REIT年報簡析 | 博時招商蛇口產業園REIT

3月15日晚間，博時招商蛇口(001979)產業園REIT率先披露2021年度年報,這也是首份公募REITs年報。年報顯示，2021年6月7日至2021年12月31日，博時蛇口產園REIT實現營業收入8010.60萬元，毛利潤率超80%，凈利潤2685.45萬元，期內可供分配金額達5283.79萬元。

核心觀點

從物業表現來看，博時蛇口產園REIT租金水平是低于招商局商業房托基金的，但從二級市場表現來看，結果又是相悖的，博時蛇口產園REIT二級市場價格一路上漲，而招商局商業房托基金二級市場價格漲幅則相對較低，這也說明國內的資本還是比較看好REITs產品的，但如果二級市場大幅波動，尤其是顯著高于公募REITs內在價值時，必將帶來一定的風險，一方面從長遠看，價格會向內在價值回歸，新進入的投資者將會面臨因價格下跌導致投資虧損的風險；另一方面，價格的大幅上漲，也會使持有公募REITs的預期內部收益率下降，從而無法實現投資目標。

圖：2019-2021年平均租金走勢

圖：博時蛇口產園REIT二級市場情況

圖：招商局商業房托二級市場情況

-運營情況-

相較于招商局商業房托基金，博時招商蛇口產園REIT租金水平有待提升

博時蛇口產園REIT持有的底層資產為蛇口網谷產業園區內定位為產業研發辦公的萬海大廈和萬融大廈，建筑面積合計約95300平方米，可租賃面積合計約94256.94平方米。

從物業表現來看，相較于底層資產位于同樣區位的招商局商業房托基金，博時招商蛇口產園REIT租金水平有待提升。報告期內（2021年6月7日至12月31日），博時招商蛇口產園REIT兩棟物業租戶196 家，實際出租面積 82,696.59平方米，年底時點出租率為88%，較上年末增加3.75個百分點，平均月租金達122.85元/平方米，較上年下降2.3%。而物業組合同樣位于深圳蛇口工業區的招商局商業房托基金2021年度，整體物業組合的出租率由2020年12月31日的84.3%上升至2021年12月31日的87.7%，升幅為3.4個百分點。物業組合的現時租金全面得到提升，漲幅在2.7% 至14.9% 之間。其中科技大廈的現時租金顯著增長14.9%，花園城增長了6.1%。相較于招商局商業房托基金，博時招商蛇口產園REIT的租金水平有待提升。

圖：萬融、萬海大廈年末出租率（%） 圖：萬融、萬海大廈平均月租金（元/平方米）

從租戶結構來看，截至 2021 年 12 月 31 日，萬融大廈租戶行業中，新一代信息技術、物聯網、電子商務和文化創意租賃面積合計占比 61.67%。萬海大廈租戶行業中，新一代信息技術、物聯網、電子商務和文化創意租賃面積合計占比 66.37%。租戶結構與《招募說明書》披露的租戶結構差異不大，繼續保持與蛇口網谷產業園的新一代信息技術、物聯網、電子商務、文化創意四大核心產業集群定位匹配。

從物業估值來看，根據評估機構出具的評估報告，博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施投資基金持有的全部基礎設施項目均為產業用房及配套項目，總建筑面積為95,300.07平方米，房屋所有權及其占用的土地使用權經評估測算后得到于2021年12月31日的市場價值為人民幣2,534,000,000元（大寫人民幣貳拾伍億叁仟肆佰萬元整），按照建筑面積折合單位價值為26,590元/平方米，較發行時的25.28億元相比，基本保持穩定。其中，其中萬融估值未發生變化，萬海估值較上期估值提升約0.4%，主要系評估機構結合兩棟物業業態分布和租戶結構，綜合考慮疫情的整體影響、新地鐵站開通的便利性提升，以及區別考慮主干道改造、園區臨街面改造對兩個項目不同的影響程度進行了調整。

