年報解讀丨龍湖集團：聚進向善，行穩致遠

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2021年，房地產市場實現了超預期增長，降負債、降杠桿、加速回款成為房企經營的主旋律。2021年，龍湖集團聚進向善，穩中有升，銷售額為2900.9億元，同比增長7.2%，營業收入2233.8億元，同比增長21%，財務穩居綠檔全投資級，多元協同，輕重并舉，開創企業租賃盈利元年，在業內不斷樹立高質發展標桿典范。

銷售：銷售額2900.9億元，同比增長7.2%

圖：2017-2021年龍湖集團銷售額及同比增長率情況

數據來源：企業年報，中指研究院綜合整理

2021年，龍湖銷售額2900.9億元，同比增長7.2%。龍湖集團銷售額穩步增長，銷售面積1709萬平米，同比增長5.7%，銷售回款率高達90%以上，而且高能級城市占比在97%。

圖：2020-2021年龍湖集團各區域銷售額及增長率情況

數據來源：企業年報，中指研究院綜合整理

華中銷售增長明顯，長三角仍是最大銷售貢獻區域。從各區域的銷售額來看，華中、環渤海是銷售額增速超公司增速的區域，銷售額分別同比增長68.1%、18.3%。華南區域銷售增速為5.3%。從各區域的銷售額占比來看，長三角、西部、環渤海、華南、華中區域的銷售貢獻占比分別為28.2%、22.0%、25.0%、14.9%、9.9%。

財務：營收穩健增長，負債穩居綠檔

圖：2019-2021年龍湖集團營業收入和凈利潤情況

數據來源：企業年報，中指研究院綜合整理

營業收入保持增長。2021年，龍湖實現營業收入2233.8億元，同比增長21.0%，凈利潤317.9億元，同比增長10.2%，剔除公平值變動等影響后之歸母核心凈利潤224.4億元，同比增長20.1%，凈利潤與營業收入增長高于當年百強企業均值，公司盈利能力較強。

圖：2019-2021年龍湖集團負債情況

數據來源：企業年報，中指研究院綜合整理

總體負債水平較低，穩居綠檔。2021年，龍湖的剔除預收賬款后的負債率為67%，基本保持穩定；凈負債率為46.7%，始終處于行業較低水平；現金短債比為6.11倍。負債水平較低，連續六年穩居綠檔。

圖：龍湖集團融資成本變化情況

數據來源：企業年報，中指研究院綜合整理

2021年，龍湖整體融資成本僅為4.1%，較2018年的4.6%下降0.5個百分點，融資成本持續走低。龍湖主要通過發行公司債券、中期票據等方式進行多元化融資，提升抗風險能力。

投資：堅持理性投資，聚焦一二線城市

堅持理性投資，新增項目122個。2021年龍湖獲取新項目122個，進入城市69個，新進城市6個。截至2021年底，龍湖土地儲備合計7354萬平方米，權益建筑面積為5047萬平方米。

圖：2021年龍湖集團新增土儲主要分部情況

數據來源：企業年報，中指研究院綜合整理

聚焦一二線和中西部、長三角。2021年，龍湖集團聚焦一二線城市核心區域，占比86%；分區域來看，主要布局西部、長三角和華中地區，占比75.7%。新進城市為鹽城、湛江、寧德、鄂州、湖州、金華6座城市。前十大城市為煙臺、重慶、青島、武漢、成都、濟南、沈陽、合肥、西安和貴陽。

圖：2021年龍湖新增項目權益建筑面積前十城市

數據來源：企業年報，中指研究院綜合整理

業務：積極開展多元業務，租賃、智慧服務板塊表現亮眼

圖：2021年龍湖主要多元化業務發展情況

數據來源：企業年報，中指研究院綜合整理

龍湖以“空間即服務”的戰略定位，以客戶為視角，以技術為驅動，深度參與城市空間和服務的重構，租賃、智慧服務業務表現亮眼。2021年，龍湖在商業運營、租賃住房、物業管理等多元業務方面不斷發力。2021年，龍湖商業運營銷售額467億元，整體增長53%；租賃住房方面，龍湖深入打造冠寓品牌，6個月以上房源出租率達94.3%，租金收入22.3億元，同比增長23%，同時，龍湖參與政策標準的編制，打造租賃住房樣板，其中，全國首批11個五星級長租公寓中，龍湖冠寓有9個項目入選；龍湖物業管理收入104億元，連續13年客戶滿意度達90%以上，同時，龍湖物業管理不斷拓展服務業態，高效服務城市；2022年1月，龍湖正式發布全新智慧生活及空間服務品牌“龍湖智創生活”。

管理：科技賦能，提高運營管理效率

龍湖積極進行科技投入，聚焦降本增效，不斷改變傳統模式，實現業務流程的優化、運營效率和服務品質的提升，使組織保持迭代進化的勢能。2021年，龍湖科技收入13.5億元，較上年實現穩步增長，龍湖持續對各航道的運營管理、流程創新等領域提供數字科技服務及其他相關場景的數字化管理水平。

結語

面對新發展階段，龍湖聚進向善，穩健前行，在“空間即服務”的戰略指引下，不斷提升空間與服務的勢能與品質，以連續多年的市場定力，不斷拓展服務邊界，提升企業運營管理能力，以科技力引領，不斷發展龍湖“智創生活”。

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本文首發于微信公眾號：中指研究院。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。