開發商與建筑方 杭州恒大水晶城背后的總包救急

觀點網4月17日，一直沸沸揚揚的恒大杭州水晶城項目，經過浙江建投的三方交易，終于有了落主。

浙江建投最新公告顯示，為加快化解涉及中國恒大集團及下屬公司應收款項逾期問題，浙江建投全資子公司浙江省建工集團有限責任公司擬與中國恒大集團下屬控股公司杭州晶立置業有限公司、浙江省浙建房地產集團有限公司達成在建工程三方轉讓協議。

根據公告，轉讓資產為在建杭州水晶城文化旅游商業綜合體項目。晶立置業作為水晶城項目轉讓方，浙建房產作為專業房產開發公司受讓水晶城項目，浙江建工作為專業總承包施工單位負責后續施工事宜，預計后續工程施工金額不超過24億元。

最終止步于36.6億的項目權益價值，牽動杭州之江區許久的恒大水晶城，在此續寫了故事的下一頁。

“半途而廢”水晶城

2015年風光開盤，恒大水晶城建設之初，承載著杭州之江區商業發展的希望。

整體項目坐落于杭州之江國家旅游規劃區，是地鐵6號線之浦路上蓋項目，又緊鄰彩虹快速路，交通便利。面積為89303平方米，地上建筑面積不大于22.33萬平方米，地塊用途為商服用地。

2016年之江還沒有像樣的商業綜合體，恒大規劃之初原本想要搶占之江的商業主陣地。

根據恒大原來的方案，整個項目原本應該包含一座6萬平方米五星級希爾頓酒店、約5萬平方米國際開放式購物中心、約4.6萬平方米濱水購物長廊、約6萬平方米下沉式地下商業空間、約5000平方米室內模擬自然海浪泳池等豐富業態。

截至今日，除了商業一期街區已交付，原本打算2019竣工的商業還在地下施工中，二期街區只完成主體二層結構，商業三期購物中心及酒店目前處于樁基工程階段。

除此之外，水晶城的建設一直“命途多舛”。先是住宅部分延期交付，交付后又一度遭遇產證辦不下的問題，商業項目也是一直拖延至今。

因為毗鄰以螞蟻金服全球總部，小區還在求是（之江）二小學區范圍內，北面有著浙江省體量最大的文化中心，包含浙江省博物館新館等一系列豐富的資源加持，占盡地利的水晶城，卻沒能成就天時。

水晶城的“失敗”甚至進一步影響了杭州地鐵6號線之浦路站的開通，最終政府在原定地址上預留了一個小的地鐵出口，重新規劃和建設了地鐵站點路線。

從雄心壯志到落寞離場，面對已經閑置多年的項目，浙建房產此次受讓，面對的不僅是老舊項目的翻新與再造，更是之江區規劃的新一輪重啟，這或許也是浙建國資頂著壓力輸血再造的動力所在。

善后與救急

每一個“未完成”的項目背后，開發商總是首當其沖，但開發商、施工方的故事才是現實全面呈現。

恒大水晶城項目背后，浙建房產與浙江建工無疑是故事的另一位主角。

根據公告，晶立置業作為水晶城項目轉讓方，浙建房產作為專業房產開發公司受讓水晶城項目并將通過設立項目公司形式，負責水晶城項目后續開發建設工作，浙江建工作為專業總承包施工單位負責水晶城項目后續工程施工事宜。

對浙建房產來說，職責成為了水晶城項目建設單位，進而將施工總包給旗下浙江建工。

水晶城36.60億元項目價值中，有9.21億元用于抵償中國恒大集團及其下屬公司對浙江建工及其下屬子公司杭州地區的應付款項，剩余轉讓對價，通過變現或溢價銷售、以房抵債的方式處理，將按照有關政府部門統一要求，化解中國恒大集團及其下屬公司杭州地區、湖州地區項目債務缺口，如有剩余的，可用于抵償中國恒大集團及其下屬公司對浙江建工及下屬子公司在湖州地區的6.95億元應付款項。

撿起恒大的“爛攤子”，對建筑單位以及施工方來說，未來還要面對項目停擺已經帶來的欠款問題，更要承受后續不良資產處理的進一步挑戰。

根據浙建房產的公告內容，目前水晶城項目處于司法查封狀態，在辦理資產過戶手續前由晶立置業與當地政府、相關債權人協調完成解封手續。

這也代表，水晶城項目遠遠還沒到正式解封可以建設的階段。

對建設單位來說，即使選擇了以房抵款，但是后期還需要仔細核實工程的產權情況。每一個“未完成”的項目背后，接手的建設單位都要經歷漫長的梳理階段——項目是否具備預售許可證、是否已經抵押給銀行、是否被法院查封。

確認這些都沒問題后，再進行下一步的綜合分析時間、地點以及工程質量等因素，對工程的價值進行較為準確的估計。

之后的工程估算價和最終售價之間的差額風險，以及稅務等其他費用成本，都是建設單位需要接下的“燙手山芋”。

房企與建筑商的關系，或許稱得上一句“愛恨交織”。

在當前房企出險危機之中，建筑企業無疑也面臨著巨大的考驗。在恒大事件之初，就直接導致與恒大關系緊密的南通一建、三建、六建接連破產重組。

從2021年下半年到現在，有4家特級、11家一級建企申請破產重組清算，或100%股權轉讓、拍賣。僅在2022年4月，至少已經有19家企業因債務違約，申請破產/債務重組/公開拍賣。

一位建筑業專業人士感慨道：“這兩年房地產難做，建筑行業更難做”，“房地產不景氣，會讓優勢做房建項目的公司轉專業方向。轉方向是比較麻煩的事，沒有相關專業配套設施，施工技術，管理人員”，想要實現轉型，是一場長久的陣痛。