打響取消“雙限”第一槍衢州樓市全面松綁

誰也沒有想到，打響了全國取消限購限售第一槍的，是曾經最受房企青睞的長三角城市。

今年一季度，已經有超過60座城市發布樓市調控放松政策，而浙江省衢州市則成為首個全面放開限制政策的城市。4月2日，浙江省衢州市住建局發布《關于促進市區房地產業良性循環和健康發展的通知》，限購方面取消戶籍購房和企業購房的限制，限售方面取消了住房網簽后5年內不得轉讓的規定。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經表示，衢州取消限購、限售有非常強的信號意義。近幾年，衢州樓市政策曾經頻頻收緊、調控嚴厲，但是今年一季度江浙一帶三四線城市的房地產市場較為疲軟，與去年相比落差很大，衢州是其中典型代表。衢州此次松綁力度較近期的鄭州、福州、哈爾濱等更大。

去年7月、8月，衢州還曾兩度升級樓市調控，不僅補上限售“窟窿”，還給限購政策打“補丁”，以求給火熱的樓市降溫。短短7個月過去，衢州樓市發生了什么？

浙江小城疫情后樓市“起飛”

衢州，正如其名，是一個“四省通衢”之地，它位于浙江省西部、錢塘江源頭、浙閩贛皖四省相接處，南接福建南平，西連江西上饒、景德鎮，北鄰安徽黃山，東與省內金華、麗水、杭州三市相交。

根據第七次人口普查數據，衢州市常住人口超過227萬人，常住戶籍人口比0.89，為人口流出型城市。2021年衢州市地區生產總值為1876億元，在浙江省內排名下游，而且只有經濟強市的零頭。

衢州屬于富裕的浙江省一員，但是經濟實力、人均收入偏弱，排名在省內靠后，且有人口流出現象，基礎條件并不是非常利于房地產發展。

所以在過去很長一段時間內，衢州的樓市是平穩的，并未出現過熱現象。克而瑞研究中心數據顯示，2016~2019年衢州樓市供求關系動態平衡，成交均價維持在10000~15000元/平方米的穩定區間。

但是在2020年疫情出現之后，衢州樓市卻逐漸開始出現“一房難求”、優質新商品房源靠關系購買的現象。

部分新房曾“一房難求”

2020年上半年，受疫情影響，衢州樓市整體仍然供大于求，直到下半年6月~8月出現一波需求釋放。2020年年末至2021年年初，疫情后積累下來的購房需求開始集中釋放，衢州開始出現返鄉置業熱潮，樓市量價齊升。2021年2月，衢州的新房成交均價一下超越20000元/平方米。

2021年上半年，衢州市場上一手房源供應量較少，在售樓盤屈指可數，市場開始進入供不應求階段，3月份的供求比僅0.42。與此同時，土拍市場上，高價地頻現，大幅推高樓市預期。

根據克而瑞研究中心統計，2020年至2021年年中，衢州土拍市場上樓面均價突破萬元的涉宅地塊達30幅，主要集中于主城區柯城及江山市，其中成交樓面均價16000元/平方米以上的四塊地均位于柯城區，分別由綠城、貝林、志誠及杭州建杭力合置業競得，綠城于2021年2月競得柯城西區衢州智慧新城項目，成交均價高達17088元/平方米，溢價率55%。

“浙江人投資房產意識相對比較強，而且衢州不少人在外工作、經商，有回老家買房的習慣，一旦發現房價有上漲苗頭，就愛扎堆買房，衢州人手上一般都要有一兩套房才安心?！币晃会橹荼镜氐摹?0后”市民告訴記者。

種種因素疊加下，衢州市場整體供不應求。主城柯城西區在去年年中時，已無在售一手普通住宅產品，“一房難求”，限價政策下一手房均價24000~25000元/平方米，一二手房倒掛3000元/平方米左右。江山市從商者較多，城中房價推高至20000元/平方米出頭。根據克而瑞統計，2021年年初至年中，月均漲幅1000元/平方米，漲勢迅猛。衢江區近兩年房價由5000~6000元/平方米漲至16000~17000元/平方米，而龍游縣剛需項目均價12000~13000元/平方米，價格小幅上漲。

由于不少板塊新房開盤即售罄，衢州部分項目甚至采取了公證介入購房搖號措施。

面對樓市過熱，去年衢州接連加強調控。原本衢州在全市市域范圍內“限購”，本地人3套，外地人1套，新房限售五年，整體相對寬松。2021年7-8月，衢州兩度收緊政策，7月衢州市發布《關于進一步規范市區房地產市場秩序的通知》，從優化土地供應、實行區域限售和加強房價管控等八大方面制定新規，進一步遏制投機炒房行為，8月份首度實行限購管理，暫停向在市區范圍內擁有1套及以上住房的本市戶籍家庭出售新建商品住房和二手住房；對非本市戶籍無房家庭，需在衢州范圍內連續繳納城鎮社?；騻€人所得稅滿12個月，可在市區范圍內購買1套新建商品住房或二手住房。

內生型市場

去年8月衢州樓市調控收緊之后，疊加全國樓市下行影響，衢州市場一夜轉冷。

根據中指院統計數據，2021年3月，衢州市場熱度達到頂峰，單月新房網簽1313套，但到了8月份，單月新房網簽數據僅剩402套，到了12月市場出現緩慢回升，網簽也僅成交了746套。

供不應求的情況徹底消失了，衢州城南一家樓盤在調控政策收緊后開盤，原來想走剛需跑量路線，一下子推盤500套，結果開盤半個月僅去化100套。

今年一季度，房地產行業下行壓力持續，根據克而瑞數據，一季度百強房企整體業績規模同比大幅降低47%，三四線城市樓市比一二線更為低迷。

衢州也不例外，樓市在2022年第一季度未見好轉，中指研究院數據顯示，一季度衢州商品住宅成交面積同比降幅超七成，3月份衢州新房成交了300余套。根據克而瑞研究中心數據，衢州2022年一季度總成交套數僅689套，同比去年一季度2872套，整整下滑了76%，成交均價也較去年同期顯著下降。

原本，衢州這類長三角富裕省份的三四線城市，是房企近年來偏好搶占的市場，比如綠城、祥生、藍城、碧桂園等外來大房企近年來都在衢州拿地，但是2021年下半年起，外來房企拿地勢頭明顯減弱。

從基本面來看，衢州樓市主要是內生型市場，本地客群占比達九成，外來投資客數量不多，而衢州的工薪階層收入并不高，公職人員和工薪階層收入在4000~5000元/月。這類城市在樓市泡沫消退后，更容易出現市場低迷情況。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次衢州取消“兩限”意義重大，對比全國近期各地政策松綁，鄭州、福州取消了限購，哈爾濱和青島即墨取消了限售，而衢州政策更為全面，是松綁力度更強的代表城市，充分體現了對市場松綁的導向，將進一步減少購房顧慮，促進購房市場的活躍，對于房企去庫存有積極的作用。