東莞首批供地遇冷 6宗終止后保利加倉、武漢地產50億落子

觀點網4月19日，東莞市迎來2022年首批供地，原定于4月19日至20日集中出讓的8宗宅地，其中6宗因故于4月18日晚終止出讓。

僅剩下兩宗地塊，一宗被保利發展以8.85億競得，一宗被武漢城建旗下武漢地產以底價50.13億拿下。

本次8宗土地于上個月12號集中亮相，具體地塊編號為2022WR001、2022WR002、2022WR003、2022WR004、2022WR005、2022WR006、2022WR007、2022WR008，涉及橫瀝、道滘、長安、塘廈、常平、大嶺山6個街道，均為商住地，出讓總面積33.29萬平方米，起拍總價170.83億元。

其中，位于東莞橫瀝鎮村尾村的2022WR001號地塊，經過10輪競價后，最終由東莞保利松山湖實業投資有限公司以8.85億成功拿下，溢價率5.4%，成交樓面價8639元/平方米，實際樓面價8672元/平方米。

位于長安站TOD開發核心區的2022WR003號地塊，最終由武漢城建旗下武漢地產集團有限責任公司以底價50.12億元成功競得。起拍樓面地價2.2萬元/平方米，最高限價57.647億元，最高樓面限價2.5萬元/平方米。

8宗地塊中，只有上述兩宗地塊成功出讓，剩余6宗地塊臨時終止掛牌。據相關人士透露，6宗地塊臨時取消或因無房企報名競拍。

保利加倉、武漢地產底價落子

東莞2021年合計共供應36宗商住用地，成功出讓32宗，其中保利拿地數量最多，共7宗，位于清溪、黃江、橋頭、大嶺山、望牛墩、樟木頭等地。

保利在2021年報中也提到，深耕國家重點發展區域，以商品住宅開發為主，適度發展持有經營性物業，堅持“核心城市+城市群”深耕戰略，重點補倉銷售貢獻高的優質區域。

而珠三角、長三角依舊是保利戰略中心區域，2021年新增資源中珠三角、長三角拓展金額占比合計為54%，較去年提升7個百分點。

綜合考慮東莞的地位和位置以及往年拿地動作，可見保利此次拿地屬于自身的戰略選擇。相信在2022年東莞土地供應中，會保持一貫的態勢。

在此次集中供地之前，東莞對出讓土地規則有明顯放松，一是取消了新房銷售限價，二是降低保證金，三是8宗地塊中僅有一宗有安居房配建要求。

整體上來看，東莞本次供地在規則上對房企而言比較友好。

以去年曾掛牌的2022WR003長安地塊和2022WR004塘廈地塊為例，2022WR003長安地塊此次重新掛牌后，取消了“首批最高房價毛坯不高于41998元/平方米”的規定；2022WR004塘廈地塊重新掛牌后也取消了“首批最高房價毛坯不高于38220元/平方米”的規定。

其他掛牌的6塊地，也都沒有了銷售限價約束，且2022WR003長安地塊在去年掛牌時要求無償配建宗地10%比例的安居房和停車位等，今年掛牌中均被取消。

最終這宗長安地塊被武漢地產拿下，地塊位于長安站TOD開發核心區,地處科技創新產業集聚區中央，毗鄰濱海灣新區，南側為vivo全球總部，與深圳寶安區一河之隔。

變化中的東莞地市與樓市

回顧全國近期土拍情況，今年一季度拿地金額前20中多為國企央企，其中保利、中海、華潤、建發等權益拿地金額均超百億。

據觀點指數發布的“四月房地產企業新增土地儲備報告”顯示，前50房企1-3月新增土地建筑面積為2948萬平方米，同比減少69.3%。3月單月拿地力度較大的房企分別是建發房產、中海地產以及華潤置地，拿地權益金額分別為129億元、93.9億元以及38.6億元。

報告期內，二線城市供應住宅用地354宗，供應土地建筑面積為3261萬平方米，環比增加267.3%，同比增加47.4%；供應起始樓面價為10252元/平方米，環比上升53.3%，同比上升210.1%。

具體到東莞市場，據統計，東莞2021年合計共供應36宗商住用地，成功出讓32宗，另有3宗地塊終止出讓，1宗地塊流拍。

這4宗出現流拍和終止出讓的地塊，均出現在去年下半年。

而于4月14日，東莞市住房和城鄉建設局官網發布《2022年3月東莞市商品住宅網上簽約銷售情況和2022年3月底東莞市分鎮街新建商品住宅庫存情況》。數據顯示，今年一季度，東莞一手住宅網簽5165套，同比減少57%；網簽面積為56.96萬平方米，同比減少60%。全市新建商品住宅供應4462套，同比減少54%；供應面積為51.8萬平方米，同比減少51%。

單看3月份，東莞一手住宅網簽2518套，同比增加9%；網簽面積為26.75萬平方米，同比減少5%。二手住宅方面，2022年一季度網簽1827套，為去年同時期的25%，二手樓市低位運行已成常態。

受去年房地產市場低迷影響，造成庫存積壓，加之疫情使得需求暫以觀望為主，表現較為冷淡。雖然東莞此次土拍誠意滿滿，但尚未完全激發企業入場的熱情。