爭奪第一 保利發展實力能否匹配其野心？丨資色·曝財報?

政策端持續釋放利好，市場在觸底與反彈中博弈，行業處于信心重建的情況下，保利發展公布了2021年年報，對過去一年的成績做了一份詳實的總結。

雖然凈利潤同比出現下滑，但較其他房企的利潤大幅下滑以及多家港股房企未及時披露業績的大環境下，保利發展的業績在行業襯托之下利潤的下跌幅度沒有那么刺眼。

三道紅線躋身綠檔，在手現金以及銷售回款去化率均保持在穩定水平，保利發展在2021年算是穩住了局面。但同時要注意的是，在新增拿地支出減少的同時，保利發展2021年的經營性現金流下滑了三分之一，值得外界關注。

行業劇烈調整下，保利發展意外躺贏實現了躋身行業前三的目標，在2022年開局，保利發展提出了“保三爭一”的新目標。一季度保利發展累計簽約907億，同比下降27%，降幅繼續收窄，但仍面臨市場下行壓力，保利發展將如何穩住局面，能否如愿坐上老大寶座？

增收不增利

2021年，保利發展實現了合同銷售額5349.29億元，在百強房企出現負增長之際實現了同比增長6.38%，較為難得。在多年銷售增長下，保利發展2021年實現營業總收入2850.24億元，同比增長17.19%；實現凈利潤371.89億元，同比下降7.14%；歸母凈利潤273.88億元，同比下降5.39%。

保利發展2021年凈利率約為13%，同比下降3.5個百分點；毛利率為26.80%，同比下降5.79個百分點；其中房地產業務毛利率為27.13%，較上一年減少6.35個百分點。

對于利潤的下滑，保利發展表示因受地產項目利潤率下降影響。下降之后的凈利率在行業仍處于較有競爭力水平。

在回款方面，保利發展2021年回款率約為93.8%，在行業處于較高水平。三道紅線方面，保利發展均處于綠檔水平，截至報告期末，有息負債水平約為3382億元。

經營性現金流下降三分之一

雖然目前房地產行業頻出利好政策，但市場回暖傾向暫不明顯。以一季度來說，保利發展簽約銷售金額907億，同比下降27%，克爾瑞數據顯示一季度百強房企規模同比下跌了47%。市場銷售承壓，對于房企來說整體存在不確定性，現金流安全成為行業關注的焦點。

2021年保利發展實現經營性現金凈流入約為105.51億元，同比2020年的151.56億元下降了30.38%。

收入增長，凈利潤僅下降7.14%，經營性現金流卻下降了三成，這對于保利發展而言數據變動較大。

關于經營性現金大額流出，保利發展在2021年支付與經營活動有關的現金約為1446億元，同比大幅增長了50.85%。關于經營活動產生的現金流量凈額變動原因，保利發展方面表示因項目投資支出增加。

據財報披露，作為經營性現金支出較大的一部分，新增拿地支出有所減少，保利發展2021年拓展項目145個，新增容積率面積2722萬平方米，拓展金額1857億元，分別同比下降 15%和21%。

爭奪第一的挑戰

2021年，保利發展規模站上了行業第四名，排名上升一位，到2022年一季度超越融創躋身前三。因對手實力弱化排名下跌，保利發展以“撿漏”的方式終于躺進了前三。

2022年的開年，保利發展提出了新的目標，保三爭一，通過全方面實力的強化爭奪行業寶座，在行業規模爭霸階段略顯低調的保利發展逐漸展露其野心。

從銷售排名看，保利發展還需要超越萬科和碧桂園，相較融創自身面臨壓力掉出前三的隊伍，萬科和碧桂園則發展較為穩健，且兩家房企輪流霸占“一哥”寶座多年，這次保利發展要爭奪第一，壓力不小。

從利潤端來看，以2021年財報數據為例，保利發展落后于中海地產、碧桂園、萬科以及華潤置地，位列行業第五，同時，第六名龍湖集團作為穩健的民營房企代表，2021年營業收入同比增長21%，凈利潤同比增長10.22%，整體發展勢頭強勁。

再看排名在保利之前的，中海地產一直是行業的利潤王，中海地產、華潤置地以及保利地產(600048)同為規模央企，在融資成本以及財務方面均擁有較強實力，保利目前看競爭優勢并不明顯。

綜上分析，業內人士指出，保利發展在實現全面競爭力行業第一過程中，面臨不小的壓力，目前來看，“保三”的目標更符合當下的現實，“爭一”仍需較長時間驗證。