房地產“國企時代”：保利發展2021凈利潤下滑，新目標“進三爭一”|年報解碼?

撰文|蜜姐&編輯|凱

這是@閨蜜財經的第1029篇原創

4月18日，保利發展發布了2021年報。

近幾年房地產行業降負債、去杠桿，不少曾經的黑馬房企“高周轉”游戲難以為繼，陷入困境。而在融資渠道和成本上占優勢的國企、央企們則異軍突其，甚至有媒體認為房地產行業的“國企時代”來臨。

作為央企典型代表之一的保利發展，也在年初2022年度工作會議中提出“進三爭一”的新目標。自2015年跌出前五以來，保利發展這次勝算大嗎？

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相比去年不少房企腰斬的業績，作為財報中提及的綜合實力央企第一，保利發展的成績單要好看不少。

年報顯示，2021年，保利發展實現簽約金額5349.29億元，同比增長6.38%；營收2850.24億元，同比增長17.19%。

但保利發展也同樣難逃增收不增利的尷尬。

同期，其凈利潤為371.89億元，同比下降 7.14%；歸母凈利潤273.88 億元，同比減少5.39%。

上市15年來，其凈利潤首次出現負增長。

2021年房地產行業繼續承壓，尤其是去年7月以后，市場進入下行通道，商品房單月銷售金額、面積持續同比下降。房企的利潤空間進一步壓縮，保利發展也不例外。

2021年，保利發展毛利率為26.80%，同比下滑5.79個百分點；凈利率為13.05%，同比下降3.42個百分點。

分業務來看，2021年保利發展的房地產銷售毛利率下滑最明顯，同比減少了6.35個百分點。同期，該業務的營收成本同比增長26.17%，而收入同比增長15.19%，增速上慢不少。

其中，2021年土地成本增速明顯，約為836.71億元，占總成本的40.13%，同比增長28.59%；開發建設及其他成本約為1063.39億元，占總成本的51%，同比增速也高達24.33%。

分地區來看，除華東地區毛利率微增0.93%外，其他區域的毛利率同比下滑幅度從2.8%—9.6%不等，海外地區受多方面因素影響，同比下降幅度更是高達18.99%。

值得注意的是，年報提示，未來隨著高地價項目的陸續體現，毛利率表現仍將繼續承壓。

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作為央企，保利發展的優勢頗為明顯，尤其是融資方面。

2021年，全國貨幣供應量M2同比增長9.0%，市場整體的流動性較為充裕。

但全國房地產開發資金來源總量約為20.1萬億元，同比增長僅為4.2%。其中，國內貸款為 2.3萬億元，同比減少12.7%，連續四年弱于資金總量增速。

銀行端對房地產的資金投放力度保持緊縮。

然而，2021年在行業大環境融資不易的情況下，保利發展的綜合融資成本持續下降，僅為4.46%。

對標“三道紅線”要求，其處于綠檔；一年內到期負債占比實現兩連降，僅為19%。

融資優勢讓保利發展得以逆市布局，積極拿地。

去年，房地產業的一大變化就是22個重點城市實行集中供地制度。

保利發展在第二批、第三批供地熱度下降后，大手筆出手拿地，全年新增資源中珠三角、長三角拓展金額占比合計為54%，較2020年再提高7個百分點；全年其拓展的樓面地價為6821元/平方米，同比不增反降了8%。

不過，在行業整體經營承壓，風險敞口加大的情況下，相比2020年，保利發展的拿地力度也在下降。

2021年，保利發展拓展項目145個，新增容積率面積2722萬平方米，同比下滑15%；拓展金額1857億元，同比下滑21%。

2020年，保利發展的新增建容面積3186萬方，拓展金額2353億元，同比增長分別高達19%和51%。

而2018、2019年，保利拿地也是頗為積極，拓展成本均上千億。

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克爾瑞研究中心數據顯示，2021年度房企銷售排行榜中，保利發展操盤金額排名第四位，操盤面積排名第五位，新增貨值排名第二位。

保利發展的2022年3月份銷售情況簡報顯示，當月實現簽約面積218.00萬平方米，同比減少27.39%；簽約金額384.15 元，同比減少21.93%。

今年1-3月，其實現簽約面積553.87萬平方米，簽約金額906.95 億元，同比分別下滑22.89%和27.02%。

受疫情反復及多方面復雜因素影響，二季度的房企業績普遍預期也不樂觀。

保利發展的趕超計劃今年恐怕還難以實現。

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