終于，民營房企開始緩慢回血

有關地產行業的論調，現在兩極分化。

悲觀無力的看法不少，“回暖、春天、拐點”等關鍵詞也逐漸出現，但大部分是關于行業趨勢的論斷。疊加一季度宏觀數據，無論是銷售總額還是融資總額，都同比去年有所下降 ，于是更讓人迷茫，市場底究竟在哪，觸底后又能恢復到何種程度等。

但其實，與其總是抬頭張望未來，不如俯下身來，認真盤一盤，看看去年下半年以來 ，這幾個月房企究竟怎么樣了？尤其是民企，在這次行業動蕩中，他們開始逐漸有回血跡象了么 ？

下面，明源君分享一些自己的了解。

今年一季度

融資總額逐漸上升，利率下降

房企要回血，主要是兩方面，一是向外借錢，二是自己生錢。

在向外借錢中，融資過緊曾一度讓房企愁云慘淡。據中指研究院統計，去年8月以來，由于多部門加大對經營貸和通道類融資業務的管理，以及多家房企接連暴雷影響，國際評級下調，市場一度對地產行業失去信心，海外融資和境內融資都同時收緊，更有甚者，有些銀行怕房企后續出現債券違約甚至提前抽貸，不禁讓許多房企唏噓。所以，可以看到，那時房企的融資一路跌到冰點。

那時，許多房企也在極度節流，有地產人分享，公司財務緊張，節約成本細化到每一個毛細血管。比如以前隨便可以打印，紙張也比較正常，后來公司買的打印紙都是最薄最便宜的，并且設定了每周的不打印日，其他可打印時間，也得去前臺領紙張打印，簡直是過于寒酸了。

直到去年11月，中國銀行(601988)間市場交易商協會邀請部分企業座談，釋放了發行債務融資工具窗口的信號。隨后，房企融資步調較快，起初是國央企開始發行中期票據和ABS。截止3月30日，包括碧桂園、旭輝、龍湖、越秀等多家房企中票注冊被批量接受，注冊金額合計250億元。此外，大悅城(000031)、保利發展、保利置業、金茂、金地、北辰實業(601588)、首創城發、南京奧體等房企已合計提交約295億元中期票據的注冊申請。

雖然從具體融資金額總數看，去年四季度和今年一季度的融資總額都較去年同比有所降低，但線性來看，融資是呈現緩慢的回升趨勢。尤其是今年3月份，房企非銀融資總額為1050.7億元，自10月來，首次單月超過千億，環比上升125.4%。

而且在融資渠道上，去年下旬，海外債和信托幾近腰斬，由于政策原因 ，審批力度收緊，ABS在去年8月到11月期間，也急速轉冷。但這一跡象，在今年開年后逐漸有所改觀。

尤其在3月份，信用債上升顯著，這主要是在政策鼓勵下，3月份銀行審批速度提升。據不完全統計，銀行間市場交易商協會官網，3月房企中票發行的注冊通知書就達14個，但2月和1月卻分別只有1個和4個。

此外，3月份的ABS發行種類多樣，以往的ABS主要是供應鏈類，主要是將房企上下游供應商的應付賬款轉移對象，可以有效緩解房企的支出壓力?，F在CMBS/CMBN迅速提升，占本月發行額66.1%，購房尾款及保障房也占10.8%，與 單純延長債務支出不同，現在的融資更主要是將房企現持有的資產進行抵押，可以有效補充房企血液。

在融資成本方面，這些渠道的融資利率基本保持平穩水平。信用債平均利率為3.85%，海外債發行利率為4.06%，信托融資利率托融資平均利率為7.66%，ABS平均利率為3.74%，大部分同比有下降，環比有些許提升。

