年報點評33｜建業地產：盈利能力有待加強，亟需回籠現金改善財務狀況

輕資產支撐下河南省市占率有所回升，盈利能力有待加強，亟需回籠現金。

◎ 作者 / 房玲、洪宇桁

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核心觀點

【重資產銷售規模下滑，輕資產支撐下河南市占率回升】2021年建業地產的重資產合約銷售金額約為人民幣601億元，同比減少了12.05%，省內市占率下降0.3個百分點至6.9%。若是加上輕資產業務的銷售額，建業集團的合約銷售額達到了1004億元，在河南省的市占率同比提升了0.5個百分點至11.3%，市占率有所回升。2022年建業地產的目標銷售額為530億元，目標較為保守。

【拿地力度相對較低，輕資產省外拓展將會提速】2021年建業地產的新增土地建筑面積為809萬平方米，同比減少了11.9%，拿地銷售金額比為0.19，比2020年繼續降低了0.03，企業的拿地力度相對偏低。建業地產連續兩年在鄭州的拿地力度較低，未來在鄭州的市占率可能受到一定的影響，可能影響到利潤率的提升。而在省外拓展方面，作為建業集團先頭兵的輕資產平臺中原建業，在業績會上宣布將盡快完成周邊七省的全部進駐，同時未來三年省外業務對中原建業占比將超過20%，建業集團的省外拓展可能將會提速。

【受打折促銷影響利潤率持續降低，盈利能力有待加強】2021年建業地產共實現營業收入419.59億元，同比減少了3.1%，主要是因為受到河南地區下半年反復的疫情、水災及行業宏觀調控影響。同時建業地產的毛利率同比降低了3.7個百分點至16.2%，這主要是因為2020年起企業打折促銷的項目陸續交付結轉，收窄了企業的盈利空間。整體看來企業的利潤率處于較低的水平，盈利水平仍然有待加強。

【持有現金減少導致凈負債率大幅提升，亟需回籠現金】2021年底建業地產的持有現金約為98.48億元，較于期初大幅減少了66.4%，凈負債率大幅提高了81.33個百分點至94.89%，已經逼近了100%的紅線。同時現金短債比下降至1.46，扣除受限制現金后的現金短債比同比下降至0.87，具有一定的短期償債壓力。2021年底剔除預收賬款后的資產負債率為86.4%，三條紅線中企業已經踩線了兩條，未來亟需回籠現金改善財務狀況。

01

銷售

重資產銷售規模下滑

輕資產支撐下河南市占率回升

2021年建業地產的重資產合約銷售金額約為人民幣601億元，同比減少了12.05%，合約銷售面積約為816.6萬平方米，同比減少了8.2%。合約銷售規模同比大幅減少，主要是因為2021年河南地區受到了水災以及疫情反復的影響，企業的開工進度緩慢，購房者的觀望情緒也比較濃厚。2021年建業地產在河南省的市場占有率為6.9%，同比降低了0.3個百分點。

若是加上中原建業旗下輕資產業務的銷售，建業集團的合約銷售額達到了1004億元，在河南省的市占率提升到了11.3%，同比上升了0.5個百分點，也達到了近年來的新高。整體看來，建業集團的重資產業務由于河南市場競爭的漸趨激烈而面臨著較大的壓力，但是由于集團在輕資產代建領域的先行一步，再加上在河南本地良好的口碑以及品牌力，使得集團輕資產業務的發展更加穩健。

從銷售的城市分布來看，2021年建業地產在鄭州的銷售金額為144.84億元，同比減少了5.35%，但是貢獻率卻同比提升了近2個百分點至24.1%。建業地產自從2020年初進入“戰略鞏固期”后一直把提升盈利能力作為企業的發展重點之一，達成這一目標的一個方法就是提高鄭州的銷售占比。雖然鄭州在2021年對企業的貢獻率有所提升，但是銷售規模卻是自2019年達到160.29億元的巔峰之后連年都在下滑。隨著各大房企越發重視鄭州市場，建業地產在鄭州的競爭壓力也越來越大。再加上目前行業整體利潤率都有下滑的趨勢，其利潤率是否能夠提高還需觀望。

