保障性租賃住房REITs破冰

經濟觀察網 記者 符小茵 納入基礎設施REITs發行范圍9個月后，保障性租賃住房在REITs發行上取得了突破。

4月中旬，深圳市人才安居集團項目報送國家發展改革委，成為全國首個正式申報的保障性租賃住房REITs項目。

對此，一家頭部長租企業相關人員向經濟觀察網表示，“它證明這個事情能跑通了”。

首個保障性租賃住房REITs

深圳市人才安居集團有限公司董事長趙宏偉介紹，首單保障性租賃住房REITs的底層資產是4個位于深圳核心區域或核心地段的項目，且項目均已取得保障性租賃住房認定書。

此外，趙宏偉還透露，4個項目整體出租率達99%，共涉及保障性租賃住房1830套、13.47萬平方米，資產評估值約為11.58億元。項目產權清晰，具有持續穩定的現金流，可滿足發行REITs的收益率要求。

REITs，英文全稱是Real Estate Investment Trusts，即房地產信托投資基金，是以不動產為底層資產的標準化金融產品。

2021年6月29日，國家發展改革委印發《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，將保障性租賃住房正式納入基礎設施REITs發行的行業范圍。

在此之前，基礎設施REITs試點限定于交通設施、市政工程、污染治理項目、新基建、產業園區等特定領域。

而公租房資產證券化的方式是發行類REITs產品。2021年8月，北京成功發行了全國首單公共租賃住房類REITs產品“國開-北京保障房中心公租房資產支持專項計劃”，該專項計劃的底層資產為北京保障房中心持有的公共租賃住房，發行總額4億元，優先級票面利率3.35%，創下當年以來不動產資產證券化產品新低。

類REITs和REITs有著明顯的區別，簡單來說，類REITs一般是私募基金，面向合格投資者（凈資產不低于1000萬元的機構或金融資產不低于300萬元的個人），投資者通過回收本金和利息的方式獲得收益；REITs則屬于公募基金，必須在交易所上市，可以面向一般投資者，投資者每購入一個份額的金融產品相當于擁有一個份額的項目計劃，因此獲取收益的方式主要是分紅，而REITs項目強制分紅的利潤比例為90%。

回到保障性租賃住房相關的長租公寓行業。世邦魏理仕中國區研究部負責人謝晨向經濟觀察網表示，公募REITs將拓寬長租公寓事業的融資和退出渠道，降低整體融資成本和間接融資比例，加速資本循環，增加市場透明度，并促進資產運營水平和投資回報的提升。

此外，納入公募REITs試點將進一步利好長租公寓類資產在商業地產大宗交易市場上的活躍。據世邦魏理仕統計，2021年下半年以來，上海、北京等城市的長租公寓投資意向明顯提升，總交易金額近40億元人民幣。

花落深圳市人才安居集團

根據去年6月發改委發布的《基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs) 試點項目申報要求》，對于REITs試點項目發起人，優先支持有一定知名度和影響力的行業龍頭企業。

全國首個保障性租賃住房REITs由深圳市人才安居集團（以下簡稱“人才安居集團”）攬得。

實際上，人才安居集團對公租房資產證券化的探索早已有之。2018年12月14日，人才安居集團和深創投集團曾聯合發起全國首單公共人才租賃住房類REITs——“深圳市人才租賃住房資產支持專項計劃”，首期31億元產品在深交所掛牌交易。

人才安居集團是由深圳市國資委出資的國有獨資公司，成立于2016年6月，業務涵蓋人才住房、安居型商品房和公共租賃住房的投資、建設以及運營，已累計籌建公共住房15.8萬套，供應公共住房5.8萬套，占全市同期總量的1/3，是深圳市公共住房建設籌集的主要實施主體。

《深圳市住房發展“十四五”規劃》顯示，到 2025 年，深圳將建設籌集公共住房 54 萬套（間），其中保障性租賃住房40萬套。

目前，深圳的公共住房供給依舊面臨較大缺口。據經濟觀察網梳理，當前深圳公租房輪候人數達37萬，安居房輪候人數達17萬。

申報難點與準備

得知全國首個保障性租賃住房REITs項目已報送發改委后，某頭部長租企業相關工作人員林瀟向經濟觀察網表示，“它證明這個事情能跑通了，跑通的過程值得借鑒”。

林瀟認為，公募REITs的好處是可以拓寬保障性租賃住房的資金來源，更好地吸引社會資本參與，這也可能成為一個契機，促進行業向新發展模式轉型，實現平穩健康發展。

不過，林瀟也表示，其所在公司尚沒有推進到REITs項目的申請工作中，其中的難點就在于，發起REITs需要長租公寓先獲得保障性租賃住房的認定，而目前大多數城市對納保事項尚未出臺具體實施細則。

據經濟觀察網不完全梳理，青島在2021年11月，上海、襄陽分別在今年1月和2月發布了有關保障性租賃住房項目認定及管理的辦法或試行辦法，而南京、廣州、南寧等城市目前發布的只是征求意見稿。

至于之后申報REITs項目需要做的準備，林瀟認為，從申報細則來看，長租企業需要保證“硬件”合規，以及“軟件”合格。所謂“硬件”合規包括經營項目產權清晰、手續齊全等；“軟件”合格則要求經營提效以確保項目的投資回報率達標。

對REITs試點項目，發改委確實在質量上有著高要求。根據發改委去年6月發布的申報要求，REITs試點項目要滿足的條件不限于：基礎設施項目權屬清晰、資產范圍明確；近3年內總體保持盈利或經營性凈現金流為正，且預計未來3年凈現金流分派率原則上不低于 4%；首次發行的當期目標不動產評估凈值原則上不低于10億元，且擴募不低于擬首次發行時資產規模的2倍。

（應采訪者要求，林瀟為化名）