廣場融資得來，未來還有更大的空間可以盤活。而利用吾悅廣場發行資產專項計劃支持證券，融資利率5.5%，對于降低融資成本也起到很大助益。

保衛現金流

經營服務類業務的優勢正在顯現

行業的共識是，房地產開發板塊已經見頂，其毛利率已經從30%左右向20%回落，有的開發業務毛利率甚至跌破了20%。

對比之下，經營服務類業務的毛利率高得有些搶眼。

新城控股年報里的這組數據一目了然：

2021年新城控股整體毛利率為20.45%，同比下滑3.1個百分點，其中，房地產開發銷售業務毛利率下滑4.1百分點至17.7%；

物業出租及管理板塊，實現營業收入79.69億元，同比增加46.62%；毛利率高達72.64%，較上年同期增加1.88個百分點。

根據年報，2021年新城控股商業持續性經營收入大幅超過當期利息支出，約為139.36%——商業持續性經營收入能夠完全覆蓋當期利息支出，第二曲線開始發力了。

坊間有句話叫「吾悅強則新城安」，意思是吾悅廣場相對穩定的現金流和收益率，保障了新城控股的流動性安全。

現金流就是生命線。

對于絕地求生的民營房企來說，開發業務之外的第二曲線、能夠產生穩定現金流的經營服務類業務，不僅是救命稻草，更可能是未來的核心戰場。

這一點，萬科想得很明白。在年報《致股東信》中，郁亮認為：

今天，隨著全社會收益率要求和風險偏好的下降，經營、服務業務能夠產生穩定現金流的優勢開始顯現，以其為對象的多種類型的長期股權投資開始增加……未來，經營、服務業務基于現金流的財務價值、基于韌性和細分市場擴展的成長價值，將是萬科長期價值增長的重要源泉。

但做得明白，并且做出成果的，卻是龍湖。

年報顯示，龍湖的物業投資業務收入同比增長37.5%至104.1億元；商業運營實現租金收入81.5億元，同比增長40%；龍湖冠寓開始盈利，實現租金收入22.3億元，同比增長23%，成為龍湖經營性收入的穩定貢獻源。

長租公寓領域，龍湖是第一個實現盈利的入局者。

業績會上，今年履新的CEO陳序平坦陳龍湖回歸到現金流、利潤的邏輯，“爭取做一個成一個，也能讓未來的創新業務為利潤增長提供新的貢獻?！?/p>

在迎接春天到來的路上，希望所有身陷困頓的民營房企能夠共勉。

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