中交地產1月內12個漲停板！股價“飛天”迷局|年報解碼?

撰文|蜜姐&編輯|凱

這是@閨蜜財經的第1026篇原創

今年以來，中交地產(000736)的股價漲幅超275%！讓人意外的是4月14日，中交地產發布了2021年年報，罕見出現扣非凈利潤虧損。

但4月15日，中交地產又漲停了。并且在過去的16個交易日內創下12個漲停板的傲人成績。

有媒體稱其為“妖股”，有投資者還在蠢蠢欲動，到底要不要進場。

透過年報，我們大致能看到中交地產的成色到底如何。

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和不少房企一樣，作為央企的中交地產2021年也未能逃過增收不增利的尷尬。

財報披露，2021年，中交地產實現營收145.42億元，同比增長18.23%，這在去年的行情下實屬不易；歸屬于上市公司股東凈利潤2.36億元，同比下滑32.19%。

2019—2021年，中交地產的歸屬凈利潤同比增長均為負值，前兩年分別為-33.04%和-35.92%。

2021年，中交地產歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤為虧損4.32億元，而2019、2020年這一數據分別為2.59億元和2116萬元。

圖片來源|東方財富(300059)網（特此感謝?。?/p>

年報也坦誠披露：“公司最近三個會計年度扣除非經常性損益前后凈利潤孰低者均為負值，且最近一年審計報告顯示公司持續經營能力存在不確定性。”

從季度來看，中交地產去年第一季度至第三季度，扣非凈利潤均為虧損。

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虧損的原因何在？

從收入構成來看，中交地產主要有四大業務板塊，房地產銷售收入占營收的比例高達99.33%，占絕對主力，另外還有房產租賃、物業管理和其他。

從營收增速來看，2021年，其房產租賃業務同比下滑近7%，其他業務均保持了正增長。

毛利率方面，中交地產四大業務板塊去年均出現了不同程度的下滑。這也與近年來房企毛利率回落的大趨勢一致。

其中，房地產銷售的毛利率為22.73%，同比減少3.53個百分點。

據億翰智庫統計數據顯示，2021年中期，50家典型房企毛利率均值約為23.2%。對比來看，中交地產2021年的毛利率水平在行業中處于平均水平，但也表現不錯了，畢竟從目前上市房企公布的毛利率來看，不少已經跌破了20%。

讓人不解的是其物業管理毛利率為-55.5%，同比大降33.34個百分點，好在該部分業務占比較小。

從成本來看，2021年中交地產的地產銷售成本中，土地成本上漲最為明顯，為49.18億元，占營收成本比重43.87%，比2020年增加了10.31個百分點，增加18.85億元。

盡管同期中交地產的建筑安裝工程費同比減少14.06個百分點，比2020年減少5.17億元，但畢竟土地成本增長更多，整體成本上升明顯。

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財報中還有一處細節，就是中交地產去年對部分子公司的股權進行了處置，按照出售控制權后剩余股權公允價值計算損益，金額為7.67億元，2020年這一數據僅為0.97億元。

至少從2021年報披露的數據來看，中交地產的業績和它的股價“飛天”似乎并無太多關系。

再看負債方面。

2021年，中交地產的資產負債率為87.36%，比上年微增。

2018—2020年，中交地產的資產負債率分別為89.48%、86.86%和87.04%。近年來房企普遍在降負債，對比來看，中交地產的降負債效果并不明顯。

好在背靠中交房地產集團有限公司（控股綠城中國和中交地產兩家上市公司），中交地產的融資成本不算高。

值得注意的是，2021年，中交地產的籌資活動產生的現金流量凈額為104.74億元，同比大減54.14%，減少約123.66億元。

此外財報解釋，籌資活動現金流出小計增加主要原因為本期償還的外部借款增加。

截至去年底，其現金及現金等價物凈增加額為18.61億元，比2020年減少約7億元，同比減少27.32%。

年報披露，中交地產一年內到期有息債務約為189.74億元；而年末現金及現金等價物余額約為107.2億元。估算來看，現金短債比約為0.57，短期還債的壓力頗為明顯。

據億翰智庫數據顯示，2021年，中交地產凈負債率為 217.7%；剔除預收賬款后的資產負債率為82.0%；現金短債比為0.7倍。對照“三道紅線”標準，全部踩線......

對于蠢蠢欲動的投資者們來說，或許更需要關注下大股東們的動作。

4月份，中交地產先后發公告披露，其大股東湖南華夏投資集團和重慶渝富相繼宣布減持，約占公司總股本的比例分別約為1.99%和2%，合計減持套現上億元。

對于中交地產股價的“一飛沖天”，也引發了深交所關注。

中交地產在回復深交所關注函的公告中稱，“經核查，截止本公告披露日，我司不存在應披露而未披露的重大信息，我司基本面未發生重大變化。”

簡單翻譯下就是“我沒違規，也沒啥大變化，為啥股價飛漲，我也不清楚?！?/p>

據證券之星報道，從市場交易公開信息來看，或因游資介入所致。

對此，普通投資者或許更適合吃吃瓜，減少被誤傷的可能......

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今日詞匯：利息保障倍數

利息保障倍數（interest coverage ratio）：又稱利息保障率，指企業息稅前利潤與利息費用之比。它是衡量企業長期償債能力的指標。利息保障倍數越大，說明企業支付利息費用的能力越強。

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