年報點評38｜華發股份：“三條紅線”全面轉綠，商業板塊全國化布局逐漸成型

六大重點項目開業，打響商業品牌。

◎? 作者 / 朱一鳴、汪慧

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核心觀點

【業績維持增長，行業排名上升至第32位】2021年，華發股份(600325)實現銷售額1218.9億元，同比增長1.2%，銷售面積為468.8萬平方米，業績增長保持維穩態勢。根據克而瑞榜單顯示，全口徑銷售額上升2個位次至第32位。目前，華東、珠海、華南協同發力的格局也已成型，合計銷售占比達9成之多。

【重視拿地質量，一二線城市土儲豐富】年內，華發股份保持了審慎穩健的投資節奏，加強大本營及核心城市布局，保證土地質量。在集中供地政策下，參與了南京、成都、沈陽等二線城市競拍。作為地方國企，企業投資面向好，在資源獲取和成本控制方面具備優勢。截至2021年年末，華發股份持有待開發計容建筑面積543.97萬平方米，以及在建建筑面積1541.98萬平方米，合計土地儲備達2085.95萬平方米，可滿足企業中長期發展需求。

【營收基本持穩，利潤率有所回升】全年總營收512.41億元，同比增長0.46%；實現歸母凈利潤31.95億元，同比增長10.09%。同時，利潤率也呈現回升態勢，毛利率為25.8%，同比上升1.5個百分點，凈利率、歸母凈利率也分別上浮至9.1%、6.2%，保持在行業較高水平。

【“三條紅線”全部轉綠，平均融資成本降至5.8%】2021年，華發股份在資金、債務管控方面成效顯著，通過多措并舉加速銷售回款，保證流動性安全，全年回款金額為707.32億元，同比增長32.3% ?！叭龡l紅線”全面達標轉綠，現金短債比為1.84，凈負債率為80.3%，扣除預收賬款的資產負債率為67.1%。此外，平均融資成本也進一步降低至5.8%。整體來看，債務結構優化，流動性安全邊際較高。

【“一核兩翼”業務戰略成型，管控架構不斷優化】在堅持房地產開發主業的同時，華發股份打造了“華發商都”等標桿商業品牌。2021年，華發商業在珠海、太倉、威海、中山、武漢等城市的六大重點項目開業，全面打響華發商業品牌。同時在報告期內，華發股份通過內部挖潛、降費創效等多種方式，借助數字化、智能化等手段，持續推進公司精細化管理，形成“總部-大區（區域）-城市”的管理架構，夯實“三級管控”架構基礎，對區域做到充分授權，以滿足新一輪戰略發展要求。此外，在產品方面，華發股份也積極實施精品戰略升級，推動“華發優+產品體系”再度迭代升級，成功構建“6+1產品體系”，全方位提升自身的綜合實力。

01

銷售

業績維持增長

行業排名上升至第32位

2021年，華發股份實現銷售額1218.9億元，同比增長1.2%，銷售面積為468.8萬平方米。自2018年以來，行業進入盤整期，市場去化持續承壓，在此背景下，華發股份的銷售增長也面臨挑戰，銷售增速持續放緩，2021年保持維穩態勢。由于百強整體負增長，華發股份的行業排名有所提升，根據克而瑞榜單顯示，全口徑銷售額上升2個位次至第32位，整體來看仍具備一定穩健性。

從銷售額分布結構來看，在珠海大區、華東大區、華南大區、北方大區及北京區域的“4+1”全國性戰略布局下，珠海、華東、華南大區形成業績貢獻主力，合計銷售占比達9成之多。其中，珠海大區大本營深耕優勢進一步凸顯，全年完成銷售315.28億元，占比25.9%，較2020年均有所提升；華東大區貢獻率最高，完成銷售553.20億元，占比45.4%；華南大區完成銷售233.30億元，占比19.1%。此外，北方大區、北京區域也起到有效補充作用，分別貢獻3.9%、5.7%。