展望2022年，建業地產的銷售目標為530億元，相對于2021年的銷售額減少了11.8%，從2022年企業預計擁有的766億元的可售貨值來看，達到69%的去化率就能完成該目標。2022年建業地產的經營重點放在了復工、償債以及提高效益上，不過于追求規模的發展，因此銷售目標較為保守。

02

投資

拿地力度相對較低

輕資產省外拓展或將提速

2021年建業地產的新增土地建筑面積達809萬平方米，同比減少了11.9%；新增土儲總價為115億元，同比減少了23.9%。按金額計算的拿地銷售比為0.19，比2020年繼續降低了0.03，企業的拿地力度相對偏低。而在權益比例方面，2021年建業地產的新增土儲權益比例為57%，同比降低8個百分點，企業的合作力度在繼續增加。

2021年建業地產的新增土地都集中在河南省境內。從城市占比來看，企業在商丘的拿地力度明顯加大，占比達到了19%，其次則是周口，占比為17%。整體看來，2021年建業地產在河南各重要城市的拿地力度都較為均衡，有利于企業深耕河南市場，鞏固在下沉城市的市場地位。但是值得注意的是，2021年建業地產在鄭州的拿地占比僅為5%，企業連續兩年在鄭州的拿地比例都相對較低，未來在鄭州的競爭力可能受到一定的影響，鄭州的銷售貢獻率可能進一步下滑，也有可能影響企業利潤率的提升。

在輕資產業務方面，2021年中原建業實現新簽約代建項目87個，總建面1002萬平米。同時作為建業集團走出河南的先頭兵，中原建業持續開拓省外市場，2021年新增省外項目11個，總建面130萬平米。整體看來建業集團走出河南的步伐目前仍然稍顯緩慢，不過中原建業在業績會上宣布將盡快完成周邊七省的全部進駐，同時未來三年省外業務占比將超過20%，企業的省外拓展可能將會提速。

截至2021年底，建業地產的總土地儲備建面為5345萬平方米，同比減少了1.3%，其中權益建面約3861萬平方米，足夠支持企業3-4年的開發?？偼羶Φ臋嘁姹壤s為72.2%，相較于2020年底略微下降了2.1個百分點，仍然保持較高水平。從土儲開發狀況來看，建業地產約有2079萬平米的土地仍處于持作未來開發狀態，其中約有909.3萬平米尚未獲取土地證，占比為43.7%。在輕資產業務方面，截至2021年底，中原建業的在管總建面約3097萬平方米，未來的發展潛力仍然巨大。

03

盈利

受打折促銷影響利潤率持續降低

盈利能力有待加強

2021年，建業地產共實現營業收入419.59億元，同比減少了3.1%，其中銷售物業收入為407.09億元，同比減少了2.2%，主要是因為受到河南地區下半年反復的疫情、水災及行業宏觀調控影響，全年結轉物業面積同比減少了6.5%至570.9萬平方米，此外輕資產業務的分拆也導致企業的總收入有所減少。

在盈利性指標方面，建業地產的毛利率同比降低了3.7個百分點至16.2%，這主要是因為2020年起企業打折促銷的項目陸續交付結轉，收窄了企業的盈利空間。在毛利率下滑的影響下，2021年建業地產的凈利率也有小幅下降，處在較低的水平，企業的盈利能力有待加強。

04

負債

持有現金減少導致凈負債率大幅提升

亟需回籠現金

2021年底建業地產的持有現金約為98.48億元，較于期初大幅減少了66.4%；總有息負債為219.4億元，同比減少29.9%；總權益也減少了12.6%至127.43億元，因此企業的凈負債率大幅提高了81.33個百分點至94.89%，已經逼近了100%的紅線。

與此同時，2021年底建業地產的現金短債比從上年的1.92下降至1.46，扣除受限制現金后的現金短債比比為0.87，同比大幅下降了0.61，已經低于三條紅線的要求，可能會加大短期償債壓力。

由于建業地產2021年底剔除預收賬款的資產負債率為86.4%，超過70%的紅線要求較多，因此三條紅線中企業踩線了兩條。整體來看建業地產需要大量回籠現金，以應對短期的償債壓力并優化凈負債率。而在融資成本方面，2021年底建業地產的加權平均融資成本相較于2020年底略微提高了0.3個百分點至7.7%。

排版丨Jenny

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