專題 | 龍湖打造穿越周期能力探究

導讀

在穩健的戰略以及運營策略的指導下，龍湖的發展兼顧成長以及安全性，練就穿越周期的能力。

◎??研究員 / 房玲、羊代紅、洪宇桁

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歷經2021年低谷，危機蔓延全行業，不論是中小房企還是規模房企都難逃困境，不可避免進入“陣痛期”。隨著“三條紅線”、“貸款集中度管理”以及“集中供地”等調控政策相繼開始長期施行，再加上下半年開始房企銷售遇冷、流動性危機浮現，債務違約、停工等現象頻頻爆出，行業整體進入了寒冬期。在此背景下，我們從戰略力、投資力、賺錢力、風控力、資金力五個維度建立指標體系，全面評價與比較房企的經營質量和發展潛力。

基于以上指標綜合評價，數十家房企展現出較強的經營韌性，龍湖集團就是其中典型代表企業之一。龍湖集團長期堅持穩健經營策略，盈利能力較強，“三條紅線”均達標；除了開發主業外，多元化發展也卓有成效，開發與運營綜合實力強勁。下文中，我們將從各個維度詳細分析一下龍湖的發展戰略。

01

長期深耕重點高能級城市

穩健投資力提高成長空間

1、歷經近30年風雨，戰略力突出適時性和穩健性（部分略）

2、城市深耕是企業戰略核心，投資力長期保持穩定

在融資環境收緊以及房企流動性問題不時爆發的現在，仍能保持穩定的投拓能力的企業無疑能夠在未來的競爭中占得先機。

長期堅持深耕戰略，進入城市較少而單城市產能較高

龍湖的城市深耕戰略最早始于2012年，當時企業在首次進入行業十強之后開始放緩布局節奏，將公司戰略升級為“產品聚焦、加大區域縱深、增持商業”，之后又 2013年將戰略刷新為“擴縱深、近城區、控規模、持商業”，更堅定地布局一二線熱點城市，發展模式由高增長轉向精耕細作，并一直堅持至今。2017年銷售規模首次突破千億之后，龍湖開始略微加快進入其他城市的腳步，促進規模的進一步增長，隨之而來的則是單城市產能有所下滑，但整體來看龍湖單城市產能仍處于相對較高水平。

在長期堅持城市深耕策略的背景下，截至2021年底，龍湖進入的城市數量為69個，在同等規模的企業中是最少的。但是與之形成對比的是，龍湖的單城市產能達到了42.04億元，在同等規模的企業中是最高的。

百億城市逐漸增加，優秀產品力助力企業深耕（略）

3、投拓戰略量入為出，保證質量同時保持規模發展（略）4、持續保持充足的總土儲規模，高土儲質量帶來較大發展潛力（部分略）

在量入為出的投拓戰略下，龍湖的總土地儲備和規模的增長基本保持一致，土地儲備銷售周期保持穩定。截至2021年底，龍湖的總土儲建面為7354萬平米，是2021年全年合約銷售建面的4.3倍，足以滿足企業3-4年的開發。土地儲備是房企未來發展的基石，充足的土地儲備也是龍湖持續保持穩定增長的一個重要原因。

整體看來，龍湖長期堅持著城市深耕戰略，體現了企業戰略力的穩健性。在此戰略的指引下，投拓力度始終量入為出，保證新增土儲質量的同時也保持著拿地規模的發展，從而使企業擁有著大量的優質土儲。在這種投資力的支持下，企業未來的發展基礎非常堅實。

02

盈利水平較高

賺錢力受市場認可

1、營收穩定增長，大量已售未結金額以及高并表比例保障增長潛力（部分略）

從歷年的營業收入來看，龍湖自2017年踏上千億規模之后，其營業收入也隨之開始快速增長，2017-2021年5年間的復合增長率達到了32.7%。與此同時，由于龍湖在同年確定了四大主航道業務，并且開始積極布局多元化業務，因此自2017年開始多元化業務收入對企業總收入的占比就逐年提升，從2017年的6.4%升至2021年的8.4%。這其中固然有2020年疫情帶來的銷售結算下滑的影響，但是也可以看出龍湖布局多元化業務的成果，未來多元化業務預計將會進一步促進龍湖的營收增長。

