阿那亞、京津后花園 ——秦皇島樓市繞不開的旅游標簽

作者： 孫夢凡

[ 克而瑞環京投資決策系統統計顯示，2021年秦皇島商品住宅成交面積103.59萬平方米，同比下降50%。 ]

一則樓市新政，讓“京津后花園”掀起隱隱波瀾。

4月初，河北省秦皇島市發布文件，決定廢止2017年實施的限購政策，原因是“已不適合房地產的市場發展形勢”。自此，這座四季如春的海濱旅游城市，成為近期河北首個公開解除限購的城市，變化也開始在市場的各個角落發生。

海邊小城的地產起飛史

在社交平臺上搜索“阿那亞”，會出現大批旅游攻略和拍照教程，那座靜靜佇立在海邊、被稱為“最孤獨圖書館”的建筑，直到現在仍是許多打卡愛好者的勝地。

這里不是世界邊陲角落，而是河北省秦皇島昌黎縣的一個社區。去年，阿那亞舉辦了一場戲劇節，超十萬游客涌來。有人以為這是個海邊景點，沒想到是個封閉的私人社區，除非買了戲劇節門票，或者租了昂貴的民宿，否則連大門都進不去。

秦皇島，距北京280公里、距天津220公里，是河北省唯一的零距離濱海城市，素有“長城濱海公園”“京津后花園”之稱。

從經濟體量上看，秦皇島在河北省內并不突出，但因其氣候舒適宜人、灘平沙軟、潮緩海澈，早在1898年便成為旅游區，開啟了中國近現代旅游先河。旅游業的發展，不僅為秦皇島帶來了大量游客、網紅項目，當代的地產業也因此起飛。

據億翰智庫華北院研究，2013年以前，秦皇島樓市還處于旅游地產初步發展、本地房企率先崛起、品牌房企隨即入駐的階段。當時，恒大、萬科、華潤等國內一線房企，都紛紛進駐，當地樓盤品質、開發水平、營銷模式都取得明顯發展。

2013年開始，秦皇島樓市進入迅速發展期，大量的項目供應，甚至讓其一度陷入“鬼城危機”中。2014年，有地產項目六折殺價甩賣，引起媒體廣泛關注，不過官方及時回應，稱樓市運行正常。此后兩年，秦皇島進入去庫存、大發展的階段。

許多在北京工作的人來到這里，買下屬于自己的房產?！爱敃r就想著，北京房價有點高，在這座旅游城市買套房，周末可以過來踏浪度假，父母也可以時常來小島居住，主要是氣候和風景讓人心動?！闭勂鹆昵澳谴沃脴I，張薇不無感慨稱。

類似的人不在少數。另一位在北京工作的女孩說，北京房價節節攀升，自己錯過了上車的最佳時機，一直都是租房。直到來秦皇島旅游后，阿那亞的文藝氣息、怡人的沙灘海風，讓她覺得這里像是海邊的烏托邦，于是買下了一座夢想中的小屋。

收房后，她對房子進行了裝修設計，用來自住和打造民宿品牌。直到現在，這個民宿還在運營中，法式溫柔度假風、住進雜志般的家，她感覺自己更像是為一種生活方式買單。

許多類似購房者的涌入，讓秦皇島的樓市扶搖直上。2017年，隨著國家樓市調控升級，秦皇島也曾出臺限購政策，投資客無法入場后，成交直線下跌；但2018年后，成交又有所回升，房價更是明顯上揚，到2019年，秦皇島房價正式進入“萬元時代”。

疫情后房價陰跌綿綿

秦皇島樓市欣欣向榮的局面，自疫情出現后逐漸生變。

安居客統計數據顯示，經歷直線上漲、突破萬元關口的2019年后，2020年秦皇島樓市出現疲態，當年10月樓市均價還在12134元/平方米，到11月便降到12097元/平方米，到年末，秦皇島房價開始在跌破12000元的關口試探。

更明顯的下滑出現在2021年。在樓市降溫、房企普遍遭遇資金危機的這年，秦皇島樓市也未能獨善其身，房源均價從最高的11957元/平方米，一步步滑落到11331元/平方米，到2022年跌勢仍在持續，新房二手房齊齊降溫。

安居客平臺數據顯示，秦皇島今年4月二手房均價11170元/平方米，環比下跌0.13%，同比去年同期下跌6.56%；4月新房均價11226元/平方米，環比上月持平。

