降準落地！樓市能分多少羹？

千呼萬喚之中，降準終于落地。

今日下午，中國人民銀行決定于2022年4月25日下調金融機構存款準備金率0.25個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構）。

中國人民銀行有關負責人就下調金融機構存款準備金率答記者問。

1、此次降準的目的是什么？

答：當前流動性已處于合理充裕水平。此次降準的目的，一是優化金融機構資金結構，增加金融機構長期穩定資金來源，增強金融機構資金配置能力，加大對實體經濟的支持力度。二是引導金融機構積極運用降準資金支持受疫情嚴重影響行業和中小微企業。三是此次降準降低金融機構資金成本每年約65億元，通過金融機構傳導可促進降低社會綜合融資成本。

2、此次降準釋放多少資金？

答：此次降準共計釋放長期資金約5300億元。此次降準為全面降準，除已執行5%存款準備金率的部分法人金融機構外，對其他金融機構普遍下調存款準備金率0.25個百分點。對沒有跨省經營的城商行和存款準備金率高于5%的農商行，在下調存款準備金率0.25個百分點的基礎上，再額外多降0.25個百分點，有利于加大對小微企業和“三農”的支持力度。

3、此次降準后有什么綜合考慮？

答：人民銀行將繼續實施穩健貨幣政策。一是密切關注物價走勢變化，保持物價總體穩定。二是密切關注主要發達經濟體貨幣政策調整，兼顧內外平衡。同時，保持流動性合理充裕，促進降低綜合融資成本，穩定宏觀經濟大盤。

對于艱難前行的地產行業來說，這是毫無疑問的好消息，疊加近期松綁限購、限售等政策頻頻刷屏，不少人認為，樓市新一輪信號已然到來。

那么，樓市真的復蘇了嗎？4月15日，國家統計局公布3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。整體來看，本月新房、二手房上漲城市數量止降轉升，其中，二手房表現更加突出，與此同時，新房、二手房價格跌幅雙雙收窄。

這一系列變化表明年初以來發布的松綁政策已經初顯成效，市場信心獲得一定修復。那么，接下來的降準又會給樓市帶來哪些影響呢？

新房價格指數下跌正在觸及底部 二手房價下跌城市明顯減少

隨著近期以來多城松綁樓市調控，市場信心獲得一定修復。

從3月份70城新建商品住宅房價指數來看，新建商品住宅上漲城市數量29個，較上月增加2城；持平城市3個，與上月一致；下跌城市38個，較上月減少2城。

從漲跌幅情況來看，新房價格指數下跌正在觸及底部。3月份，70城新房價格指數環比下跌0.1%，跌幅與上月持平，在各地積極紓困樓市，按揭利率持續降低，預期開始有所穩定的情況下，新房價格指數下跌正在觸及底部。同比漲幅從1.2%大幅收窄到0.7%，主要是受到疫情影響，熱點開發商收回價格促銷所致。

從3月二手住宅房價指數來看，上漲城市數量為21個，較上月增加11個；持平城市4個，較上月增加1個；下跌城市45個，比上月減少12個。

本月二手房上漲城市增加數量明顯高于新房，二手房復蘇將領先于新房。同比方面，70城下跌幅度從0.3%擴大至0.9%，主要受疫情影響，二手房集中的熱點城市，交易受到極大沖擊，部分需求觀望，交易價低于預期的優先成交。

此外，受疫情影響，需求觀望，導致高價盤難以成交，部分業主下調二手房，以盡快促成交易。二三線城市都在下跌，二線城市跌幅收窄至0.1%，趨于止跌，三線城市跌幅擴大。二線城市二手房掛牌量高，價格還在下跌。三線新房庫存大，政策在救助新房，二手房市場持續陰跌。

從各城市來看，本月北京表現優異，二手房、新房價格漲幅都十分可觀，將成為全國最先修復的城市，上海近期以來受到疫情影響嚴重，雖然新房、二手房漲幅均有所回落，但是仍然以其超高的韌性維持了較高的漲幅水平。同時，以杭州、揚州等為首的長三角，以深圳、廣州、惠州為首的珠三角以及以成都、重慶為首的成渝經濟圈脫穎而出，核心經濟圈的核心城市將率先復蘇。