2、利潤率受高能級城市限價和行業下行影響下滑，但仍處于行業高位（部分略）在收入持續快速增長的同時，龍湖的毛利潤和凈利潤也保持著穩定的增長。在2017-2021年的5年間，龍湖毛利潤的復合增長率達到了23.3%，凈利潤的復合增長率也達到了17.9%。而從毛利率水平來看，隨著高能級城市的限價政策漸趨嚴格，龍湖受到了較大的影響，再加上行業整體利潤率水平的下行，龍湖的毛利率從2019年開始下滑，到了2021年降至25.31%。不過相較之下，龍湖的凈利率水平雖然也有所降低，但是下滑幅度相對于毛利率更小，可能是企業的成本控制，特別是融資成本的降低起到了效果。

在給股東的回報率方面，龍湖的ROE自從2017年以來長期保持在16%左右，相較之下，歸母凈利率下滑相對較大，但也維持在10%以上。除此之外，龍湖自2015年以來的歸母凈資產回報率長期保持在10%以上，在行業回報率下行的2021年同比還有所回升，由此可見龍湖在投資者回報率方面處于較為優秀的水平。

3、銷管費率相對較低，組織架構調整助力企業控制管理費用（略）4、高周轉帶來較高存貨周轉率，企業變現能力較強（略）

03

優秀融資力推動資金實力加強

增強風控安全邊界

在融資能力表現方面，龍湖是民營企業中可以媲美國企央企的存在。數據顯示，過去10年內，龍湖的三條紅線水平一直居“綠檔”水平，顯示出其在動用資金杠桿方面的“克制”，并未隨著市場的動蕩而加杠桿，保持著慣有的穩健的基因。正是由于在戰略上的穩健與對高風險的“厭惡”，使得龍湖的持有現金較為充裕，在投資擴張方面掌握更大的主動權以及選擇權，同時也構建更高了安全邊界。在當前降杠桿要求下，龍湖的優秀融資能力形成一種無形的背書，成為企業持續經營的重要支撐。1、2013年以來始終維持“綠檔”，抓住財務優勢機會擴張（部分略）從杠桿率表現來看，龍湖一直以來秉持穩健的財務管理策略?！叭龡l紅線”指標自2013年以來一直屬于“綠檔”水平，穩健是其債務底色。凈負債率水平一直維持在60%以下，遠低于監管要求的100%的水平，特別是2020年以來財務優勢凸顯，凈負債率進一步下降至50%以下。而剔除預收后的資產負債率來看，自2013年以來一直低于監管要求的70%的水平。不過值得注意的是，隨著近幾年龍湖加大拿地力度，剔除預收后的資產負債率水平有所升高，由2017年的60.6%上升到2021年末67.4%。非受限現金短債比自2016年以來達到3.00以上，在手現金較為充足，企業短期內償債壓力極小，2021年末非受限現金短債比進一步上升到6.08。

而從龍湖的債務結構的搭建方面來看，短債占比一直以來屬于極低的水平，債務結構較為健康。2021年末龍湖的長短債比達到12.24，而行業一般為2-3倍的水平，債務到期集中在未來，短期的償債壓力極小。到具體的到期年限來看，龍湖的1年內到期的有息債占比近幾年來一直維持約10%左右的水平，結構較為穩定，2021年末龍湖1年內到期的有息債占比為8%，1-3年到期的有息債占比為47%，3年以上到期的有息債占比則為45%。

2、融資渠道豐富多元，信用債為主、透明清晰受投資者青睞（略）3、融資成本近幾年呈現下降趨勢，趕超部分國企央企（略）4、現金充裕助力投資主動權加大，較高評級助力企業獲得資本市場認可（略）