表：博時蛇口產園REIT底層資產估值

數據來源：招募說明書、2021年年報、業績發布會

-財務狀況-

報告期內完成收入7691.43萬元，毛利率高達84%

從營業收入來看，博時蛇口產園REIT以租金收入為主，報告期內租金收入6826.43萬元，占總收入的88.75%；物業收入865萬元，11.25%，合計實現收入7691.43萬元。根據2021年年報中報告期的營業收入推算全年的營業收入為13525萬元，較上年同比上升17.68%（因疫情原因，2020年營業收入大幅下降），全年累計預算完成率95%，主要受上半年廣深疫情及國家宏觀政策調控影響，園區部分客戶續租情況不及預期，且出現部分出現提前退租導致不及預期。

表：博時蛇口產園REIT收入情況

數據來源：招募說明書、2021年年報

從盈利情況來看，報告期內，毛利潤達6490.02萬元，毛利潤率84.38%，凈利率（不扣除基金層面提取部分）72.54%，利潤可觀。同時，由于項目成本總體控制良好，全年實際成本支出 1201.41 萬元，全年累計預算完成率 91%，通過節約成本費用，同時考慮罰沒押金收入及購買貨幣基金理財增加利息收入，EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）完成《招募說明書》預測的101%。

表：博時蛇口產園REIT盈利情況

數據來源：2021年年報

-分紅-

本期可供分配金額達5283.79萬元，單位可供分配0.06元

根據年報，博時蛇口產園REIT本期可供分配的金額為5283.79萬元，基金單位可供分配為0.06元，較《招募說明書》預測的完成率約為102%，其中：本期Ebitda（稅息折舊及攤銷前利潤）完成《招募說明書》預測的101%，總體運營情況良好，可供分配金額及Ebitda均略好于《招募說明書》的預測。

2021年度，博時蛇口產園REIT共分紅兩次，2021年11月26日，蛇口產園REIT以9月30日為收益分配基準日，進行2021年度第一次分紅，本次分紅可供分配金額2743.30萬元，分紅比例約為90%，每份基金分紅0.0274元，已于2021年12月初發放完畢；2022年4月1日，蛇口產園REIT以2021年12月31日為收益分配基準日，進行2021年度第二次分紅，本次分紅可供分配金額2817.88萬元，分紅比例為96%，每份基金分紅0.0301元。

表：博時蛇口產園REIT2021年度分紅情況

數據來源：收益分配公告

-二級市場-

二級市場表現良好，價格漲幅優于招商局商業房托基金

從二級市場表現來看，博時蛇口產園REIT表現優于招商局商業房托基金。博時蛇口產園REIT成立以來，日均成交量約為643.65萬份，成交金額約為1671.04萬元。繼2022年1月的上漲趨勢，博時蛇口產園REIT交易活躍度在2月份持續增加，并在2月17日達到上市以來最高峰，當日成交8912.14萬元，成交規模2601.14萬份，換手率為8.74%，均打破上市首周以來的歷史最高記錄。截止到2022年3月22日，蛇口產園總市值為29.59億元，流通值為9.82億元，基金溢價42.34%，超過當前凈資產42.19%，但這主要是因為國內的資本比較看好REITs產品，可以看到，公募REITs 自發行上市8個月以來，交易總體平穩，8月以來漲幅和交易量都呈現強勁的勢頭，2022年2月期間，共有5只REITs因基金二級市場價格漲幅過高出現停牌后復牌。而相較于博時蛇口產園REIT，招商局商業房托二級市場價格漲幅則相對較小。

圖：博時蛇口產園REIT二級市場情況 圖：招商局商業房托二級市場情況

-結語-

總體來看，物業表現方面，博時蛇口產園REIT租金水平是低于招商局商業房托基金的，但二級市場表現方面結果又是相悖的，博時蛇口產園REIT二級市場價格一路上漲，而招商局商業房托基金二級市場價格漲幅則是相對較低的，這也說明國內的資本還是比較看好REITs產品的，但如果二級市場大幅波動，尤其是顯著高于公募REITs內在價值時，必將帶來一定的風險，一方面從長遠看，價格會向內在價值回歸，新進入的投資者將會面臨因價格下跌導致投資虧損的風險；另一方面，價格的大幅上漲，也會使持有公募REITs的預期內部收益率下降，從而無法實現投資目標。

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