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              樓市正在回溫

              來源:21世紀經濟報道微信號 時間:2022-04-17 15:33:32

              作 者丨張敏

              編 輯丨包芳鳴

              圖 源丨視覺中國(000681)

              今年以來一系列緊鑼密鼓的穩樓市政策,進一步為房地產市場提振了信心。

              4月15日,國家統計局發布數據顯示,2022年3月份,70個大中城市中,商品住宅銷售價格環比下降城市個數減少,同比下降城市個數增加;各線城市商品住宅銷售價格環比趨穩,同比下降或漲幅回落。

              其中,3月一線城市新房價格環比漲幅縮小,二線城市繼續持平,三線城市新房價格仍然下降,但降幅收窄。這也體現出房價總體趨穩的局面。

              進入2022年以來,房地產信貸政策持續優化,個人按揭貸款的利率不斷下降,審批時長也在縮短。且在“一城一策”的背景下,今年已有超過70個城市出臺了各類穩樓市政策。受此影響,房地產市場在3月受季節性因素影響,出現升溫。這也成為房價回溫的重要背景。

              分析人士指出,外部環境可能會影響市場修復過程,但在現有的政策基調下,市場整體回暖的大勢不會改變。這也將繼續為房價帶來利好。

              二手房市場率先回暖

              房價環比下降的城市數量減少,上漲的城市數量增加,是3月70城房價走勢的重要特征之一。

              數據顯示,今年3月,70個大中城市中,新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有38個和45個,比上月分別減少2個和12個;價格環比上漲的城市分別有29個和21個,比上月增加2個和11個。

              不難看出,在整體價格回溫的同時,二手房價格的反彈力度要強于新房。分析人士指出,這是由于二手房價格受“限價令”的限制較少,對市場變化的反應更加敏感。

              今年以來,房地產市場處于緩慢升溫過程中,其中,二手房市場的復蘇力度較為明顯。根據貝殼研究院的數據,今年第一季度,50個熱點城市二手房成交量環比增長約7%,其中2、3月連續環比回升,3月環比增速超過40%,“3月成交量恢復至去年7月的水平”。

              支撐市場回暖的因素,主要在于政策層面。一方面,自去年末以來,房地產信貸政策持續優化。央行金融市場司司長鄒瀾4月14日表示,3月,由于市場需求減弱,全國已經有100多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況,自主下調了個人房貸利率,平均下調幅度在20個到60個基點。

              據貝殼研究院監測,今年3月,103個重點城市主流首套房貸利率為5.34%,二套房貸利率為5.60%,分別較去年12月回調30個、31個基點。其中,3月分別環比回落13個、15個基點,為2019年以來月度最大降幅。

              放款周期方面,3月103城平均放款周期在1個月左右,接近2020年三季度時的最快速度。目前近五成的城市放款周期不足一個月,19城放款周期低于20天。

              另一方面,在“一城一策”的思路下,多個城市出臺穩樓市措施。據不完全統計,截至3月底,今年已有超過50個城市出臺了優化樓市環境的相關政策,主要涵蓋降低首付比例、下調房貸利率、提高公積金貸款額度、加大人才引進力度、發放購房補貼等方面,對剛需和改善性需求同時進行支持。

              進入4月,類似的嘗試還在持續。截至目前,今年已有超過70個城市出臺了穩樓市政策。

              這些動作的效果不可忽視。例如,鄭州、哈爾濱、福州等二線城市均在今年3月出臺了優化樓市環境的政策,當月,這三個城市二手房價格環比跌幅收窄0.1至0.2個百分點。此外,一些三線城市房價降幅收窄,也被認為是出臺了穩樓市政策所致。

              樓市仍處于“修復期”

              受外部因素影響,一線城市房價漲幅出現回落。今年3月,一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%,漲幅比上月回落0.2個百分點;二手住宅價格環比上漲0.4%,漲幅回落0.1個百分點。其中,與2月相比,廣州新房價格環比由漲轉跌,北京、上海也有所收窄;二手房方面,僅北京漲幅擴大,其余三城均出現漲幅收窄或降幅擴大的現象。

              貝殼研究院首席市場分析師許小樂向21世紀經濟報道記者表示,一線城市房價整體環比漲幅回落主要是受疫情影響。而這一因素也導致了整體市場預期較弱,市場修復力度不強。

              “市場預期較弱的內在原因有兩方面:一是當前疫情反復給國內經濟增長增加了更多不確定性,居民預期收入降低導致居民風險偏好降低;二是二手房交易量雖有所好轉但仍處于歷史低位,新房市場銷售未有明顯起色,房企流動性風險未得到有效緩解,這些加重了市場觀望情緒?!痹S小樂說。

              多家機構發布的數據顯示,今年第一季度,熱點城市新房交易規模同比下降約40%。樓市并未出現真正意義上的“小陽春”。

              北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道記者指出,今年春節后,其公司所在項目的帶看量有所回升,但客戶的購買意愿并不強烈,導致項目的整體轉化率有所下降。究其原因,該人士認為,“客戶的購買力還是受到了一些影響,而且政策支持的力度也不夠大?!?/p>

              該人士指出,當前的市場仍處于底部修復期,買賣雙方既存在一定程度的博弈,又都期待政策層面的利好繼續釋放。

              多數機構認為,從支持合理需求、優化樓市環境的方向上,未來將有更多城市出臺相關的政策。4月11日和12日,蘇州、南京先后發文,對現有的限購、限售政策予以調整。這也被解讀為,對樓市限制性政策的調整,已經延伸到強二線城市。

              與此同時,監管部門開始釋放支持民營企業融資的信號,加之降準預期強烈,行業的流動性有望得到改善。

              許小樂指出,雖然疫情等外部環境會延長市場修復過程,但市場修復的大趨勢不會改變。4月15日,降準的“靴子”落地,央行宣布自4月25日起下調金融機構存款準備金率0.25個百分點。許小樂認為,這有助于釋放流動性,增強市場主體信心,改善和擴大總需求。

              中指研究院認為,整體來看,短期購房需求并未消失,在信貸環境和調控政策持續改善下,購房者預期和置業信心有望逐漸企穩。預計樂觀情形下,二季度核心城市回暖,并帶動重點區域三四線完成筑底,年中實現全國企穩。

              本期編輯 劉雪瑩 實習生 詹惠楠

              本文首發于微信公眾號:21世紀經濟報道。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

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