快評 | 長沙：首輪土拍優質地塊熱度高，限價寬松引導企業打造高品質產品

長沙本次土拍熱度維持穩定，較2021年末小幅提升，出現了2宗熱點地塊，但是大部分地塊仍以底價成交。

◎? 作者 / 謝楊春、吳嘉茗

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4月12日，長沙完成2022年度的首輪集中供地，成功出讓22宗含宅用地，成交總金額為173.9億元，總建筑面積323.1萬平方米。在政策寬松之下，本次土拍熱度略有回升，3宗地塊出現溢價，其中2宗觸及最高限價，目前進入搖號階段，預計3日后公布競得人；另外19宗均以底價成交，且無流拍地塊。

6宗地塊變相“放松限價”

倒逼企業更加注重產品與品質

長沙2022年首輪集中供地依舊采取以“限地價、限房價、競自持租賃用地面積、搖號”為主的方式，總體與2021年差別不大。但值得一提的是，本次土拍在限房價層面較以往有所調整，此前限房價政策是直接劃定地塊可售商品住宅的毛坯售價，而本次土拍中6宗含宅地塊顯示為“根據開發品質等因素進行價格監制”，銷售價格將與項目品質掛鉤，變相對限價進行放松，這一樣以來不僅可以給房企產品打造留出更多的選擇空間，也在一定程度上助推企業進行高品質住宅的建設。

尤其是本次掛出的土地相對優質，上述6宗地塊全部位于岳麓區和雨花區，地塊條件較為優質，周邊交通、生活配套已經相對成熟，此類地塊更適宜打造改善類產品，因此放松限價更有助于促使開發商打造高品質項目，對市場的住宅供應結構也有一定的優化調整作用。且放松限價對于房企而言也有一定利好，項目利潤空間未被鎖死，可以通過品質提升溢價、打造品牌口碑，也倒逼房企走上注重產品、品質的道路。

2宗搖號、3宗溢價且無地塊流拍

土拍整體平穩、優質塊地熱度高

從成交結果來看，長沙本次土拍成交的含宅用地整體溢價率為3%，22宗地塊中，僅有3宗地塊溢價成交，整體熱度平平，但熱點地塊表現亮眼。與2021年二、三輪集中供地相比，我們認為土地市場熱度小幅上漲，走勢穩中有升。

其中，2宗地塊觸及最高限價，進入熔斷環節，分為別岳麓區017和018號地塊，兩宗地塊分別位于岳麓區的濱江新城片區和洋湖片區，各自具備一定的區位優勢：017號周邊已有地鐵4號線，以及規劃8號線，小學、中學配套完善，且居住區域已經醇熟，有龍湖、萬科、保利等知名品牌開發商項目；018號地塊則臨近洋湖濕地公園，且作為低密度地塊適宜打造改善型、高品質產品。

值得一提的是，本次所有溢價成交地塊均位于岳麓區，區域之間熱度分化顯著。

限價地塊平均地價房價比0.3

仍為開發商預留較高盈利空間

本次長沙雖有部分地塊未限定商品房售價，但另外13宗地塊仍有限定房價，從已經限定房價的地塊來看，平均地價房價比為0.3，房價地價差都在6000元/平方米以上，限價地塊中毛坯均價最高的地塊為019號岳麓區地塊，地價房價比為0.27，房價地價差達到10380元/平方米，由金地集團(600383)競得。

值得注意的是，部分地塊出讓條件要求較高：例如雨花區010號純住宅用地，要求項目重點圍繞醫療健康和核特色醫療導入產業資源，建設1家三級甲等醫院標準的腫瘤?？漆t院，競買人須引入具備核藥生產、核素醫療、綜合性醫療等核特色醫療產業的能力，具備運營及管理綜合三級醫院經驗。在門檻明確且難度較高的情況下，地塊最終底價成交，由中交&中核聯合體競得。

國企央企與本土房企平分秋色

中海、華潤均有所斬獲

與其他城市的土拍格局相似，長沙本次土拍拿地房企依然以國企央企和地方本土企業為主。中海、華潤以及中建、中交等大型國企央企有所斬獲，且中海拿下天心區014號商住地塊，總價為31.77億元，是本次土拍中總價最高的地塊。

本土企業中，湖南夢想置業拿下2宗岳麓區地塊，總價27.4億元，順舟地產、雨花城投以及紅星實業均有所斬獲。

另，民企在土拍中表現依舊相對孱弱，拿地金額TOP10房企中，僅有旭輝&德奧聯合體，以及運達實業集團上榜，拿地金額均不超過10億元。

整體來看，長沙本次土拍熱度維持穩定，較2021年末小幅提升，出現了2宗熱點地塊，但是大部分地塊仍以底價成交。部分地塊放松限價，也對住宅市場供應結構起到調整效果，未來長沙改善型、高品質項目比例或將有所提升，這也是房企從快周轉轉向高品質的重要引導。

拿地企業格局方面，依然是“國企央企+地方公司”兩類企業作為主要拿地力量，民企依然受困于銷售與資金的雙重壓力，表現較弱。相較之下，中海、華潤等10強龍頭房企資金優勢顯著，持續布局熱點城市，我們認為未來企業競爭的集中度將進一步提升。

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