融資成本低的房企，不僅包括國企，還有民企卓越，旭輝，建發等，比如卓越的海外債平均利率最低，為2.91%，其他的在4%左右。

除了上述這些現實層面的回血，4月11日，證監會、國資委及全國工商聯發布《通知》，表明要穩定企業預期，完善民營企業債券融資支持機制，支持上市房企積極向新發展模式轉型，嚴格防范、妥善化解各類風險，促進房地產行業良性循環和健康發展。

不過，上述融資情況，對于元氣大傷的房企，還是杯水車薪。有地產人和明源君分享，關于融資回暖傳導到具體公司內部，員工的感受并不強烈。大部分時候彌漫的仍然是非?？只诺臍夥?，大家都不知道公司的資金鏈能撐多久，也不知道下次人力約談要裁員的會是誰，更不知道如果失業后，自己又將何去何從？

銷售同比降幅增加

但3月環比有所上升

從去年第三季度開始，房企銷售業績同比一直有所下滑，今年一季度的整體情況也并不樂觀，同比降幅進一步拉大。

數據來源：克而瑞 制表：明源地產研究院 單位（億元）

不過仔細看一季度數據，雖然單月同比還在進一步拉大，但相比二月，三月環比已上升27.38%。

具體而言，從一線城市的情況來看，上海樓市回暖最早，2月成交量同比回升109%。受疫情影響，3月環比下跌，但從一季度整體來看，跌幅最小。

其他一線城市，3月北京、廣州、深圳新房成交量分別環比回升57%、27%、18%。

二線城市中，重慶3月環比回升215%，長沙回升129%，佛山回升100%，市場復蘇勢頭強勁。東莞，杭州、蘇州等城市也環比回升50%以上。

也有地產人和明源君表示，從三月下旬開始，北京的中高端新樓盤開始回溫，二手盤的價格也開始上升，市場開始有小火現象。這些新開的樓盤，部分是國企，但也有部分是民企操盤，比如龍湖。

廣州的某營銷總也表示，現在受疫情影響，所以，情況不如預期樂觀，剛需盤表現疲軟，但中高端盤業績還可以。

深圳在售項目的去化率也達到40%，較2月有所回升，市場在逐漸回暖。也有深圳的地產銷售表示，3月份以來，確實比之前好許多，二手房的價格有調整，掛牌和來看房的人比以前更多了，成交也比春節時好很多。

三四線城市，如遼寧營口，福建泉州等，受疫情影響嚴重，售樓處斷斷續續開張又關閉，所以春節后回暖只有曇花一現，在三月份又急劇轉冷，客訪寥寥。

不過，一線城市市場較為特殊，局面的購買力和需求整體大于二三四五(002195)線城市，所以，它們能成為市場回暖時的風向標。其他二三線城市，還需要繼續等待輪動，四五線城市回溫則是更長的時間周期。

有遼寧的營銷人和明源君表示，他們是去年9月在營口市開的中高端盤，到現在七個多月去化35%，往年同類樓盤半年大部分去化率可以達到50%。但由于現在這個樓盤已經到了施工后期，而且政策回暖的意頭也非常明顯，所以他覺得等這陣子疫情過后，樓盤也可以現房交付，到時候還是非常有競爭優勢的。相比下，他現在并不焦慮，選擇慢慢等待時機到來。

泉州的地產營銷人則表示，受疫情影響，城市按下暫停鍵，全城停工一個月，售樓處也沒開，同事們也都集體躺平了，現在還在等開工，看市場反應，估計得到五六月才能回暖。

所以，綜合來看，現在房企整體銷售情況依然慘淡，但3月下旬開始，已經有回暖跡象，且受疫情影響，部分購買力還未釋放，預計之后會比現在更為樂觀。

暴雷民企有人馳援，

部分房企有望平穩落地

除了融資和回款外，還有一個令人寬慰的消息，即暴雷的民企又有機構馳援了。

“不死鳥”佳兆業，便再一次上演了起死回生的傳奇。在4月2日，佳兆業發布公告稱，基于佳兆業在粵港澳大灣區核心城市的城市更新項目，已與招商蛇口(001979)及中國長城(000066)資產簽署戰略合作，未來以“成熟一個，合作一個”為原則，通過股權合作、資產轉讓、聯合運營等方式盤活存量，拓展增量資源，加強在大灣區文旅、渡輪等業務上的合作。

