年報解讀 | 萬科：凈利潤下滑，“穩開發，強經營”穿越周期

掃描右側二維碼

· 獲取房企年報解讀系列報告

· 了解中指地產企業研究服務

2021年國內宏觀經濟依然復雜嚴峻，外部不確定因素較多，房企也受到三道紅線、集中供地、監管擴容、信貸額度收緊等政策疊加影響。2021年，萬科銷售額為6277.8億元，同比減少10.8%；歸母凈利潤下滑，財務狀況保持良好；投資量入為出，聚焦二線城市；多元業務成果初顯，物業板塊謀求上市。

銷售：銷售額6277.8億，同比減少10.8%

圖：2017-2021年萬科銷售額及同比增長率情況

數據來源：企業年報，中指研究院綜合整理

2021年，萬科銷售額為6277.8億元，同比減少10.8%。自2012年首次提出“白銀時代”論斷以來，萬科銷售額從1412.3增長至2020年的7041.5億元，復合增長率達22.2%。在2021年房地產開發投資增速回落、下半年房地產市場明顯降溫的背景下，萬科2021年銷售金額與2020年相比有所下降。

圖：2020-2021年萬科各區域銷售額及增長率情況

數據來源：企業年報，中指研究院綜合整理

各主要區域銷售額均出現下降，上海區域仍是最大銷售貢獻區域。從各區域的銷售額增速來看，南方區域、上海區域是銷售額降速低于公司降速的區域，銷售額分別同比下降3.4%、5.6%。北方區域、中西部區域和西北區域在2021年的銷售額分別同比下降19.0%、12.0%、40.0%。從各區域的銷售額占比來看，南方區域、上海區域、北方區域、中西部區域、西北區域的銷售貢獻占比分別為23.1%、35.8%、19.4%、16.2%、4.4%，上海區域仍是第一大銷售貢獻區域。

財務：歸母凈利潤下滑，負債處于低位

圖：2019-2021年萬科營業收入和凈利潤情況

數據來源：企業年報，中指研究院綜合整理

營業收入保持增長，凈利潤出現下滑。2021年，萬科實現營業收入4528.0億元，同比增長8.0%；歸屬于上市公司股東的凈利潤225.2億元，同比下降45.7%，時隔13年來首次出現下滑。

圖：2019-2021年萬科盈利能力情況

數據來源：企業年報，中指研究院綜合整理

在行業盈利空間收窄背景下，萬科盈利能力下降。2021年，萬科房地產業務的結算毛利率為21.6%，較去年同期下降1.1個百分點；凈利潤率、加權平均凈資產收益率分別為5.0%、9.8%，較去年同期分別降低4.9、10.4個百分點。

圖：2019-2021年萬科負債情況

數據來源：企業年報，中指研究院綜合整理

總體負債率持續改善，現金流比較充裕。2021年，萬科的資產負債率為79.7%，較上年末降低1.6個百分點，基本保持穩定；凈負債率為29.7%，較上年上升11.6個百分點，仍處于行業較低水平；剔除預收賬款后的資產負債率為68.4%，較上年下降3.4個百分點。此外，現金短債比為1.5，“三道紅線”維持“綠檔”。有息負債總額2659.6 億元，以中長期負債為主，占比提高至78%，短期借款和一年內到期的有息負債約586.2億元，占比為22.0%。2021年，萬科實現經營性現金凈流入41.1億元；期末持有貨幣資金1493.5億元，遠高于一年內到期的流動負債。

公司主要通過發行公司債券、中期票據等方式進行多元化融資，提升抗風險能力。2021年，萬科共計發行三期公司債券，發行總金額為75.66億元。

投資：投資量入為出，聚焦二線城市

圖：2020年、2021年萬科新增土儲情況

數據來源：企業年報，中指研究院綜合整理

堅持量入為出的投資策略，2021年權益規劃建筑面積同比減少7.6%。2021年萬科獲取新項目148個，權益地價總額1401.5億元，同比增加1.4%，權益規劃建筑面積1901.4萬平方米，同比減少7.6%。截至2021年底，萬科土地儲備總建筑面積約1.0億平方米，權益建筑面積6428.4萬平方米。其中，規劃中項目總建筑面積約4521.7萬平方米，權益建筑面積約2910.1萬平方米。此外，萬科在全國多個城市參與了舊城改造、老舊小區改造等不同類型的項目實踐，積極探索城市更新模式。

圖：2021年萬科新增項目權益建筑面積前十城市

數據來源：企業年報，中指研究院綜合整理

聚焦二線城市。2021年，按權益建筑面積計算，新增項目68.0%位于二線城市，一線城市無新增項目，58.9%位于五大城市群。前十大城市為長沙、西安、蘭州、中山、武漢、天津、沈陽、成都、長春和鄭州，其中九成為二線城市。

業務：積極開展多元業務，物業板塊謀求上市

2021年，萬科開發主業之外的經營業務在增速、收益、運營效率等方面保持發展勢頭。其中，萬物云收入首次超過200億元，同比增長32.1%，業務從傳統住宅服務拓展到社區、商企和城市空間服務“三駕馬車”協同驅動。2021年，萬物云新增合約面積中外拓業務占比超七成，形成了較強的市場競爭力，其中商業、寫字樓服務領域外拓樓盤占比近八成。2022年4月1日，萬物云在港交所遞交招股書。

在物流倉儲方面，2021年，萬緯物流收入31.6億元，同比增長68.9%，近三年收入復合增速52%。其中高標庫營業收入20.6億元，同比增長59.8%；冷庫營業收入11.0億元，同比增長89%。物流業務實現NOI合計17.85億元，同比增長54%。泊寓方面，租賃住宅業務（含非并表項目）實現營業收入28.9億元，同比增長13.9%，截至去年底開業15.95萬間，布局全國33個城市。印力管理的商業項目營業收入52.3億元，同比增長23.9%。

結語

房地產市場確已進入深度調整階段，行業優勝劣汰趨勢將加劇。萬科在保持財務安全的情況下，一方面通過開發經營本部加強對開發主業的管控和統籌，提高投資效率和產品力，另一方面非開發業務經營與盈利能力逐步提高，多元布局成果初顯。隨著房地產環境逐步轉暖，萬科憑借優秀的管理水平和多年的業務沉淀，開發主業和經營業務有望保持穩定，穩中有升。

掃描右側二維碼

· 獲取房企年報解讀系列報告

· 了解中指地產企業研究服務

本文首發于微信公眾號：中指研究院。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。