“秦皇島房價連續數月下跌，一方面因市場情緒與信心下降，成交規模有所下滑的結構性因素，一定程度上導致房價下跌；其二，價格變動與市場供需情況也具有緊密聯系。”諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪告訴第一財經。

從成交數據看，克而瑞環京投資決策系統統計顯示，2021年秦皇島商品住宅供應面積121.61萬平方米，同比下降45%；成交面積103.59萬平方米，同比下降50%；成交金額127.45億元，同比下降50%，創下近年來的新低局面。

在地產從業人員李亮看來，這種低迷局面，與疫情帶來的沖擊有很大關系。“去年年底那會兒，好多開發商搞活動，為了回籠資金、價格下調。”他說，疫情好轉時，有樓盤收回優惠，但現在疫情反反復復，價格又回到低點，好多樓盤還在延續低位的價格。

除了市場普遍下行，許多人對旅游地產的看法趨向冷靜，也對樓市有所影響。有人為阿那亞的文藝氣息著迷，也有本地人認為，這種項目的居住體驗談不上多好，已經發展成旅游景點了，一到夏天都是人，沒有理想的度假體驗，位置也比較偏僻。

據李亮透露，在過去的2021年，秦皇島外地置業者的比例有所下降。“住宅項目已經沒有太多投資價值了?！彼麜蛻糁毖?，如果只自住還好，若要是考慮收益情況，可以看一些可以托管、返租的商旅盤，想住的時候住，不住就托管給民宿。

在許多銷售代理那里，一些“返租”項目成為他們口中的主打牌?！白畹?0萬一套精裝房，買后把房子托管給民宿，然后每年保底返2.98萬元，如果超出2.98萬元就五五分成，這是秦皇島總房款低、返租高最合適的項目?！庇腥嗽诮榻B一項目時稱。

不過，疫情對旅游的反復沖擊、民宿行業處境艱難，讓這些銷售也沒有十足把握?！耙咔橛绊懣隙ㄊ怯械?，這種商旅項目并不是毫無風險，如果真好賣，開發商也不會降價了?！?/p>

限購放開

因樓市低迷，早在今年3月份，關于秦皇島將放松限購的消息，便開始流傳。當地政府甚至一度否認，但不久后“靴子落地”。

4月1日，秦皇島市人民政府發布內部公告，稱《秦皇島市人民政府關于加強房地產市場調控的意見》和《秦皇島市人民政府關于進一步加強房地產市場調控的通知》兩個文件規定的政策，已經不適合該市房地產的市場發展形勢，經決定予以廢止。

同日，秦皇島市房產交易服務中心發布消息，按照省“放管服”改革要求，自2022年4月2日起，購買存量房（二手房）的購房人申請購房資格核驗時只提供本人有效身份證件。也就是說，目前外地購房者無需提供當地納稅、社保繳納相關證明。

這則新政，被認為直接指向外地炒房客，他們作為純投資客，很少能提供12個月納稅證明或社保證明，炒房的路被卡住。如今，實施了五年的樓市限購被解除，秦皇島新房、二手房會迎來“小陽春”嗎？

關榮雪認為，放開限購即意味著減少購房約束，將在一定程度上激發購房需求，增強市場購買意愿，促進樓市成交有所回升，緩解城市庫存壓力。另外，對于整個房地產市場而言，既有提振信心的作用，也有糾偏引導的作用，將促進房地產市場發展趨于健康良性。

據李亮介紹，因為疫情，很多北京客戶都來不了，成交受到影響。不過最近，他有個客戶特意從其他地方過來，想買房養老自住?！白罱袀€項目每天都是三到五套的成交量，有的還是視頻帶看買的，我們同事也買了?！?/p>

不過，除了樓市刺激政策，秦皇島亟須解決的，是產業經濟均衡發展的問題。去年，該市生產總值1843.76億元，同比增長6.8%。其中，第一產業增加值239.51億元，第二產業增加值657.09億元，第三產業增加值947.16億元。旅游方面，秦皇島全年共接待游客3122.93萬人次，旅游收入330.05億元。

關榮雪認為，旅游業對于人口的吸附能力較強，進而帶動潛在購房需求增多，對樓市發展的助推作用不容小覷。但是，當旅游業遇到市場環境變動，所受的影響是較為強烈的，秦皇島若僅依靠旅游走出獨立行情，是具有很大難度的，還需提高產業活力、完善發展策略等方面的配合。