豪攬成都229畝地，中海地產凈利潤19年來首次負增長

文丨西部菌

為期三天的成都虎年首次集中土拍正式落寞。

本次集中土拍，共成交地塊44宗，流拍土地6宗，成交率接近90%，總出讓面積約2565.1畝，總成交金額393.1億。

從房企端來看，共有33家企業成功拿地，其中保利、成都城投、成華舊改、龍湖、陸港興辰置業、盛城投資各競得2宗；中海、人居各競得3宗。

除了本地房企，最大贏家就是中海地產了。在土拍前兩日，中海斥資56.51元接連拿下3宗地，總面積約229畝，并且有兩塊地的溢價率都超過了10%，重倉成都的意圖很明顯。

而在成都土拍市場上豪放出手的同時，中海發布了2021年業績公告。財報顯示，中海歸母凈利潤出現19年來的首次負增長，上一次還要追溯到2002年。

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根據財報，2021年，中海地產系列公司實現銷售合約額3695億元，同比增長2.4%；實現收入2422.4億元，同比上升30.4%。

不過，這已經是中海地產連續第二年未完成銷售目標。2020年，中海地產把銷售目標定為4000億元，實際只完成3607.2億元；2021年，目標仍為4000億，但實際只完成3695億元（如果按照港元計算，則算完成）。

而與未完成預期銷售目標相比，中海面臨的更大挑戰是，盈利能力持續下滑。

2021年，中海地產歸屬股東凈利潤401.6億元，同比減少8.54%；毛利率為23.5%，凈利潤率為16.6%。

在營收增長超30%的情況下，歸屬股東的凈利潤卻減少了接近10%，增收不增利的特征很明顯。

在地產界，中海有著“利潤王”的稱號，但從近年來的表現看，中海地產的凈利率卻呈現出持續下滑的趨勢。2018到2020年，這一數據分別為27.2%、26.1%、25.7%，而2021年進一步下滑至16.6%。

從財報中可見，去年中海利潤縮減的原因與直接經營成本大幅增加、聯營項目、投資收益公允價值損益縮水相關。如扣除稅后投資物業公允價值變動收益37.8億元后，股東應占溢利為368.8億元，同比降低4.3%。

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其中，拿地成本的上升，應該是最主要的原因之一。2019、2020及2021年，中海新增土儲每平方米均價分別為1.03萬元、0.99萬元及1.28萬元，并且成本多占銷售均價40%以上。

近幾年，在土拍市場上，中海屢屢制造“地王”。

比如，2019年7月，北京中海地產有限公司以79.4億元奪得北京豐臺區花鄉造甲村地塊，樓面價達到6.66萬／平米，一舉刷新2019年全國第一總價地王紀錄。

2020年8月，中海地產以成交樓面價9508元/㎡，溢價率26.88%，拿下哈爾濱1宗商業用地，刷新了哈爾濱歷史記錄。

同期，中海在呼和浩特第三次土拍中，以45.9%的溢價在2018年后再奪地王。

2021年3月，中海25億拿下鄭州北龍湖新地王。

這些高價地塊遭遇嚴厲的房價調控政策，對利潤的影響可想而知。

但是，整個地產行業的劇變，并沒有影響到中海的出手豪情。

2021年，中海地產系列公司新增土地儲備98宗，權益購地金額1610.2億元，新增貨值達3822.1億元。

這其中，去年下半年中海地產獲地37宗，全年有23宗地塊為底價或低溢價獲取，占全年成交地塊宗數40%。反過來說，全年有60%的地塊的溢價都較高。

并且值得注意的是，2021年中海拿地均價比2019年和2020年高了接近2000元每平方米。這部分成本如何消化，會如何影響到未來幾年中海的利潤表現，值得觀察。

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身為央企，中海的融資優勢繼續保持。

2021年，中海加權平均融資成本3.55%，仍保持在行業最低區間；資產負債率58.9%，凈借貸比率32.3%，繼續保持在“綠檔”。

截至年末，持有銀行結余及現金1309.6億元，覆蓋短期債務綽綽有余。

這或也是其敢于“逆勢”擴張的底氣。

但是，面對盈利能力的持續走低，且在整個行業行情都持續下探的情況下，中海的土儲如何保持合理的利潤變現，勢必面臨比之前更大的壓力。

事實上，從中海的質量把控上，我們已經明顯看到“隱患”。

從公開信息來看，近幾年中海在全國各地的質量維權事件時有發生。

如就在最近，重慶中海十里長江瀾庭南區就被指因為質量問題，遭遇業主組織簽名拒絕接房通知書。

而去年11月成都中海錦江城萬錦熙岸二期小區，也被業主投訴存在相關治理問題，后被職能部門核查部分屬實，并要求整改。

此外，2020年9月，成都中?！ゅ\江城壹號也被業主投訴，“墻面出現脫落、地面漏水、墻面滲水、停車場積水等質量問題”，后被相關職能部門介入。

據不完全統計，近幾年，北京、上海、廣州、鄭州、青島等多座城市，都出現了中海項目陷入維權糾紛的尷尬局面。

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近年來，中海在成都的銷售業績不算低。據搜狐焦點報道，今年1-2月，中海在成都拿下成交金額29.73億元，銷售面積11.88萬㎡，成為中海地產西部區域主力。

而2021全年，中海地產在成都的銷售額為69億元，排名未能進入TOP10榜單。但2020年的銷售額達到了158億元。

今年首次土拍的高調出手，或意味著中海試圖重新回到往日的戰績。

去年8月，中海西南總部主塔樓項目在天府新區總部商務區開工。這座設計高度達489米的大廈建成后，將刷新成都的高度。

就在3月初，該項目模擬地震振動臺模型試驗完成。目前，其4主塔樓仍處于基坑圍護結構和土方開挖階段。項目預計修建時間將持續近五年，預計2026年竣工。

有此重磅項目打底，再加上這次又一舉拿下三宗地，中海地產未來在成都的存在感不容小覷。

但在這里，西部菌也還是要呼吁中海認真做好質量把控，對得起成都消費者的期待，對得起社會對央企的信任。

在地產行業進入下半場的階段，有資金優勢的央企迎來擴張機會，但希望在質量上，央企同樣能夠做好示范。這方面，中海地產能不能從“利潤王”升級為質量模范生？

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