04

多業態龍頭優勢顯著

穩固現金流護城河

龍湖自2002年涉足商業地產后，一直以來堅持布局“地產+”業務，至今已發展出地產開發、商業運營、租賃住房、智慧服務、房屋租售、房屋裝修六大航道。此外，龍湖還試水了醫療康養、產城物流、IP樂園等新領域。其中，商業、住房租賃、物管這三大多元化業務在當前已經形成一定的規模，并且已經實現盈利。龍湖積極進行“地產+”業務的探索為企業帶來更加豐富的盈利方式，也助力企業現金流穩定性的增強。

1、商業：年均開業項目達10個及以上，未來迎來發力期

每年銷售回款10%投入商業，開業面積已超500萬（部分略）

在商業地產方面，龍湖的探索起步于2000年。到2013-2018年，龍湖開業的商場個數每年以2-5個的速度增加，到2019年后龍湖商業擴張的步伐加快，年新開項目個數達10個及以上，商業擴張迎來爆發期。截止2021年累計開業商場達到61座，開業總面積達到594萬平方米，覆蓋13個高能級城市，形成了環渤海、華東、華西、華中、華南五大板塊的布局。

5年租金復合增長率32%，資本回報率高于借貸利率實現真盈利（部分略）

從租金收入表現來看，龍湖商場的租金收入穩定增長，龍湖商場租金收入6年（2016-2021年）的復合增長率為33.7%，增長速度較快。2021年末總租金收入達到81.5億元，同比增長13.5%。此外，根據龍湖集團2021年上發布的未來10年的規劃，其中指出龍湖商業要將商業項目在2024年開業到100家，2029年開業到300家，將助力龍湖租金收入水平的進一步提高。

2、龍湖智創在管面積排名行業前十，貢獻超70億元收入（略）? 3、住房租賃開業已破十萬間，開始實現盈利（略）

05

十年長跑型選手

當前具有較大發展優勢

在穩健的戰略以及運營策略的指導下，龍湖的發展兼顧成長以及安全性，在戰略力、投資力、賺錢力、風控力、資金力等多個維度上表現優異，練就穿越周期的能力。

2021年下半年以來行業競爭格局已在重塑，在當前行業風險聚集、分化加劇的背景下，無論是政策還是市場都偏向優勝者，發展穩健的公司在融資、行業并購上有較大的機會。而龍湖作為經營穩健的優秀民企，在多種發展優勢下也具有較大的發展機會。未來，在投資上龍湖豐富的土儲以及規模優勢使得其拿地投資布局將更加從容，有利于降低拿地成本以及提升利潤水平；在融資上，由于政策以及市場的支持，加上龍湖在多元化協同上的表現優異，使得未來龍湖在收并購融資以及探索新的融資工具方面具有較大的發展優勢，助力企業獲得更低的融資成本。多種優勢的疊加及互相作用下，有利于龍湖維持穩健的發展態勢，獲得率先發展的機會，未來具有一定的想象空間。

在當前新的發展邏輯下，企業發展不應再以規模為先，應注重降低杠桿率降低暴雷風險。企業戰略上，沉下心做產品，提升產品競爭力將助力消費者的認可，同時深耕區域做精做透，可加強對區域客戶的理解，提升區域規模占有率也是一種發展路徑；在保證一定發展規模的前提下，注重內部的運營效率的提升，通過增強企業發展效能提升企業的盈利能力；此外，現金流的穩定是企業發展的基礎，通過加強銷售回款，積極拓展多元化融資等方面提升企業在手現金，降低融資成本。特別值得注意的是，龍湖商業、住房租賃、物業等多元化業務的孵化與構建是當前企業財務表現優異體系的重要一環，穩步推進探索具有企業特色的多元化業務發展也是將來企業新增盈利點及抵御風險的重要手段。

排版丨土木

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