3月土地市場供需兩端顯著回升 2022首輪集中土拍為貢獻主力

一、3月份土地市場供需規模顯著回升，二線城市收金漲幅領跑

1、 土地供應量大幅回升，一二線城市推出樓面價呈現漲勢

據諸葛找房數據研究中心監測，全國主要地級市2022年3月共供應土地766宗，同比下跌20.13%，環比上漲132.83%；供應規劃建筑面積為7530.35萬㎡，同比下跌5.45%，環比上漲236%；推出樓面均價為4255.42元/㎡，同比上漲32.4%，環比上漲64.27%。2022年，土地市場供應規模以“兩連降”的態勢開場，進入3月份，不僅扭轉了下降態勢，而且上升幅度還較大，主要是受本月土地掛牌活動增多的帶動，尤其是兩集中政策所覆蓋的城市，陸續推出今年首輪集中供應地塊，助力土地市場供應規模呈現顯著回升態勢，但與此同時也注意到本月供應規模較去年同期卻是呈現下降態勢，或是受今年多個城市增加供應批次的影響，使得每批次的供應規模有所減少。預計接下來，隨著開展供地計劃的城市逐漸增多，供應規模將呈現穩步上漲態勢。

圖：全國主要地級市土地供應情況

從地塊性質來看，3月推出住宅用地537宗，同比下跌10.5%，環比上漲190.27%；商辦用地推出229宗，同比下跌36.21%，環比上漲59.03%。從推出樓面價上看，住宅用地推出樓面價為6091.27元/㎡，同比上漲71.36%，環比上漲125.42%；商辦用地推出樓面價為1101.93元/㎡，同比下跌35.7%，環比下跌50.77%。

表：全國主要地級市3月土地供應及環同比情況

分各能級城市來看，2022年3月，各等級城市供地量呈現全線上漲態勢，且一線城市漲幅居首。其中，一線城市供應規劃建筑面積486.65萬㎡，同比上漲379.5%，環比上漲4302.82%；二線城市供應規劃建筑面積2185.63萬㎡，同比下跌7.87%，環比上漲393.76%；三四線城市供應規劃建筑面積4858.07萬㎡，同比下跌11.52%，環比上漲171.79%。進入3月份，首批集中供地推出力度加大帶動整體供應規模有所上漲，其中一線城市漲幅最為顯著，主要是受本月末廣州、深圳掛牌首批集中供地地塊，以及上月供應基數較小的影響。從推出樓面價來看，一二線城市推出樓面價呈現上漲態勢，三四線城市推出樓面價有所下跌，主要是由于一二線城市在本月的供應地塊中不乏多宗優質地塊，起始價較高帶動推出樓面價有所上漲。

表：各等級城市3月土地供應及同環比情況

2、 3月土地市場成交規模止降回升，二線城市量價漲幅均破100%

據諸葛找房數據研究中心監測，2022年3月全國主要地級市土地成交438宗，成交規劃建筑面積為4963.11萬㎡，同比下跌36.16%，環比上漲164.64%；成交樓面價為3333.34元/平方米，同比下跌12.59%，環比下跌36.15%；土地出讓金為1654.96億元，同比下跌44.27%，環比上漲69%。2022年3月，土地成交規模止降轉升，主要是受本月部分城市開啟今年首輪集中土拍且出讓率較高的帶動，同時漲幅過大與上月成交基數較小也不無關系。由于4月份仍有不少城市計劃開啟集中土拍活動，預計接下來，土地成交規模大概率將延續上漲態勢。

圖：全國主要地級市土地成交情況

從地塊性質來看，3月住宅用地成交規劃建筑面積為2491.45萬㎡，同比下跌60.36%，環比上漲90.65%；商辦用地成交規劃建筑面積為2471.65萬㎡，同比上漲66.07%，環比上漲334.67%。住宅用地成交樓面價為5501.04元/㎡，同比上漲29.9%，環比下跌9.79%；商業辦公用地成交樓面價為1148.28元/㎡，同比下跌44.14%，環比下跌64.14%。從土地出讓金來看，住宅及商辦用地土地出讓金均較上月上升，升幅分別為71.98%、55.96%。