02

投資

重視拿地質量

一二線城市土儲豐富

2021年，華發股份保持了審慎穩健的投資節奏，加強大本營及核心城市布局，保證土地質量。年內在集中供地政策下，參與了南京、成都、沈陽等重點城市土地競拍。由于企業拿地集中在下半年，抓住了土地市場機會窗口，整體來看溢價率可控，珠海、成都、沈陽等城市多塊地均已底價競得。作為地方國企，華發股份的投資面向好，在資源獲取和成本控制方面具備優勢。

截至2021年年末，華發股份持有待開發計容建筑面積543.97萬平方米，以及在建建筑面積1541.98萬平方米，合計土地儲備達2085.95萬平方米，可滿足企業中長期發展需求。

從土地儲備分布結構來看，覆蓋粵港澳大灣區、長三角區域、京津冀協同發展區域以及長江經濟帶，主要布局在一二線城市，土地質量有所保證。其中，武漢和大本營珠海土儲最為豐厚，分別為290.18萬平方米、268.20萬平方米，占比13.9%、12.9%。此外，上海、南京、廣州等重點城市土儲也都超過50萬平方米，在企業占據重要的戰略地位。

03

盈利

營收基本持穩

利潤率有所回升

報告期內，華發股份營收基本持穩，全年總營收512.41億元，同比增長0.46%；實現歸母凈利潤31.95億元，同比增長10.09%。同時，利潤率也呈現回升態勢，毛利率為25.8%，同比上升1.5個百分點，凈利率、歸母凈利率也分別上浮至9.1%、6.2%，保持在行業較高水平。

04

債務

“三條紅線”全部轉綠

平均融資成本降至5.8%

2021年，華發股份在資金、債務管控方面成效顯著。一方面，通過多措并舉加速銷售回款，保證流動性安全，全年回款金額為707.32億元，同比增長32.3%，截至報告期末持有現金499.94億元，同比增長14.56%。另一方面，債務結構優化，有息債務規模穩中有降，同比下降約10%；有息債務結構明顯優化，短期債務大幅下降約40%。并實現“三條紅線”達標轉綠，現金短債比1.84，凈負債率為80.3%，扣除預收賬款的資產負債率為67.1%。

融資方面，報告期內以長期低成本融資為主，并新增50億元小公募租賃債額度，成功躋身百億規模住房租賃REITs產品發行行列。隨著融資模式持續創新，融資結構不斷優化，整體融資成本進一步降低至5.8%。

05

戰略

“一核兩翼”業務戰略成型

管控架構不斷優化

業務方面，“一核兩翼”業務戰略成型，即以住宅業務為核心，持續優化商業運營與上下游產業鏈兩翼。在堅持房地產開發主業的同時，華發股份打造了“華發商都”等標桿商業品牌。2021年，華發商業在珠海、太倉、威海、中山、武漢等城市的六大重點項目開業，全面打響華發商業品牌。除住宅與商業板塊外，華發股份還縱向以產業鏈為延伸，打通營銷、設計、文傳、園林等上下游產業全鏈條服務，充分發揮板塊聯動的優勢矩陣，為客戶提供全方位的綜合服務。

經營管理方面，管控架構不斷優化。報告期內，通過內部挖潛、降費創效等多種方式，借助數字化、智能化等手段，持續推進公司精細化管理。管控架構方面，圍繞精細化管理要求，不斷完善各業務條線制度流程建設，通過分級授權機制和審批流程權限的優化調整，進一步理順各層次權責關系，形成“總部-大區（區域）-城市”的管理架構，夯實“三級管控”架構基礎，并系統梳理各職能公司權責關系，滿足新一輪戰略發展要求。

此外，在產品方面，華發股份積極實施精品戰略升級，以“關注每一位居者健康生活訴求”為設計理念，圍繞“做優城市產業集群”，踐行數字化轉型及“科技+”戰略，全力推進“優+”產品體系建設。2020年，華發“優+產品體系”再度迭代升級，推出“優+產品體系4.0”，成功構建“6+1產品體系并在四大維度上增值賦能”，從綠色健康、科技智能、人文情懷、匠心精工四大維度，賦能于居住。全新華發6+1產品體系是從技術到管理模式的體系化運作，力求全面、整體、有序、立體地為客戶打造優+產品，注重產品整體的均好性。

排版丨土木

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