降準間接有助于穩定樓市

寬松扶持政策開始進入效果顯現期，樓市回升的確定性趨勢增強。此時，降準的落地能否錦上再添花？

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，降準一是為了對沖疫情對中小微的沖擊，對沖經濟下行。3月份制造業PMI為49.5%，較上月下滑0.7個百分點，生產、訂單、就業及進出口均降至收縮區間。其中，中小微生產指數、訂單指數下滑更明顯；

二是對沖物價上漲對實體經濟的沖擊。3月份由于國際原油價格、小麥等輸入性通脹，導致CPI抬頭，實體經濟面臨的真實利率（即名義利率-通脹預期）正快速上行，或將對總需求帶來明顯的緊縮效應。特別是中小微的實際融資成本、經營成本進一步上升。

三是對沖4月集中上交稅收高峰、MLF到期、政府債發行等對貨幣層面利率的拉升?？傊缰匾獣h所講的，降準的原因就在于，進一步加大金融對實體經濟特別是受疫情嚴重影響行業和中小微企業，個體工商戶支持力度，向實體經濟合理讓利，降低綜合融資成本。

李宇嘉認為，降準并不是針對樓市，但由于降準是為了紓困疫情影響、促進消費增長，降低消費成本等考慮，事實上也間接有助于穩定樓市。特別是，一季度樓市銷售、開工、土地出讓下滑超出預期，穩定樓市也在預料之中。

降準將進一步提升銀行降低LPR加點水平的意愿。降準釋放無成本資金，進一步提升銀行降低LPR加點水平。至3月份，主要城市首套、二套房利率連續6個月下行。由于利差收窄，銀行進一步降低加點的積極性下降。進一步釋放無成本資金，有利于激勵銀行進一步降低按揭利率。目前，首套房為LPR+70個基點，從促進合理需求的角度看，結合高房價和居民預期轉弱的現實，還有下降的空間。此外，降準將進一步增加房貸投放，促進住房消費。

降準不能解千愁

當前房地產市場仍處于深度調整階段，購房者置業信心尚未明顯修復，房地產行業各個鏈條循環仍然不暢，房地產市場銷售回暖是打破地產僵局的重要一環。

今年以來中央頻繁釋放維穩信號，各地亦在積極因城施策，優化調整樓市政策。中指研究院指出，從政策措施上看，除了降準外，降低購房者的購房門檻和購房成本的政策仍需繼續發力，調整不合時宜的調控政策，提高購房者的購房意愿和能力，來對沖疫情反復等因素帶來的不確定性，如調整“認房又認貸”標準、降低房貸利率、優化購房社保年限要求、調整限售年限暢通置換鏈條等，在此過程中，仍需多地發力形成群體效應，提振市場信心。隨著更多城市優化調控政策，市場預期或逐漸改善，部分熱點一二線城市市場有望率先恢復，但市場的恢復節奏仍有賴于疫情防控的效果。

除此之外，部分企業出現債務違約，進一步加劇了購房者的觀望情緒，企業端的支持政策亦需要跟進，如加大對底層資產較好的房企或有價值企業的扶持力度，為企業債務展期提供支持等。

當前降準落地，一定程度上縮小了降息的空間，15日，MLF并未降息預示著本月的LPR較大可能保持不變，但面對當前的經濟下行壓力，宏觀政策適度靠前，4月14日，央行舉行2022年第一季度金融統計數據新聞發布會，指出“適時運用降準等貨幣政策工具，向實體經濟合理讓利，降低綜合融資成本。在價格上，發揮貸款市場報價利率改革效能，推動降低企業融資成本”，未來降息仍存在一定預期，降低企業和購房者的資金成本。從歷年降息降準對房地產市場的影響來看，降息的影響更直接和明顯。對于當前房貸利率來說，更多地或聚焦在各地因城施策下降低房貸利率加點幅度上。

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