表：全國主要地級市3月土地成交及環同比情況

分等級城市來看，僅一線城市成交規劃建筑面積較上月下跌，二線、三四線城市成交規劃建筑面積呈現上漲態勢。本月一線城市成交10宗，成交規劃建筑面積70.6萬㎡，同比上漲13.98%，環比下跌60.23%；成交樓面價為28600.26元/㎡，同比上漲145.56%，環比上漲3.04%；土地出讓金201.92億元，同比上漲174.09%，環比下跌59.02%。本月一線城市成交規模出現下降局面的主要原因是由于北京在2月便完成了首輪集中土拍，剩余上海、廣州以及深圳3城本月并未有集中拍地的安排，因此上月成交基數較大，加之本月成交情況較少，導致供應規模呈現下降態勢。另外不難發現，成交規模雖有所下降，但成交樓面價和土地收金卻大幅上漲，主要歸功于上海多宗較高價位的商住地塊順利出讓。

二線城市土地成交161宗，成交規劃建筑面積1274.79萬㎡，同比下跌57.4%，環比上漲153.87%；成交樓面價為7836.84元/㎡，同比上漲63.28%，環比上漲97.11%；土地出讓金999.03億元，同比下跌30.43%，環比上漲399.75%。本月二線城市土地成交規模大幅上漲，與本月福州、廈門、合肥等城市開啟了2022年首輪集中土拍有一定關系，成交樓面價與土地收金的漲幅也較為可觀，離不開部分優質地塊溢價成交的帶動。

三四線城市土地成交267宗，土地成交規劃建筑面積為3617.71萬㎡，同比下跌23.35%，環比上漲202.54%；成交樓面價為1253.33元/㎡，同比下跌59.47%，環比下跌47.72%；土地出讓金454.01億元，同比下跌68.9%，環比上漲58.38%。

表：各等級城市3月土地成交及同環比情況

二、溢價率“四連升”，流拍現象有所減少

2022年3月全國主要地級市溢價率為4.49%，環比上升0.17個百分點，同比下降14.54個百分點。整體來看，自去年12月起溢價率連續4月上升，但漲幅均在1%以內，溢價率仍處于較低水平。另外，就本月溢價再度上漲而言，主要是受部分城市優質地塊溢價成交的帶動，但由于目前部分房企資金方面仍較緊張，整體拿地態度仍較謹慎，因此，溢價上漲空間較小。

圖：全國主要地級市土地溢價情況

流拍率方面，本月流拍率為19.49%，較上月下降5.19個百分點。流拍現象再度減少與今年首輪集中土拍有著較為密切的關系，規則適度放松是城市土拍普遍調整的方向，在一定程度上提高房企的參與意愿，但畢竟房企資金環境仍較緊張，又有降負債、去杠桿等要求傍身，房企的投資態度仍以謹慎觀望為主，這也是流拍率仍處于較高位的主要影響因素。另外，流拍現象主要集中在威海、秦皇島等三四線城市。

圖：全國主要地級市土地流拍情況

三、上海、合肥并列土地出讓金榜首，5城攬金突破百億

2022年3月城市土地出讓金TOP10榜單中，上海、合肥并列土地出讓金榜首，攬金均達190億元，雖然收金情況不相上下，但兩者的貢獻者卻有所不同，上海是受部分高價商住地塊成交的帶動，而合肥是受本月開啟的首輪集中土拍的帶動，從其土拍現場來看，17宗涉宅地塊中有15宗達封頂價格，并有多家實力房企參與，而且合肥本輪土拍在規則上也進行了適度松綁，因此攬金出眾也不足為奇。廈門、成都以及重慶的土地收金表現也較為亮眼，均突破了百億，3城分別以154億元、151億元、104億元位列第二、三、四。另外，值得注意的是，本月土地收金TOP10中開啟首輪集中土拍的城市占半數以上，可見集中土拍對于城市土地市場經濟發展的拉動與貢獻著實不小。

圖：2022年3月城市土地出讓金TOP10榜單（億元）

成交總價排行榜中，廈門所屬地塊占比相對較多，共計上榜3宗。從溢價情況來看，底價成交情況占比5成。其中，上海南灘城市建設發展有限公司聯合上海濱和城市建設發展有限公司（上海地產&外灘投資）以135.04億元底價拿下上海市黃浦區小東門街道黃浦江沿岸W11、W13、W15單元326-03、326-04、327-01、327-03、327-04地塊及多稼路、326-05、327-02、327-05地下空間地塊；其次，廣東省潤投咨詢有限公司（華潤置地）以38.60億元競得佛山區順德區大良街道云近東區東樂路以南、桂峰路以東地塊位居第二，并且也是底價成交；廈門兆欣瓏房地產開發有限公司（建發股份(600153)）以37.6億元競得廈門市湖里區06-10湖邊水庫片區呂嶺路與金蓮路交叉口西北側（F16、F18、F25）地塊，位居成交總價第三，且本宗地塊為建發股份在廈門今年首輪集中土拍競得三幅地塊中的總價最高者，溢價率為4.44%。