這次戰略合作之所以能達成，有佳兆業本身作為“舊房之王”的優勢，據統計 ，截至2021年6月，佳兆業擁有城市更新項目儲備213個，其中，大灣區土儲貨值就高達5580億元，絕大多數都集中于寸土寸金的深圳和廣州。

不過合作方本身也有強烈的需求。如招商蛇口，由于它城市更新的底子薄，與佳兆業合作可以借力補短板。而中國長城此前就是佳兆業的資金支持方，這次可以利用自己的優勢，做好資產整理分類的工作，一方面可以讓招商蛇口拿到干凈的資產，一方面自己還能賺一筆可觀的中介費。

而對于佳兆業，央企和險方入局，雖然不是合作所有資產，但也可以解除自己眼前的近火，讓項目運轉起來，以及也有資金回流。

不僅如此，在此之前一周，佳兆業還宣布了與中建五局的戰略合作，一起盤活優質資產，促進項目開發和轉化。

佳兆業這兩個戰略合作，都將有利于它進一步回血。

不僅是佳兆業，華夏幸福(600340)，花樣年，恒大等也有積極的動向。

在去年12月公布債務重組計劃后，積極推進了4個多月。在4月1日，它發布公告稱華夏幸福已完成1048億債務重組，接近擬重組債務總額的一半。

還有4月11日，花樣年、彩生活都披露了公告，表示它們已各自與粵民投另類訂立協議，粵民投另類將在引入戰投、債務重組、資產優化等多方面為兩家公司提供協助?；浢裢读眍愒诖笮拓斃Ч炯安涣假Y產重組方面經驗豐富，是由廣東省政府指導推動及于2016年成立的投資公司。

恒大也一直有積極的動態。今年3月，廣州城投又給中信信托去函，稱將通過項目退地的方式，化解“中信信托恒大廣東集合資金信托計劃”的項目風險。在該方案中，履約能力較強的廣州城投，充當保證人，保全信托計劃全額本金分期支付，相較于資產轉讓或處置（土地出讓）等方式，項目退地的方式，更有利于快速化解債務。這也為恒大注入了一些希望。

房企信心逐漸恢復

國企踴躍，民企也開始入場

去年，在拿地上，自從第一輪高價拿地吃了大虧，且債務壓頂，融資渠道收緊，讓許多民企一度不敢再拿地。

去年，據中指研究院統計，22城三輪集中供地，國企是拿地主力，去年總占比是61%。具體而言，拿地占比分批次提高，第三次集中供地占比接近80%。

今年一季度拿地，雖然還是以國央企為主，中海、保利、華潤等全國性龍頭企業仍在多個重點城市廣泛布局，重點城市拿地金額TOP10房企中有半數以上為國央企。

但龍湖、金茂和中南置地 也都開始入場，今年一季度分別新增了69萬平米 、17萬平方米、24萬平方米。

有上海某民企的投拓經理也和明源君表示，去年公司拿了6塊地后，擔心后面行情繼續惡化，就選擇了觀望?，F在政策底已現，公司也敢再往前邁出一步，不過拿地標準比較謹慎。以前測算利潤達到5%，就可以拿地，今年要求達到10%才能過審。而且現在要更聚焦于新一線城市和長三角城市，而不是為了拿而拿，現在進度還可以，已經有幾塊地在談。

小結

總的來說，去年下半年以來，房企元氣大傷，居民信心也亟待恢復，受疫情影響，所以房企大規?；匮形闯霈F。

但從去年11月開始，尤其今年兩會過后，其實民營房企已經有些許回暖的跡象，只是力度并不明顯。隨著政策逐漸落實，疫情平穩，我們有信心期待二三季度房企的行情能大幅向好。