年報解讀 | 美的置業：積極去化回款，營收增長40.4%

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2021年房地產市場政策極限施壓、融資端持續收緊，高杠桿、高負債、高周轉模式逐步走向終結，房地產企業更加重視產品力和居住功能，行業即將步入低杠桿和精細化運營的良性循環時代。美的置業保證現金流安全，優化聚焦深耕的城市布局和城市項目，快速調整，積極應對。2021年，美的置業營業收入為737.03億元，同比增長約四成；合約銷售額為1371億元，同比增長8.7%。

銷售：穩中有升，積極去化回款

圖：2016-2021年美的置業銷售額及同比增長率情況

數據來源：企業年報，中指研究院綜合整理

2021年，美的置業實現合約銷售金額1371.4億元，同比增長8.7%。隨著2021年房地產政策的持續收緊和快速變化的市場環境，美的置業銷售增速持續放緩，并更加注重現金回款進度，而不是單純追求銷售額的高增長。企業回款率為78%，去化率65%，在行業內處于較高水平。

財務：營收穩健增長，負債處于低位

圖：2019-2021年美的置業營業收入和凈利潤情況

數據來源：企業年報，中指研究院綜合整理

營業收入增長率再創新高。2021年，美的置業實現營業收入737.03億元，同比增長40.04%，核心凈利潤54.58億元，同比增長13.6%，凈利潤表現弱于營業收入，出現增收不增利現象。

圖：2019-2021年美的置業盈利能力情況（百萬）

數據來源：企業年報，中指研究院綜合整理

在行業盈利空間收窄背景下，美的置業核心凈利潤依舊穩步增長。2021年，美的置業實現營業收入737.03億元，毛利同比增長15.8%至135億元，毛利率為18.3%，較去年同期下降約4個百分點；核心凈利潤為54.57億元，同比增加13.6%。

圖：2019-2021年美的置業“三道紅線”情況

數據來源：企業年報，中指研究院綜合整理

依照“三道紅線”融資新規，美的置業剔除預收款后的資產負債率為72.1%，較上年同期下降約6個百分點，已接近指標標準；凈負債率46.3%，較2020年同期有較大降幅，下降約30個百分點，實現5連降；現金短債比為1.71，較上年同期逐步提升。因此，美的置業2021年度指標“踩一線”，與2019年保持一致，保持位列“黃檔”陣營，預計2022年實現“三道紅線”指標轉綠檔。

表：3月份美的置業融資案例

數據來源：企業年報，中指研究院綜合整理

主要通過銀行借款和發行公司債券等方式進行多元化融資，不依賴美元債。2021年，美的置業銀行借款占比為61%，公司債券占比為19%。2022年3月，美的置業已與多家銀行展開戰略合作協議，其中包括招商銀行(600036)、交通銀行(601328)、農業銀行(601288)和建設銀行(601939)，累計獲得390億元的并購融資和保障性住房貸款，及360億個人住房貸款。

投資：聚焦深耕，優化土地質量

2021年，美的置業共擁有土地儲備總建筑面積達4051萬平方米，涉及354個物業開發項目，覆蓋61個城市，權益拿地金額為權益銷售額的38%。美的置業主要布局長三角、大灣區等幾大核心區域，并在一二線城市投入大量資金，一二線土地儲備進一步提升至66%，堅定不移走城市升級道路。

業務：積極開展多元業務，租賃、物流板塊表現亮眼

圖：2021年美的置業發展模式

數據來源：企業年報，中指研究院綜合整理

美的置業把握客戶訴求，升級交付品質。2021年，美的置業以客戶為中心，圍繞用戶生活創新場景，探索未來社區全景規劃，強化智慧健康標桿。致力打造差異化產品，從研發、精裝、智能化等方面形成獨有IP和內在基因。

美的置業堅持區域深耕，踐行精益化管理。堅持根據地原則，堅定不移的堅守深耕城市，聚焦長三角、大灣區等熱點區域和城市群，提高占有率。并踐行精益化管理，從銷售策略、技術手段及管理措施等方面綜合提升運營水平。

結語：

2021年，房地產行業經歷了前所未有的考驗，展望未來道路仍將險阻。人們對美好生活的向往一直存在，因此也會產生新機遇，房地產市場未來一定大有可為，行業發展進入新常態。在行穩致遠的道路上，美的置業會繼續堅定信念、保持信心，擁抱變化，決勝未來。

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